律师随笔
小区车辆损毁谁来买单？
作者：丁嫣 律师 时间：2017年03月21日
今年6月份，在北京市房山区一售楼处，一男子砸毁停在售楼处的20多辆汽车玻璃；该车辆部分属于售楼处工作人员，其中大部分属于购房客户,最终该砸车男子锒铛入狱，无力赔偿。但是，各位车主就蒙圈了，真是躺着也中枪，难道就白白的吃亏么，于是各位车主与售楼处工作人员及该售楼处物业协商，在激烈的争论下依然没有结果，车主也是通过各种方式维权，可是目前这件事依然没有画上句号，三方在争论的路上越走越远。现在我们重点探究在小区里停放的车辆损毁，到底应该如何处理。
今年6月份，在北京市房山区一售楼处，一男子砸毁停在售楼处的20多辆汽车玻璃；该车辆部分属于售楼处工作人员，其中大部分属于购房客户,最终该砸车男子锒铛入狱，无力赔偿。但是，各位车主就蒙圈了，真是躺着也中枪，难道就白白的吃亏么，于是各位车主与售楼处工作人员及该售楼处物业协商，在激烈的争论下依然没有结果，车主也是通过各种方式维权，可是目前这件事依然没有画上句号，三方在争论的路上越走越远。现在我们重点探究在小区里停放的车辆损毁，到底应该如何处理。
一、法律关系主体
小区车辆损毁纠纷的主体，其实应该是三方，分别是车主，侵权人，还有物业公司。可是大多数情况下，侵权人逃之夭夭，车主一般主张物业公司承担责任。因此我们主要来探讨车主和物业公司之间的关系。
二、安保义务的依据
1.侵权责任法的相关规定
《侵权责任法》第三十七条：宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任，管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。
在法律上，判断是否具有安全保障义务的标准并不在于承担者是否具有哪种“经营者”的身份，而在于实质上的“对危险源的控制”，作为物业服务区进行实际管理的物业公司，对小区的危险源的控制力当然要远远高于小区业主。因此，在一定情形下，物业公司承担相应的保障义务不仅是符合日常生活经验和常理的，在法律理论上也是有基础的。
2．物业相关的法律规定
物业合同可以意思自治的制定，但是是否可以随意的任性制定呢？答案是否定的，因为法律对于物业相关也有规定，也有不可逾越的底线。该方面最重要的是物业管理的特别规定《物业管理条例》，其中第四十六条和第四十七条的规定，基本明确了物业公司安全保障义务的内容和范围，是物业公司最基本最低的规定。如果，业主和物业公司之间订立的物业合同排除了上述规定，属于违反强制性规定的条款，应属无效。
物业公司如果认为：安保不是保管，其所收取的物业费及车辆出入所出示的准停证只是一种管理行为，为了实现秩序而已，不构成保管义务，所以不承担任何法律上的责任，这种辩驳也是不合逻辑的，因为并非只有物业和业主之间存在保管关系，物业公司才会承担相应的责任。一般来说小区业主和物业之间并未完成保管合同的核心要件——交付，所以法院会根据实际情况来判断双方是否构成保管关系；如果法院认为不构成保管关系，这也并不意味着物业公司便不承担责任，它的责任并不是来源于保管合同，而是根据上述三个法律来源而负有的法律义务。2
3．物业合同的直接约定
物业服务合同是业主与物业公司根据意思自治签订的，双方可以在合同中约定物业公司为业主提供的物业服务中包含安全保障方面的内容，业主也为此支付相应报酬，因此安全保障义务可以约定为合同义务。实践中，通常物业公司与业主签订的物业服务合同中都会包含一定的安全保障义务内容，物业公司也会为此配备专门的保安人员、建立相关的保安制度、安装必要的电子监控系统、对服务区域周边的围护设施加以完善，物业服务区域内的安全保障工作是物业公司的一项重要日常工作。因此，一般而言，业主和物业公司之间的纠纷的第一步是以物业合同来判断双方的权利和义务，在合同约定极不合理或者没有相关约定的情况下再根据法律规定处理问题。
