法学论文
居住权类型的现实构造：回归我国的当前语境
作者：丁嫣 律师 时间：2021年01月14日
开放式居住权立法的初衷在于充分满足社会的现实需求，这不仅是以私人自治为核心的多元化价值基础之实现途径，而且在德国居住权制度的百余年发展中得到了印证。对此，当前的居住权立法虽有关注却明显不足，立法机关只是言简意赅地指出，“这一制度安排有利于为公租房和以房养老提供法律保障”。但在我国当前的语境下，居住权制度可能的适用场景远远不止于此。这种零星的列举无异于管中窥豹，《二审稿》的偏颇之处便在所难免。只有对可能的适用场景予以通盘考量和类型化整理，才能为居住权立法提供充分的现实基础。
(一)社会性居住权的双重面向：在公法与私法之间
社会性居住权原则上系无偿设立，通常并无转让和继承之需求。如前所述，典型的社会性居住权系以家庭等伦理关系为基础，往往能通过亲情之类的纽带促成无偿给予，以私人自治的方式实现弱者保护的效果。但随着社会贫富分化的不断加剧，国家对住房困难群体也承担起积极的公法救助义务，这就为居住权制度另行开辟了广阔的适用前景。二者分别从公私法两个不同角度展现出居住权的社会功能。
1.基于家庭关系的社会性居住权
此类社会性居住权在实践中已普遍存在。比如在“杨桂香与董书福、董慧玲物权确认纠纷案”中，杨桂香与董雨林签订《董雨林和杨桂香结婚协议》约定，“结婚后，雨林的房产除了其子董书福，女董慧玲继承外，杨桂香有权居住，直到终身，如婚姻关系中途破裂，桂香不享有居住权，雨林的子女应视桂香为继母，不得随意驱赶”。又如在“周造友与周彦从用益物权确认纠纷案”中，周造友与其子女周彦卓、周双军、周彦从、周军魁签订《父亲周造友住房居住权保证协议》约定，“不论北京市昌平区XX小区XX号楼XX门XX号的房屋产权在兄弟姐妹谁的名下，在父亲周造友有生之年都享有该房屋的永久居住权”，“不经父亲同意不得再出售”。这两起案件中的“居住权”均无偿设立，具有扶助、赡养、关怀的性质，属于典型的社会性居住权。
但由于我国现行法上并无居住权制度，权利人并非真正意义的物权人，往往难以直接获得周全的保护。比如在前述案件中，当事人约定“不经父亲同意不得再行出售”意在防止居住权因房屋所有权变动而受影响。其实，此类约定仅具有债权效力，并不当然及于房屋的买受人，未必能实现当事人的目的。又如在“潘宝珠、王桂萍等与张建海、王喜梅等房屋买卖合同纠纷上诉案”中，王桂萍、王桂花、王小勤等五人签订姐妹合约约定，“凯旋人民新村3-2-204公房……拆迁获得1502室、1401室房屋2套，1502室房屋为现房，潘宝珠有居住权……”但两个月之后，所有权人王桂花将该房屋出卖给张建海和王喜梅并完成变更登记。鉴于“张建海、王喜梅二审期间也明确表示愿意保证潘宝珠的居住权，承诺让潘宝珠居住到其百年之后”，二审法院强调指出，“张建海、王喜梅应按其承诺保证潘宝珠就案涉房屋独占排他的居住权，在潘宝珠享有居住权期间不得占有使用案涉房屋，不擅自处分案涉房屋。”该案的特殊之处在于，两买受人明确承认潘宝珠对案涉房屋享有居住权，但若无此情节，该居住权在现行法上并无直接依据。另外，二审法院对两被告所提的“不擅自处分案涉房屋”之要求能否约束后续的房屋买受人，也不无疑问。
2.社会性居住权与国家住房保障
如前所述，我国有关部门的立法理由已明确指出，居住权可以为“公租房”提供法律保障。但公租房只是国家住房保障的形式之一，而且是基于租赁合同的债权式保障。由于公租房的租赁期间较短，转为居住权后也只是类似于租赁的居住权。而居住权更为广阔的适用空间在于经济适用房、共有产权房之类的“产权式”保障，由此可以转化为类似于所有权的居住权。从长远来看，只有把这些“产权式”保障统一转作居住权，才符合国家住房保障的内在目的和制度初衷。
