（一）法律缺陷 　　物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务，包括社会治安和环境秩序的维护和管理，根据其管理事实和服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。物业管理职能具有社会化、专业化、市场化、规范化和契约化等特征。目前，我国物业管理中存在的主要问题有以下几个方面：
　　1.缺乏专门物业管理方面的法律
　　物业管理法规有很多是以地方政府职能部门规章的形式存在的，尚无全国统一的物业管理方面的法律，国家制定的物业管理政策主要体现在住建部的有关法规和各种地方性法规中，自然反映出现行的物业管理方面缺乏高位阶的权威性的专门物业管理法律规范，物业管理领域存在着大量的立法空白和误区。而且我国物业管理的法律法规原则性很强，缺乏可操作性。近年来社会各界都要求制定位阶高全面性的物业管理基本法，来规范物业管理行为，促进物业管理朝着法制化的方向发展。
　　由于没有物业管理方面的全国性的专门法律，各地方性法规缺乏纲领性的指导，使其呈现出一片散乱，严重影响了物业管理行业的健康发展和物业管理的市场化进程，不利于全国物业管理法制的统一。虽然这几年我国在物业管理的立法中也有相应的规定如《物业管理条例》、《物权法》，及去年最高法颁布实施的两个物业管理方面的司法解释，但并没有改变我国物业管理立法上的薄弱和缺位问题，这就需要我们加强立法，制定立法层次高、全国性、统一性的物业管理基本法。
　　2.物业与开发商之间的法律关系不明确
　　近年来，随着我国经济的飞速发展，人们生活条件有了很大改善，对居住条件的要求也随之增加，尤其是城市人口的增加，带动了房地产业、物业服务企业和一系列相关产业的发展。
　　由于市场经济发展的不成熟，在现实生活中，房地产开发商与物业服务企业之间存在着隶属关系。一方面，物业服务企业是房地产开发商的下属机构或子公司，其与开发商是从属关系，目前这种关系在我国住宅小区占有很大比重；另一方面，房地产开发商在小区业主委员会还没有成立前，有资格以原始大业主的身份选聘物业服务企业，此时他们之间是一种短期的合同关系。而当业主委员会成立后，选聘物业服务企业的权利理应由小区的业主委员会负责，房地产开发商就需要将小区的各种原始资料交给新的物业服务企业。但事实上，开发商由于利益上的原因，不愿轻易放弃物业管理。
　　3.物业管理的交接过程中责任不明
　　物业服务企业之间的矛盾多发生在物业管理的交接过程中。一方面，前任物业服务企业不愿放弃物业管理权，在落聘后仍不搬出小区，甚至制造各种麻烦和事端阻挠新物业服务企业进入小区，妨碍其开展正常的工作。现实生活中，人们经常会看到一个小区里有两套保安人员、保洁人员。更严重的是有些新物业服务企业在无奈之下，“打”入小区，把前任物业公司“打”出小区。这是物业管理市场化、业主管理自治化的必然结果，为物业管理工作带来了一系列难以解决的问题。如果在新的物业管理合同已生效，但新的物业服务企业还没有进入小区开展工作的情况下，小区出现财产损失、人身伤亡，有谁来承担法律责任？另一方面，前任物业服务企业虽然放弃了物业管理权，但却在离开时进行破坏活动，将物业管理所需的一些设施破坏，将小区业主的相关资料带走，不向新物业服务企业移交物业管理中的财务账目等，这些行为严重影响了新任物业服务企业的正常工作，导致新旧物业服务企业间的矛盾冲突。
　　4.业主自治机构法律地位不明确
　　根据我国现行法的规定，业主自治机构包括业主大会和业主委员会，业主大会是业主行使物业管理权的组织形式，业主委员会为业主大会的执行机关。业主大会由全体业主组成。业主委员会仅仅是业主大会决定事项的具体实施者。关于业主委员会的法律地位，法律法规采取回避的态度，《物业管理条例》规定了“业主委员会是由业主大会选举产生的，是业主大会的执行机构。”可以看出业主委员会作为执行机关代表业主大会实施对日常事务的管理，业主委员会没有独立的意识能力，对物业服务事项的管理均需要业主大会的授权。《物业管理条例》规定“业主委员会能以自己的名义代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。”这样赋予业主委员会享有一定的民事权利能力和行为能力，但条例并未明确业主委员会是否具有独立的法人资格。论文格式业主委员会是否可以登记为法人，是否拥有独立的民事主体资格，条例都没有明确。当物业服务合同履行过程中发生纠纷时，作为签订主体的业主委员会是否有权作为独立的诉讼主体参与民事诉讼，成为当前审判实践中的争论焦点。同时该条例虽规定了业主自治机构对物业管理区域内的物业服务事项享有管理权，管理业主的财产，却没有规定其享有一定的独立财产所有权，因而很难看出《物业管理条例》对业主自治机构法律地位的明确。《物权法》也没有对我国的业主自治机构的法律地位作进一步的实质性规定。只是在第83又赋予了业主委员会一项权利，“业主委员会可以要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害”等，而没有赋予业主委员会对管理服务事项的诉权，其不具有向法院提起诉讼的主体资格，该条款只是调整业主与业主自治机构之间法律关系，并不能类推适用于业主自治机构与其他物业服务主体之间的法律关系。由此可见，无论是《物业管理条例》《物权法》还是新实施的《业主大会和业主委员会指导规则》都没有明确业主大会和业主委员会的法律地位。
　　5.物业服务合同法律性质不明