三、判断物业公司是否违反安全保障义务的标准及实际操作流程
判定物业公司是否违反了安全保障义务，主要看安全保障义务的内容有哪些，这又要看物业服务合同的约定和有关法律的规定，在实际的操作流程中一般根据如下顺序来维护自己的权利。
1． 首先以物业合同为根据
如果在小区发生了损毁事宜，第一件事是找出物业合同，根据双方签订的物业合同，查看其中的安全保障条款是如何约定的。如果物业公司在安全保障条款中作了有利于业主的承诺，那么业主当然可以根据该条款要求物业公司承担担保责任。但是现实中，物业公司往往是在合同约定中减轻自己或者免除自己的责任。
2．从形式上明确物业公司的法律义务
如果物业公司在物业合同中没有约定或者是在约定中免除了相关的义务，那么业主应该做的就是根据《物业管理条例》或者《侵权责任法》的规定明确该排除物业公司安保义务的条款约定无效，从形式上确立物业公司存在的安保义务并且在一定条件下对相应的损失负责任。
3.从实质上判断物业公司的是否承担安保义务
现实生活中，常理都认为“保安不等于保镖”，物业公司提供的保安服务所维护的主要是公共区域内的安全保障义务，而不可能对业主的人身、财产安全承担绝对的安全保障义务。因此，对于物业公司是否违反安全保障义务，还应结合业主交纳的保安费数额（北京市质量技术监督局、北京市住房和城乡建设委员会联合发布了《住宅物业服务标准》，该标准将物业服务登记分为五级，分别为1-5级，1级为最低级，5级为最高级），但各个地域有所差别，不同等级法律所规定的安保义务有很大的差别）、标注的安保能力、违约或侵权行为的性质和力度以及在发生意外后物业公司所采取的一系列措施等因素加以综合考量认定。
北京市第三中院裁判的（2016）京03民终4786号二审判决中，原告程某就其车辆在小区被砸毁事宜诉绿城物业公司，要求赔偿18000元，最终法院判决被告赔偿6000元。法院认为该物业公司在车辆砸毁处无摄像头监控，保安巡逻亦存在重大漏洞，致使业主造成重大损失，应该负有责任；但是该事件的第一侵权人是砸车者，物业公司负有的是补充责任，酌情赔偿原告。但在海盐县人民法院（2009）嘉盐民初字第2836号判决中，法院完全驳回了原告的诉讼请求，法院认为该原告向被告所缴纳的物业费是最低等级的，是第五级；物业公司服务标准极低，安全保障措施要求亦是很低，如果强加给物业公司过高的要求也是不合理的。
四、举证责任的分配
在举证责任上，对于物业的安保责任纠纷大多数情况下物业公司都是一种补充责任，大的方面上属于过错责任，遵循谁主张谁举证的基本原则；但是法院一般来说也是根据的具体的情况来合理的分配举证责任，因为即使在诉讼法中对举证责任有基本的规定，现实中举证责任并不是固定不变的，它是一个动态变化的过程，其中有包含着法官的价值判断和复杂多变的现实情况。常规来说，客户需要对自己的损失或者损害承担举证责任，客户和物业公司都有对物业公司是否尽到安保义务有举证责任。整体来看物业公司在纠纷中占据优势地位，更为容易的掌握相关的证据素材，作为弱势的业主如果负有某一部分的举证责任而又无法获取，可以通过申请法院调取相关关键证据。
五、物业公司的安全保障义务是一种行为义务而非结果义务
最后再次提醒一点的是，物业公司的安全保障义务是一种行为义务而非结果义务，如果物业公司已经履行了安全保障义务，即使小区业主有人身和财产损害，其也不应承担民事赔偿责任。物业公司的保安不是警察，也不是保镖，安保义务更多的是一种注意、警戒、防范义务，它并不能完全保证业主财产和人身权益不受损害，而只能降低这种风险发生的可能性和概率3。因此，如果凡是业主的人身、财产权益遭受损害物业公司就应当赔偿，对其来讲显然也是不公平的。因此，业主也应该注意保护自己的财产，千万不要认为只要在小区物业安保范围内产生的损失，自己就不用负责！
参考：
1. 参见颜雪明《从实物角度看物业服务司法解释的亮点与不足》