从权利构造上看，既有的“产权式”保障均存在不同程度的问题。一方面，经济适用房虽然只是“有限产权”，但其主要限制仅在于五年内“不得直接上市交易”，而五年后上市交易需按比例“向政府交纳土地收益等相关价款”，或者由购房者向政府交纳此类价款后“取得完全产权”。据此，经济适用房比较接近完整的所有权。问题首先在于，政府并不是经济适用房的权利人，那么其收取“相关价款”便缺乏正当的权利基础。更重要的是，由于经济适用房的价格明显偏低且具有很大的升至空间，而五年内不得上市交易的规定也不难规避，因此引发大量的房地产投机行为和权力寻租，完全背离了住房保障制度的初衷。另一方面，共有产权房采取按份共有的权利构造，购房者不享有完整的所有权，而只是所有权的部分份额。这就明晰了所涉房屋的权利归属，为政府在房屋上市交易时收回资助提供了依据。但新的问题在于，既然购房者仅享有部分份额，那么要赋予其对整个房屋占有、使用的权利，就必须大面积修正按份共有制度，以“消除政府作为共有人并不实际居住的副作用”。再者，按份共有人按比例份额分享房屋的升值空间，共有产权房延续了经济适用房五年内不得上市交易的限制，并在具体规定上作了细化。如此固然可以一定程度上减少房地产投机行为和权力寻租，却依然未能抓住问题的根源，也只能是权宜之计。
归根结底，国家住房保障应当在充分满足购房者稳定住房需求的同时，尽量扣除房屋的升值空间，以减少房地产投机行为和权力寻租的诱因。相较于“产权式”保障而言，居住权制度无疑更符合此一内在目的——由政府保留所涉房屋的所有权，而购房者仅享有居住权，以实现二者之间合理的权属分配。一方面，居住权作为用益物权当然包含占有、使用房屋的内容，并具有排除所有权人以及第三人的效力。如此便可以全面满足购房者的稳定住房需求，而不必像共有产权房那样，实现住房保障目的所必须的占有、使用只有部分由购房者直接享有，其余部分则必须假政府之手而间接获得。另一方面，承载了房屋大部分升值空间的所有权已然超出稳定住房需求的范围，其得以脱离购房者而牢固掌握在政府手中，从而最大程度地减少房地产投机行为和权力寻租。这比经济适用房和共有产权房仅扣除部分升值空间相比，无疑更加符合给付行政所应遵循的比例原则。但必须指出的是，居住权所包含的占有、使用之内容同样可能衍生出一定的牟利空间，而社会性居住权原则上不得出租、转让和继承，恰好从根本上解决了这一问题。即便出于特殊情形的考虑而容许若干例外，也须将住房保障领域的居住权从普通居住权市场中隔离出来，以免扰乱后者的健康发展。此外，居住权的优势还在于，其价格本应低于完整的所有权，再加上政府的资助还会有所降低，这更加符合住房保障的初衷。
(二)投资性居住权的三重语境：私法上的谱系展开
与社会性居住权不同，投资性居住权原则上系有偿设立，并存在转让和继承的需求。但二者之间的界限并非泾渭分明，部分投资性居住权出于家庭关系、养老等特殊原因，也体现出一定的社会性。还有部分投资性居住权已超出民事范围而延伸至商业领域，甚至可以被用于经营性事业。这三种投资性居住权再加上典型的社会性居住权，共同构成了居住权在私法上的完整谱系，展现了以私人自治为核心的多元价值基础之现实可能性。
1.兼具社会性的投资性居住权
此类投资性居住权虽有偿设立，但通常建立在家庭关系的基础上，因此部分融入了社会性居住权的特征。比如在“边智勇与边长有、时爱凤确认合同无效纠纷案”中，边长有与其大哥边国义达成协议，约定由边国义出资在边长有的宅基地上建房，房屋建成后由其父母及边国义居住，“父母和边国义只要一人在世，边长有就不要此地，但是住完后所有一切归边长有所有”。正如一审判决所言，该协议“应当理解为合作建房协议，原告边长有以自己的宅基地为出资形式，作为合作建房的条件，约定房屋建好后由其父母及边国义居住，应理解为边国义在生前享有居住权”。这种一方出地另一方出资的建房协议属于有偿合同，就此而言，边国义的居住权属于投资性居住权。但由于该居住权系以权利人终身为限，既不便转让也不能继承，所以又偏向了社会性居住权。
居住权还可以蕴含父母对子女的关怀，实际上发挥提前继承的功能。比如在“刘柯妤诉刘茂勇、周忠容共有房屋分割案”中，被告刘茂勇、周忠容系夫妻，原告刘柯妤是两被告的独生女，三人共同购买重庆市万盛经开区子如路X号X号楼X号房屋，其中大部分购房款由两被告支付。由于当时并无居住权制度，为了确保两被告在所涉房屋的稳定居住，购房合同约定该房屋由三人按份共有，刘柯妤占90%，刘茂勇、周忠容各占5%。但很明显，最符合当事人意愿的制度并非按份共有而是居住权，后者能从根本上消除两被告因共有物分割而丧失居住权益的风险。假如购房合同的约定是，两被告享有该房屋的居住权直至终老，而所有权则全部归原告所有，那么，与前述情形类似，该居住权既不便转让也不能继承，具有社会性居住权的典型特征。但是，两被告支付大部分购房款后仅取得居住权，而所有权却由原告享有，因此，该居住权不只是有偿设立，还包含两被告向原告赠与的因素，又属于投资性居住权。
