物业管理是一件关系千家万户生活的事情，而物业公司与小区业主之间总是有说不完的纠纷，闹不完的琐事，最常见的莫过于小区业主不缴物业费。
       自“新冠肺炎疫情”爆发以来，物业公司在小区环境治理、小区封闭管理等方面承担了特殊的职责，物业公司提供服务的质量也在此期间立分高下，常见的拒缴物业费原因（如物业公司服务质量差、态度差，业主找不到停车位，甚至是小区内出现违建等情形）在疫情期间更集中的体现在物业服务质量差上面。 
       物业服务质量差就能拒缴物业服务费吗？本文将对业主拒缴物业服务费的理由能否成之相关问题进行讨论。 
       业主与物业公司之间存在物业服务合同的法律关系，关于物业费的缴纳，物业公司义务的履行彼此之间存在权利义务约束，业主应该缴纳全部物业服务费的前提是物业公司提供符合合同要求的物业服务，若提供了达标的服务，则全额收费；若只提供了部分服务，则只能按照同比例的服务收费。这样的处理原则才符合民法中公平合理、等价有偿的基本原则。那么，对于以物业服务质量差为由拒缴物业服务费的这类纠纷可依据业主拒绝交费的理由能否成立，可分为三种情况。一是业主拒绝交费的理由能够成立。物业公司在履行物业管理合同的过程中，如果确实存在小区环境脏乱差、治安保卫形同虚设、物业报修无人应答等情况的，业主在物业公司整改完毕之前拒绝交纳相应的物业管理费，是对物业公司不履行合同义务的一种应对措施，是依法行使合同抗辩权的行为，不构成违约。如果物业公司已按法定和约定的要求进行了整改，业主则应交纳物业管理费。二是业主拒绝交费的部分理由成立。物业管理公司基本履行了管理服务义务，但在某些方面确有缺陷，如保洁工作、车辆停放管理等长期存在较大的问题。在此情况下，如果物业管理费是分不同项目收取的，业主仅能就物业公司未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权。如果物业管理费无法明确区分为不同项目，则可根据物业公司未尽职责的具体情况酌情降低支付物业管理费。需要注意的是，在存在上述情况的场合，业主补交所欠物业管理费时一般无须支付滞纳金。三是业主拒绝交费的理由不能成立。物业管理行业属于微利行业，带有一定的公益性质。在物业公司按法定或约定的标准提供了物业服务后，业主仅以主观的标准认为“物业服务质量差”或者将明显超出物业服务合同约定和法律规定之外的责任强加于物业公司身上，据此认定物业公司服务不到位而拒绝交纳物业管理费，是对物业管理合同的违反，损害了物业公司的合法利益，应承担相应的违约责任。对此，物业公司有权要求业主交纳物业管理费，并按合同约定支付滞纳金，因为一般物业合同是物业公司提供的格式合同，如滞纳金约定的标准过高，业主可要求降低；若在合同对滞纳金无约定的情况下，可要求业主按照逾期付款违约金的法定标准支付滞纳金，这一点从《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定可以看出。 
       物业公司与业主之间物业管理合同是长期性的合同，持续性履行的合同，也是一份包含物业服务项目巨多的合同，对于合同义务的履行以及业主行使合同抗辩权也存在一定的特殊性，如业主不能以主观标准认为物业服务不达标拒缴物业费，也不能以某一时间点的物业服务质量抗辩拒缴全部物业服费，因此律师提示：若物业服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一定瑕疵，建议固定在持续的一段期间内物业服务的质量瑕疵的证据（以照片、视频方式固定），以此抗辩减少或拒缴部分物业服务项目的物业服务费，而不能盲目的拒缴全部物业服务费用，或者作为合同的一方，诉讼主张要求承担继续履行合同、采取补救措施或损害赔偿的物业服务合同责任。此类纠纷中，业主消极地拒绝缴纳物业费来对抗，这样既无合法依据也非明智之举，甚至要承担相应的违约责任。
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