2. 参见姚辉《物业服务合同的履行的相关法律研究》
3. 参见钟秀勇《民法详解》
特别声明：本文仅以现行有效的相关法律、法规及政策为依据，如相关依据有所调整，以调整后的为准。
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今年6月份，在北京市房山区一售楼处，一男子砸毁停在售楼处的20多辆汽车玻璃；该车辆部分属于售楼处工作人员，其中大部分属于购房客户,最终该砸车男子锒铛入狱，无力赔偿。但是，各位车主就蒙圈了，真是躺着也中枪，难道就白白的吃亏么，于是各位车主与售楼处工作人员及该售楼处物业协商，在激烈的争论下依然没有结果，车主也是通过各种方式维权，可是目前这件事依然没有画上句号，三方在争论的路上越走越远。现在我们重点探究在小区里停放的车辆损毁，到底应该如何处理。
一、法律关系主体
小区车辆损毁纠纷的主体，其实应该是三方，分别是车主，侵权人，还有物业公司。可是大多数情况下，侵权人逃之夭夭，车主一般主张物业公司承担责任。因此我们主要来探讨车主和物业公司之间的关系。
二、安保义务的依据
1.侵权责任法的相关规定
《侵权责任法》第三十七条：宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任，管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。
在法律上，判断是否具有安全保障义务的标准并不在于承担者是否具有哪种“经营者”的身份，而在于实质上的“对危险源的控制”，作为物业服务区进行实际管理的物业公司，对小区的危险源的控制力当然要远远高于小区业主。因此，在一定情形下，物业公司承担相应的保障义务不仅是符合日常生活经验和常理的，在法律理论上也是有基础的。
2．物业相关的法律规定
物业合同可以意思自治的制定，但是是否可以随意的任性制定呢？答案是否定的，因为法律对于物业相关也有规定，也有不可逾越的底线。该方面最重要的是物业管理的特别规定《物业管理条例》，其中第四十六条和第四十七条的规定，基本明确了物业公司安全保障义务的内容和范围，是物业公司最基本最低的规定。如果，业主和物业公司之间订立的物业合同排除了上述规定，属于违反强制性规定的条款，应属无效。
物业公司如果认为：安保不是保管，其所收取的物业费及车辆出入所出示的准停证只是一种管理行为，为了实现秩序而已，不构成保管义务，所以不承担任何法律上的责任，这种辩驳也是不合逻辑的，因为并非只有物业和业主之间存在保管关系，物业公司才会承担相应的责任。一般来说小区业主和物业之间并未完成保管合同的核心要件——交付，所以法院会根据实际情况来判断双方是否构成保管关系；如果法院认为不构成保管关系，这也并不意味着物业公司便不承担责任，它的责任并不是来源于保管合同，而是根据上述三个法律来源而负有的法律义务。2
3．物业合同的直接约定
物业服务合同是业主与物业公司根据意思自治签订的，双方可以在合同中约定物业公司为业主提供的物业服务中包含安全保障方面的内容，业主也为此支付相应报酬，因此安全保障义务可以约定为合同义务。实践中，通常物业公司与业主签订的物业服务合同中都会包含一定的安全保障义务内容，物业公司也会为此配备专门的保安人员、建立相关的保安制度、安装必要的电子监控系统、对服务区域周边的围护设施加以完善，物业服务区域内的安全保障工作是物业公司的一项重要日常工作。因此，一般而言，业主和物业公司之间的纠纷的第一步是以物业合同来判断双方的权利和义务，在合同约定极不合理或者没有相关约定的情况下再根据法律规定处理问题。
三、判断物业公司是否违反安全保障义务的标准及实际操作流程
判定物业公司是否违反了安全保障义务，主要看安全保障义务的内容有哪些，这又要看物业服务合同的约定和有关法律的规定，在实际的操作流程中一般根据如下顺序来维护自己的权利。
1． 首先以物业合同为根据