我国有关部门的立法理由还明确提及实现以房养老。于此情形，居住权制度允许老年人在保有稳定的居住利益的同时，出卖房屋所有权以换取较为丰厚的养老资金。这可以让老年人把“身后的钱拿到生前来花”，既“提高了其生活质量，又保障其老有所居的要求”，在我国已步入老龄化社会的背景下意义尤其重大。以房养老的基础法律关系是保留居住权的房屋买卖，属于典型的有偿合同。由于居住权本身并非买卖之标的，所以设立居住权的对价，是不保留居住权出卖房屋与保留居住权出卖房屋之间的差价。就此而论，以房养老设立的居住权也属于投资性居住权。但由于以养老为目的，居住权仍以权利人终身为限，既不便转让也不能继承，这又偏向了社会性居住权。不过，以房养老与前述情形的核心区别在于，当事人之间并不必然存在家庭关系，甚至可以由保险公司等金融机构作为买受人，为老年人提供更为周全的养老金计划。换言之，以房养老已把居住权从家庭关系导向了一个潜在的居住权市场。
2.投资性居住权的典型样态：走向统一的居住权市场
投资性居住权交易不仅提供了新的融资途径，还可以具有担保功能，只需当事人约定还款即可回购的附款，或者约定以还款为内容的消灭条件。当然，回归居住权制度的最初面貌，所有权人有偿为他人设立的投资性居住权更具现实意义，构成了将来统一的居住权市场之基石。尤其值得一提的是，此类投资性居住权有望缓和房价的过度上涨。其实，房价上涨是双重因素合力的结果。一方面，城市化进程的大幅推进导致城市的人口剧增，由此催生出大规模的住房需求；另一方面，房屋所有权在房价已趋上涨的背景下又显示出保值、升值功能，这使得民间资本大量涌入房地产市场。而居住权作为一种介于房屋所有权和租赁合同之间的用益物权，既可以避免租住他人房屋产生的不稳定性，又不必如购买房屋所有权需支付高额对价。基于此，居住权便能对两种彼此冲突的需求予以有效分流。所有权集房屋的使用价值和交换价值于一身，既可以满足住房需求又可以作为保值、升值的理想手段。这导致两种不同需求的正面冲突，加剧了房价的迅速上涨。不同于此，居住权分享房屋的使用价值，并在此基础上衍生出部分交换价值。至于房屋本身所具有的交换价值，则主要存在于所有权上。鉴于居住权作为用益物权的期限性，其交换价值必然随时间经过而递减直至完全消灭。所以居住权虽可以满足住房需求，却未必是保值、升值的理想手段。而设有居住权的“空虚所有权”则由此获得了更大的升值空间，甚至比价格昂贵的完全所有权更具吸引力。如此便可能形成两个相对独立的房地产市场，在一定程度上避免了不同需求之间的正面冲突，从而缓和房价过度上涨的非理性态势。
由于具有价格低廉和物权属性的双重优势，此类投资性居住权能在多个场景发挥作用，为当事人利用房屋提供了新的自主选择空间。其一，投资性居住权可以缓和部分城市依然推行的商品房限购政策，给不具备购房资格的人群提供一个稳定的居所。其二，对那些不符合国家住房保障申请条件的中低收入群体而言，投资性居住权不仅可以满足其基本的住房需求，还可以分担国家住房保障的部分压力。其三，即便是收入相对较高的群体，也可能出于在多个城市工作、夫妻长期异地等考虑而有设立或者购买居住权的需求。其四，公司等企业也可以设立或者购买居住权，并作为多样化的员工福利交由高级管理人员或者其他员工行使，以增强在人才市场的竞争能力。其五，对于房改房、公房等历史遗留问题，也可以考虑在平衡各方利益的基础上转为投资性居住权，以明确各方的权利归属。其六，在农村宅基地推行“三权分置”改革的政策背景下，投资性居住权虽然不能直接解决土地权利的问题，但也可以为农村房屋的对外流转提供助力。其六，悬而未决的“小产权房”问题也可以纳入投资性居住权解决，如此既可以维护购房者的资金投入和居住利益，又不至于破坏房地产市场的健康发展。
