法学论文
土地租赁《合同》履行过程中的“是与非”
作者：丁嫣 律师 时间：2021年01月13日
【基本案情】 2015年10月7日，被告王大实际使用原告王家村村委会的土地，于2016年9月30日，原告王家村村委会（出租方即甲方）与被告王大（承租方即乙方）补签土地租赁（流转）合同一份，合同约定：一、约定流转土地基本情况四至、租赁用途、租赁期限、租赁价格、租金的给付方式及时间、管理费及其给付方式、时间、土地交付时间、违约责任（包含对因违约产生相关诉讼费用的约定）。但双放方签订《合同》五年后，王大仅实际支付2015年至2017年的租金，村委会催要无果的情况下，将王大诉至法庭，要求及时履行拖欠租金、服务费、逾期利息以及因违约产生的相关诉讼费用。 但被告王大对实际使用的土地亩数提出异议，认为其实际使用的土地远远少于《合同》中的约定，并不同意解除《合同》并搬移案涉土地上的苗木盆景。 【争议焦点】案涉《合同》是否有效？本案所涉租赁土地的面积如何认定？ 【案件评析】笔者认为，案件审理中查明本案所涉137.5亩土地系永久基本农田，被告王大租赁该地从事苗木盆景生产经营。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十七条规定禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。本案中双方签订《土地租赁（流转）合同》所涉137.5亩土地系永久基本农田，被告王大租赁该土地从事苗木盆景。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故双方所签订的土地租赁合同为无效合同。 而本案所涉租赁土地的面积，被告是2015年先接受并使用土地，2016年再签订的合同，对租赁土地的面积进行了确认，虽然合同无效，但双方对使用土地面积进行确认的事实应予认定，且2018年之前的使用费均按137.5亩履行结束，现被告提出租赁土地没有137.5亩，未能提供证据，本案中应不予采纳。 关于利息损失，因合同无效，双方均有过错，被告王大应当承担利息损失的一半，计算方式为：以被告王大尚欠土地使用费为本金，利率标准应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，算至付清之日，符合法律规定，应予以支持。 双方的土地租赁合同既然无效，被告王大即应当搬移租赁土地上苗木盆景及其它附着物，恢复土地原状后返还原告。原告主张被告给付违约金，现被告不同意承担违约金，因合同无效，原告的该项诉讼请求与法无据，应不予支持。 原告主张被告承担律师代理费用15000元，虽然合同无效，但关于解决争议的约定条款仍应有效，导致合同无效的过错在于双方，故该代理费损失由被告王大承担一半。
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