如果在小区发生了损毁事宜，第一件事是找出物业合同，根据双方签订的物业合同，查看其中的安全保障条款是如何约定的。如果物业公司在安全保障条款中作了有利于业主的承诺，那么业主当然可以根据该条款要求物业公司承担担保责任。但是现实中，物业公司往往是在合同约定中减轻自己或者免除自己的责任。
2．从形式上明确物业公司的法律义务
如果物业公司在物业合同中没有约定或者是在约定中免除了相关的义务，那么业主应该做的就是根据《物业管理条例》或者《侵权责任法》的规定明确该排除物业公司安保义务的条款约定无效，从形式上确立物业公司存在的安保义务并且在一定条件下对相应的损失负责任。
3.从实质上判断物业公司的是否承担安保义务
现实生活中，常理都认为“保安不等于保镖”，物业公司提供的保安服务所维护的主要是公共区域内的安全保障义务，而不可能对业主的人身、财产安全承担绝对的安全保障义务。因此，对于物业公司是否违反安全保障义务，还应结合业主交纳的保安费数额（北京市质量技术监督局、北京市住房和城乡建设委员会联合发布了《住宅物业服务标准》，该标准将物业服务登记分为五级，分别为1-5级，1级为最低级，5级为最高级），但各个地域有所差别，不同等级法律所规定的安保义务有很大的差别）、标注的安保能力、违约或侵权行为的性质和力度以及在发生意外后物业公司所采取的一系列措施等因素加以综合考量认定。
北京市第三中院裁判的（2016）京03民终4786号二审判决中，原告程某就其车辆在小区被砸毁事宜诉绿城物业公司，要求赔偿18000元，最终法院判决被告赔偿6000元。法院认为该物业公司在车辆砸毁处无摄像头监控，保安巡逻亦存在重大漏洞，致使业主造成重大损失，应该负有责任；但是该事件的第一侵权人是砸车者，物业公司负有的是补充责任，酌情赔偿原告。但在海盐县人民法院（2009）嘉盐民初字第2836号判决中，法院完全驳回了原告的诉讼请求，法院认为该原告向被告所缴纳的物业费是最低等级的，是第五级；物业公司服务标准极低，安全保障措施要求亦是很低，如果强加给物业公司过高的要求也是不合理的。
四、举证责任的分配
在举证责任上，对于物业的安保责任纠纷大多数情况下物业公司都是一种补充责任，大的方面上属于过错责任，遵循谁主张谁举证的基本原则；但是法院一般来说也是根据的具体的情况来合理的分配举证责任，因为即使在诉讼法中对举证责任有基本的规定，现实中举证责任并不是固定不变的，它是一个动态变化的过程，其中有包含着法官的价值判断和复杂多变的现实情况。常规来说，客户需要对自己的损失或者损害承担举证责任，客户和物业公司都有对物业公司是否尽到安保义务有举证责任。整体来看物业公司在纠纷中占据优势地位，更为容易的掌握相关的证据素材，作为弱势的业主如果负有某一部分的举证责任而又无法获取，可以通过申请法院调取相关关键证据。
五、物业公司的安全保障义务是一种行为义务而非结果义务
最后再次提醒一点的是，物业公司的安全保障义务是一种行为义务而非结果义务，如果物业公司已经履行了安全保障义务，即使小区业主有人身和财产损害，其也不应承担民事赔偿责任。物业公司的保安不是警察，也不是保镖，安保义务更多的是一种注意、警戒、防范义务，它并不能完全保证业主财产和人身权益不受损害，而只能降低这种风险发生的可能性和概率3。因此，如果凡是业主的人身、财产权益遭受损害物业公司就应当赔偿，对其来讲显然也是不公平的。因此，业主也应该注意保护自己的财产，千万不要认为只要在小区物业安保范围内产生的损失，自己就不用负责！
参考：
1. 参见颜雪明《从实物角度看物业服务司法解释的亮点与不足》
2. 参见姚辉《物业服务合同的履行的相关法律研究》
3. 参见钟秀勇《民法详解》
特别声明：本文仅以现行有效的相关法律、法规及政策为依据，如相关依据有所调整，以调整后的为准。
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