于此情形，投资性居住权已脱离家庭关系，而且并不专门针对老年人，所以其转让和继承均无障碍，这正是建立统一的居住权市场之必要前提。一方面，不得转让使居住权的交换价值丧失殆尽，权利人投入资金后被锁定于特定房屋而无法变现，反倒是对其自主生活安排的严重束缚，居住权市场的供给途径也会因此大幅减少。另一方面，禁止继承让居住权的存续至少部分系于权利人终身，给交易增加了难以预测的风险。若不能求助于复杂精细的交易安排，或许只能由居住权人承担。这些无疑会让居住权的吸引力大打折扣。此外，由于适用场景的拓展以及高收入群体、公司等多样化权利主体的加入，此类投资性居住权的客体已不限于传统意义的住宅，新兴的酒店式公寓、公寓式酒店乃至普通酒店的客房等更适合商旅居住的房屋也在考虑之列。
3.商业领域的投资性居住权
再把目光延伸至商业领域，尤其是旅游、酒店、房地产等行业，投资性居住权也大有用武之地。尤其值得关注的是时间分配式共有(如分时度假酒店)，所谓的“候鸟式”养老也可以借此实现。由于分时共有权益只是对房屋权属在一定期限内按时间段(通常以周为单位)分割的产物，其权利构造在理论上产生了争议。而权属界定不清晰也成为对权利人保护不周，并因此制约行业发展的重要原因。
于此，德国法的经验可资借鉴。德国《民法典》第481条第2款第1句明确规定，“此种权利可以是物权或者其他权利，尤其也可以通过社团的成员资格或者合伙的份额而被授予”。学说据此归纳出三种主要的权利构造：第一种是债权构造，消费者相对经营者获得一项就物之周期性反复使用的债权请求权；第二种是物权构造，经营者向消费者转让一项物权，又可以区分为共同所有权(Miteigentum)、按份住宅所有权(Bruchteil-Wohnungseigentum)、长期居住权和信托模式四种类型；第三种是成员权构造，使用权来源于成员权或者合伙法上的法律关系。暂且撇开其他权利构造不谈，至少在物权法的范围内，长期居住权相较于共同所有权和按份住宅所有权更具优势——后两者作为所有权的特殊形式难以适应分时共有权益的期限性，而这恰恰是居住权作为用益物权的当然之义。再者，基于居住权的时间分配式共有还具有灵活性，既可以直接由各个权利人分别对房屋享有特定时段的居住权，又可以由多个权利人按份共有整个房屋的居住权。不过，二者也各有优劣之处。前者可以从时间和空间上对分时共有权益给予全面的物权保护，而缺点是可能产生登记簿的混乱；后者虽然简化了登记簿，但却难以在物权上准确体现分时共有权益所指向的具体时段。但不论如何，居住权制度至少为时间分配式共有提供了坚实的物权基础，而投资性居住权所具有的可移转性也让不同权利人之间的权益交换成为可能。
如果说时间分配式共有还主要停留在消费者一侧，那么正蓬勃兴起的民宿行业则可以将居住权推向商业领域的更深处。伴随着大众旅游观念从单纯的观光向深度体验当地风土人情的转变，民宿相较于传统酒店的竞争优势逐渐凸显。根据国家标准的界定，“旅游民宿”是指“利用当地民居等相关闲置资源，经营客房不超过四层、建筑面积不超过800平方米，主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施”，“包括但不限于客栈、庄园、宅院、驿站、山庄等”。尤其值得注意的是，其中“民宿主人”既可以是“民宿业主”，又可以是“经营管理者”。前者作为房屋所有人经营民宿自然无需绕道他处，但在后者的情形，相较于租赁合同而言，居住权所能提供的物权保障无疑更为周全。而且，投资性居住权所包含的出租所涉房屋的内容与民宿的经营不谋而合，其可移转性也更加符合商业领域对财产权的基本要求。此外，“经营管理者”也不必限于自然人，公司等企业也未尝不可。不难想见，农村宅基地改革还会进一步推动民宿行业的发展，投资性居住权的经营功能也将因此而得以彰显。
(三)小结
总而言之，居住权在我国的适用场景并不限于有关机关的立法理由所列举的公租房与以房养老。实际上，公租房只是国家住房保障体系的组成部分，而把其中的经济适用房、共有产权房转作居住权更具现实意义。更重要的是，以房养老之重要性自不待言，但着眼于居住权在私法上的完整谱系，其也只是从家庭关系逐渐向商业领域过渡的一个中间形态。尽管如此，以上所述并非对居住权之适用场景的穷尽列举。德国法的经验已然表明，由于社会经济的持续变迁和政策法规的不断调整，居住权制度的作用空间也会因时因势而推陈出新。所以说，开放式居住权立法不仅是抽象价值的必然要求，而且源于现实需求的真切呼唤。
