（一）居住权的主体是自然人
 
   民法典没有对居住权的主体作出规定，但基于历史与文义解释笔者认为，居住权主体应当限定于自然人。从历史的发展来看，居住权制度起源于罗马法的人役权制度，并植根于“用益权—使用权—居住权”的权利架构之中，是在家长制和概括继承制的基础上为解决生活困难、无独立财产的弱势群体的居住问题而创设的权利。罗马法学家马尔西安说，“役权附着于人身”。从居住权制度的诞生之日起，它就是为特定身份的自然人服务的。从文义来看，“居住”是一个富含伦理的概念，它意味着在某一处所长久地生活，体现了强烈的人身性。法人和其他组织对住宅只能是使用、利用，而不能是居住。因此，居住权的主体只能是自然人。 

   需要注意的是，民法典第三百六十七条规定居住权合同应当包括“当事人的姓名或名称和住所”，同时出现了用以指代自然人的“姓名”和用以指代自然人以外其他民事主体的“名称”。有观点认为，该条规定与居住权主体只能限定于自然人的理解存在矛盾。按照体系解释，是否表明民法典对居住权主体未作限制？笔者认为，该条是对居住权合同主体的规定，虽然居住权人只能为自然人，但住宅所有权人可以是其他民事主体。

（二）居住权的客体一般应为他人所有的住宅 

   居住权设立于他人所有的住宅之上，正如法谚所言“自己的物不能提供 ( 作为役权 ) 服务”。但有观点认为，也可能存在于自己住宅上预先设立居住权的情形。如住宅所有人基于特定需求，可以将自己所有的住宅对外出售并保留居住权，此时即等同于就自己的住宅设立的居住权。笔者认为，这里的“就自己的住宅”设立居住权只存在于观念上。在实践中，为实现上述交易目的，住宅所有权人必然要在办理居住权登记前完成所有权变更登记，或者同时办理居住权设立登记和所有权变更登记。而居住权一旦设立，所附着的必然是他人所有的住宅。因而，所谓“就自己的住宅”设立居住权在实践中是无法实现的。 

   居住权客体是否可以是他人使用的住宅？按照用益物权派生于所有权的一般原则，于用益物权之上不能再设立用益物权。但此种情形并非没有例外，如基于土地所有权归国家所有的制度安排，地役权只能设立于土地使用权之上。因而有观点认为，对于住宅承租人特别是租赁期限较长的公租房，可以允许承租人经所有权人同意为他人设立居住权。笔者认为，公租房的承租人对住宅享有长期稳定的权利，因而更类似于所有权而非承租权。为更大限度发挥居住权的住房保障功能，理论上固然可以探索由公租房人设立居住权，但在现有公租房关于承租人资质、租赁期限等相关制度的限制下，承租人设立居住权的作用能够发挥几何，有待实践进一步检验。而对于一般承租人，由于其仅为债权人，似不宜允许其就承租住宅设立居住权。

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