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(一)社会性居住权的双重面向：在公法与私法之间
社会性居住权原则上系无偿设立，通常并无转让和继承之需求。如前所述，典型的社会性居住权系以家庭等伦理关系为基础，往往能通过亲情之类的纽带促成无偿给予，以私人自治的方式实现弱者保护的效果。但随着社会贫富分化的不断加剧，国家对住房困难群体也承担起积极的公法救助义务，这就为居住权制度另行开辟了广阔的适用前景。二者分别从公私法两个不同角度展现出居住权的社会功能。
1.基于家庭关系的社会性居住权
此类社会性居住权在实践中已普遍存在。比如在“杨桂香与董书福、董慧玲物权确认纠纷案”中，杨桂香与董雨林签订《董雨林和杨桂香结婚协议》约定，“结婚后，雨林的房产除了其子董书福，女董慧玲继承外，杨桂香有权居住，直到终身，如婚姻关系中途破裂，桂香不享有居住权，雨林的子女应视桂香为继母，不得随意驱赶”。又如在“周造友与周彦从用益物权确认纠纷案”中，周造友与其子女周彦卓、周双军、周彦从、周军魁签订《父亲周造友住房居住权保证协议》约定，“不论北京市昌平区XX小区XX号楼XX门XX号的房屋产权在兄弟姐妹谁的名下，在父亲周造友有生之年都享有该房屋的永久居住权”，“不经父亲同意不得再出售”。这两起案件中的“居住权”均无偿设立，具有扶助、赡养、关怀的性质，属于典型的社会性居住权。
但由于我国现行法上并无居住权制度，权利人并非真正意义的物权人，往往难以直接获得周全的保护。比如在前述案件中，当事人约定“不经父亲同意不得再行出售”意在防止居住权因房屋所有权变动而受影响。其实，此类约定仅具有债权效力，并不当然及于房屋的买受人，未必能实现当事人的目的。又如在“潘宝珠、王桂萍等与张建海、王喜梅等房屋买卖合同纠纷上诉案”中，王桂萍、王桂花、王小勤等五人签订姐妹合约约定，“凯旋人民新村3-2-204公房……拆迁获得1502室、1401室房屋2套，1502室房屋为现房，潘宝珠有居住权……”但两个月之后，所有权人王桂花将该房屋出卖给张建海和王喜梅并完成变更登记。鉴于“张建海、王喜梅二审期间也明确表示愿意保证潘宝珠的居住权，承诺让潘宝珠居住到其百年之后”，二审法院强调指出，“张建海、王喜梅应按其承诺保证潘宝珠就案涉房屋独占排他的居住权，在潘宝珠享有居住权期间不得占有使用案涉房屋，不擅自处分案涉房屋。”该案的特殊之处在于，两买受人明确承认潘宝珠对案涉房屋享有居住权，但若无此情节，该居住权在现行法上并无直接依据。另外，二审法院对两被告所提的“不擅自处分案涉房屋”之要求能否约束后续的房屋买受人，也不无疑问。
2.社会性居住权与国家住房保障
如前所述，我国有关部门的立法理由已明确指出，居住权可以为“公租房”提供法律保障。但公租房只是国家住房保障的形式之一，而且是基于租赁合同的债权式保障。由于公租房的租赁期间较短，转为居住权后也只是类似于租赁的居住权。而居住权更为广阔的适用空间在于经济适用房、共有产权房之类的“产权式”保障，由此可以转化为类似于所有权的居住权。从长远来看，只有把这些“产权式”保障统一转作居住权，才符合国家住房保障的内在目的和制度初衷。
从权利构造上看，既有的“产权式”保障均存在不同程度的问题。一方面，经济适用房虽然只是“有限产权”，但其主要限制仅在于五年内“不得直接上市交易”，而五年后上市交易需按比例“向政府交纳土地收益等相关价款”，或者由购房者向政府交纳此类价款后“取得完全产权”。据此，经济适用房比较接近完整的所有权。问题首先在于，政府并不是经济适用房的权利人，那么其收取“相关价款”便缺乏正当的权利基础。更重要的是，由于经济适用房的价格明显偏低且具有很大的升至空间，而五年内不得上市交易的规定也不难规避，因此引发大量的房地产投机行为和权力寻租，完全背离了住房保障制度的初衷。另一方面，共有产权房采取按份共有的权利构造，购房者不享有完整的所有权，而只是所有权的部分份额。这就明晰了所涉房屋的权利归属，为政府在房屋上市交易时收回资助提供了依据。但新的问题在于，既然购房者仅享有部分份额，那么要赋予其对整个房屋占有、使用的权利，就必须大面积修正按份共有制度，以“消除政府作为共有人并不实际居住的副作用”。再者，按份共有人按比例份额分享房屋的升值空间，共有产权房延续了经济适用房五年内不得上市交易的限制，并在具体规定上作了细化。如此固然可以一定程度上减少房地产投机行为和权力寻租，却依然未能抓住问题的根源，也只能是权宜之计。
归根结底，国家住房保障应当在充分满足购房者稳定住房需求的同时，尽量扣除房屋的升值空间，以减少房地产投机行为和权力寻租的诱因。相较于“产权式”保障而言，居住权制度无疑更符合此一内在目的——由政府保留所涉房屋的所有权，而购房者仅享有居住权，以实现二者之间合理的权属分配。一方面，居住权作为用益物权当然包含占有、使用房屋的内容，并具有排除所有权人以及第三人的效力。如此便可以全面满足购房者的稳定住房需求，而不必像共有产权房那样，实现住房保障目的所必须的占有、使用只有部分由购房者直接享有，其余部分则必须假政府之手而间接获得。另一方面，承载了房屋大部分升值空间的所有权已然超出稳定住房需求的范围，其得以脱离购房者而牢固掌握在政府手中，从而最大程度地减少房地产投机行为和权力寻租。这比经济适用房和共有产权房仅扣除部分升值空间相比，无疑更加符合给付行政所应遵循的比例原则。但必须指出的是，居住权所包含的占有、使用之内容同样可能衍生出一定的牟利空间，而社会性居住权原则上不得出租、转让和继承，恰好从根本上解决了这一问题。即便出于特殊情形的考虑而容许若干例外，也须将住房保障领域的居住权从普通居住权市场中隔离出来，以免扰乱后者的健康发展。此外，居住权的优势还在于，其价格本应低于完整的所有权，再加上政府的资助还会有所降低，这更加符合住房保障的初衷。
(二)投资性居住权的三重语境：私法上的谱系展开
与社会性居住权不同，投资性居住权原则上系有偿设立，并存在转让和继承的需求。但二者之间的界限并非泾渭分明，部分投资性居住权出于家庭关系、养老等特殊原因，也体现出一定的社会性。还有部分投资性居住权已超出民事范围而延伸至商业领域，甚至可以被用于经营性事业。这三种投资性居住权再加上典型的社会性居住权，共同构成了居住权在私法上的完整谱系，展现了以私人自治为核心的多元价值基础之现实可能性。
1.兼具社会性的投资性居住权
此类投资性居住权虽有偿设立，但通常建立在家庭关系的基础上，因此部分融入了社会性居住权的特征。比如在“边智勇与边长有、时爱凤确认合同无效纠纷案”中，边长有与其大哥边国义达成协议，约定由边国义出资在边长有的宅基地上建房，房屋建成后由其父母及边国义居住，“父母和边国义只要一人在世，边长有就不要此地，但是住完后所有一切归边长有所有”。正如一审判决所言，该协议“应当理解为合作建房协议，原告边长有以自己的宅基地为出资形式，作为合作建房的条件，约定房屋建好后由其父母及边国义居住，应理解为边国义在生前享有居住权”。这种一方出地另一方出资的建房协议属于有偿合同，就此而言，边国义的居住权属于投资性居住权。但由于该居住权系以权利人终身为限，既不便转让也不能继承，所以又偏向了社会性居住权。
居住权还可以蕴含父母对子女的关怀，实际上发挥提前继承的功能。比如在“刘柯妤诉刘茂勇、周忠容共有房屋分割案”中，被告刘茂勇、周忠容系夫妻，原告刘柯妤是两被告的独生女，三人共同购买重庆市万盛经开区子如路X号X号楼X号房屋，其中大部分购房款由两被告支付。由于当时并无居住权制度，为了确保两被告在所涉房屋的稳定居住，购房合同约定该房屋由三人按份共有，刘柯妤占90%，刘茂勇、周忠容各占5%。但很明显，最符合当事人意愿的制度并非按份共有而是居住权，后者能从根本上消除两被告因共有物分割而丧失居住权益的风险。假如购房合同的约定是，两被告享有该房屋的居住权直至终老，而所有权则全部归原告所有，那么，与前述情形类似，该居住权既不便转让也不能继承，具有社会性居住权的典型特征。但是，两被告支付大部分购房款后仅取得居住权，而所有权却由原告享有，因此，该居住权不只是有偿设立，还包含两被告向原告赠与的因素，又属于投资性居住权。
我国有关部门的立法理由还明确提及实现以房养老。于此情形，居住权制度允许老年人在保有稳定的居住利益的同时，出卖房屋所有权以换取较为丰厚的养老资金。这可以让老年人把“身后的钱拿到生前来花”，既“提高了其生活质量，又保障其老有所居的要求”，在我国已步入老龄化社会的背景下意义尤其重大。以房养老的基础法律关系是保留居住权的房屋买卖，属于典型的有偿合同。由于居住权本身并非买卖之标的，所以设立居住权的对价，是不保留居住权出卖房屋与保留居住权出卖房屋之间的差价。就此而论，以房养老设立的居住权也属于投资性居住权。但由于以养老为目的，居住权仍以权利人终身为限，既不便转让也不能继承，这又偏向了社会性居住权。不过，以房养老与前述情形的核心区别在于，当事人之间并不必然存在家庭关系，甚至可以由保险公司等金融机构作为买受人，为老年人提供更为周全的养老金计划。换言之，以房养老已把居住权从家庭关系导向了一个潜在的居住权市场。
2.投资性居住权的典型样态：走向统一的居住权市场
投资性居住权交易不仅提供了新的融资途径，还可以具有担保功能，只需当事人约定还款即可回购的附款，或者约定以还款为内容的消灭条件。当然，回归居住权制度的最初面貌，所有权人有偿为他人设立的投资性居住权更具现实意义，构成了将来统一的居住权市场之基石。尤其值得一提的是，此类投资性居住权有望缓和房价的过度上涨。其实，房价上涨是双重因素合力的结果。一方面，城市化进程的大幅推进导致城市的人口剧增，由此催生出大规模的住房需求；另一方面，房屋所有权在房价已趋上涨的背景下又显示出保值、升值功能，这使得民间资本大量涌入房地产市场。而居住权作为一种介于房屋所有权和租赁合同之间的用益物权，既可以避免租住他人房屋产生的不稳定性，又不必如购买房屋所有权需支付高额对价。基于此，居住权便能对两种彼此冲突的需求予以有效分流。所有权集房屋的使用价值和交换价值于一身，既可以满足住房需求又可以作为保值、升值的理想手段。这导致两种不同需求的正面冲突，加剧了房价的迅速上涨。不同于此，居住权分享房屋的使用价值，并在此基础上衍生出部分交换价值。至于房屋本身所具有的交换价值，则主要存在于所有权上。鉴于居住权作为用益物权的期限性，其交换价值必然随时间经过而递减直至完全消灭。所以居住权虽可以满足住房需求，却未必是保值、升值的理想手段。而设有居住权的“空虚所有权”则由此获得了更大的升值空间，甚至比价格昂贵的完全所有权更具吸引力。如此便可能形成两个相对独立的房地产市场，在一定程度上避免了不同需求之间的正面冲突，从而缓和房价过度上涨的非理性态势。
由于具有价格低廉和物权属性的双重优势，此类投资性居住权能在多个场景发挥作用，为当事人利用房屋提供了新的自主选择空间。其一，投资性居住权可以缓和部分城市依然推行的商品房限购政策，给不具备购房资格的人群提供一个稳定的居所。其二，对那些不符合国家住房保障申请条件的中低收入群体而言，投资性居住权不仅可以满足其基本的住房需求，还可以分担国家住房保障的部分压力。其三，即便是收入相对较高的群体，也可能出于在多个城市工作、夫妻长期异地等考虑而有设立或者购买居住权的需求。其四，公司等企业也可以设立或者购买居住权，并作为多样化的员工福利交由高级管理人员或者其他员工行使，以增强在人才市场的竞争能力。其五，对于房改房、公房等历史遗留问题，也可以考虑在平衡各方利益的基础上转为投资性居住权，以明确各方的权利归属。其六，在农村宅基地推行“三权分置”改革的政策背景下，投资性居住权虽然不能直接解决土地权利的问题，但也可以为农村房屋的对外流转提供助力。其六，悬而未决的“小产权房”问题也可以纳入投资性居住权解决，如此既可以维护购房者的资金投入和居住利益，又不至于破坏房地产市场的健康发展。
于此情形，投资性居住权已脱离家庭关系，而且并不专门针对老年人，所以其转让和继承均无障碍，这正是建立统一的居住权市场之必要前提。一方面，不得转让使居住权的交换价值丧失殆尽，权利人投入资金后被锁定于特定房屋而无法变现，反倒是对其自主生活安排的严重束缚，居住权市场的供给途径也会因此大幅减少。另一方面，禁止继承让居住权的存续至少部分系于权利人终身，给交易增加了难以预测的风险。若不能求助于复杂精细的交易安排，或许只能由居住权人承担。这些无疑会让居住权的吸引力大打折扣。此外，由于适用场景的拓展以及高收入群体、公司等多样化权利主体的加入，此类投资性居住权的客体已不限于传统意义的住宅，新兴的酒店式公寓、公寓式酒店乃至普通酒店的客房等更适合商旅居住的房屋也在考虑之列。
3.商业领域的投资性居住权
再把目光延伸至商业领域，尤其是旅游、酒店、房地产等行业，投资性居住权也大有用武之地。尤其值得关注的是时间分配式共有(如分时度假酒店)，所谓的“候鸟式”养老也可以借此实现。由于分时共有权益只是对房屋权属在一定期限内按时间段(通常以周为单位)分割的产物，其权利构造在理论上产生了争议。而权属界定不清晰也成为对权利人保护不周，并因此制约行业发展的重要原因。
于此，德国法的经验可资借鉴。德国《民法典》第481条第2款第1句明确规定，“此种权利可以是物权或者其他权利，尤其也可以通过社团的成员资格或者合伙的份额而被授予”。学说据此归纳出三种主要的权利构造：第一种是债权构造，消费者相对经营者获得一项就物之周期性反复使用的债权请求权；第二种是物权构造，经营者向消费者转让一项物权，又可以区分为共同所有权(Miteigentum)、按份住宅所有权(Bruchteil-Wohnungseigentum)、长期居住权和信托模式四种类型；第三种是成员权构造，使用权来源于成员权或者合伙法上的法律关系。暂且撇开其他权利构造不谈，至少在物权法的范围内，长期居住权相较于共同所有权和按份住宅所有权更具优势——后两者作为所有权的特殊形式难以适应分时共有权益的期限性，而这恰恰是居住权作为用益物权的当然之义。再者，基于居住权的时间分配式共有还具有灵活性，既可以直接由各个权利人分别对房屋享有特定时段的居住权，又可以由多个权利人按份共有整个房屋的居住权。不过，二者也各有优劣之处。前者可以从时间和空间上对分时共有权益给予全面的物权保护，而缺点是可能产生登记簿的混乱；后者虽然简化了登记簿，但却难以在物权上准确体现分时共有权益所指向的具体时段。但不论如何，居住权制度至少为时间分配式共有提供了坚实的物权基础，而投资性居住权所具有的可移转性也让不同权利人之间的权益交换成为可能。
如果说时间分配式共有还主要停留在消费者一侧，那么正蓬勃兴起的民宿行业则可以将居住权推向商业领域的更深处。伴随着大众旅游观念从单纯的观光向深度体验当地风土人情的转变，民宿相较于传统酒店的竞争优势逐渐凸显。根据国家标准的界定，“旅游民宿”是指“利用当地民居等相关闲置资源，经营客房不超过四层、建筑面积不超过800平方米，主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施”，“包括但不限于客栈、庄园、宅院、驿站、山庄等”。尤其值得注意的是，其中“民宿主人”既可以是“民宿业主”，又可以是“经营管理者”。前者作为房屋所有人经营民宿自然无需绕道他处，但在后者的情形，相较于租赁合同而言，居住权所能提供的物权保障无疑更为周全。而且，投资性居住权所包含的出租所涉房屋的内容与民宿的经营不谋而合，其可移转性也更加符合商业领域对财产权的基本要求。此外，“经营管理者”也不必限于自然人，公司等企业也未尝不可。不难想见，农村宅基地改革还会进一步推动民宿行业的发展，投资性居住权的经营功能也将因此而得以彰显。
(三)小结
总而言之，居住权在我国的适用场景并不限于有关机关的立法理由所列举的公租房与以房养老。实际上，公租房只是国家住房保障体系的组成部分，而把其中的经济适用房、共有产权房转作居住权更具现实意义。更重要的是，以房养老之重要性自不待言，但着眼于居住权在私法上的完整谱系，其也只是从家庭关系逐渐向商业领域过渡的一个中间形态。尽管如此，以上所述并非对居住权之适用场景的穷尽列举。德国法的经验已然表明，由于社会经济的持续变迁和政策法规的不断调整，居住权制度的作用空间也会因时因势而推陈出新。所以说，开放式居住权立法不仅是抽象价值的必然要求，而且源于现实需求的真切呼唤。
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