　　对于物业服务合同的性质，应该归于哪类合同，我国的理论界对其争议很大，有很多种不同说法，总体来说，最为典型的观点主要有：第一种观点，“认为物业服务合同属于委托合同之一种，在物业服务合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业服务企业处于受托人的地位，物业服务企业受托处理的委托事务就是物业管理。”在物业服务纠纷案件的审理中，法院对物业服务合同关系也习惯于将合同双方关系表述为物业服务企业受业主委员会委托。第二种观点认为物业服务是雇佣合同，物业管理区域的业主作为雇主，雇佣物业服务企业提供劳务。第三种观点认为，物业服务合同双方是承揽合同，一方是按照一方的要求工作，交付劳动成果。
　　由于理论界对物业服务合同性质存在争议，加之我国的物业管理方面的法律法规都没有提及这一问题，对物业服务合同性质没有统一认识，造成司法实践处理这类纠纷困难，对这一问题有不同的处理。《物业管理条例》明确提出了“物业服务合同”的概念，物业服务合同是平等主体之间所签订的就小区房屋及配套的设备设施和相关场地提供有偿服务的合同，一方面是对人的服务，针对全体业主提供服务，维持小区的秩序稳定、环境清洁；一方面是对物的管理，管理住宅小区业主的公共财产及相关设施维修保养。我认为物业服务合同不同与委托、承揽、雇佣合同，是一种独立的全新的合同形式，但是法律法规对其没有规定，立法者没有对其有足够的认识，.导致实践中很多物业服务合同的纠纷解决困难，这就需要对物业服务合同的性质加以明确。
　　（二）产生问题原因的分析
　　1.从物业服务企业与房地产开发商关系上看。
　　（1）由于目前我国物业管理行业的发展起步较晚，真正市场化竞争与运作、发展的格局、立法的机制还远没有形成。房地产对地方经济增长的作用巨大，使得地方政府和房地产之间存在着紧密的利益链条，房地产的权力过于膨胀。《物业管理条例》第二十一条规定：业主在购买商品房时，不仅要与开发商签订商品房买卖协议，还要签订前期物业服务合同。房地产开发商为了吸引消费者，往往轻易对物业管理中的问题进行承诺，将后期物业管理的某些具体内容规定在商品房买卖合同中，以此增加房屋卖点，这种越俎代庖的行为存在很大危机，不当处分了物业服务企业的权利。而这些问题在前期物业管理中是看不出来的。
　　（2）房地产开发商利用自己的优势地位，以聘任物业服务企业为条件，对聘任的物业服务企业的工作进行干预，从中谋取利益。房地产开发商与物业服务企业之间存在着千丝万缕的联系，在业主委员会成立之前，物业服务企业多是房地产开发商的下属机构或子公司，极度依靠开发商。尽管按照《物业管理条例》第四十一条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则，由业主和物业服务企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。但小区新成立时，物业管理费的收取、定价的高低，却是由开发商说了算。为了楼房好卖，有的开发商故意压低物业管理费、抬高停车场车位和商铺的价格，使得物业服务企业处于不利的被动地位，运营艰难。
　　（3）房地产开发商把设计规划和建筑质量等问题无形留给了后期的物业服务企业，或者没有给物业服务企业提供进行物业管理的基础条件，使物业服务企业丧失了业主的信任和理解，给以后开展工作带来了很大困难。
　　2.从物业服务企业之间的关系上看。
　　在推进现代城市建设和提升城市管理水平的进程中，物业管理作为现代城市社区管理的一种有效方法和手段，正受到各级政府相关主管部门和广大人民群众的日益关注。目前，随着社会主义市场经济的发展，物业服务企业也在加速其发展的步伐，在其快速发展的同时，由于物业管理市场的竞争本身缺乏透明度，一些运行机制不够公开、公平、公正，再加上其所提供的服务标准不一，广大业主对物业服务与物业管理的投诉也越来越多，矛盾也在不断上升。主要是因为：
　　（1）关于物业管理方面的立法还不完善。《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”第三十四条规定：“一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理。”而实际生活中，许多住宅小区没有成立正规的即有相应资质的物业服务企业，造成物业管理水平低，服务质量差。现实中，多数旧的物业服务企业是由房地产开发商派生的，其中绝大部分属于开发商的子公司或开发商的物业管理部，他们没有取得相应的法律资质。在新的物业服务企业成立后，旧的物业服务企业多是因为要靠物业管理来安置富余人员，一些物业管理人员往往是开发商招来的下岗职工和农民工，一旦没有了物业管理权，开发商将面临裁员的压力。
　　（2）我国缺乏规制物业管理活动的相关法律。《物业管理条例》只在第三十九条规定：物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应做好交接工作。在第五十九条规定：违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。但是如何移交，怎样交接等法律没有更详细的步骤和时间限制等实施细则，导致现实中无法可依。
　　（3）物业服务企业人员素质不高，缺乏专业培训，服务质量普遍较差。我国物业管理的起步较晚，而且经济发展极不平衡，物业管理还远远不够成熟，没有形成一整套完善的管理模式和企业文化氛围。目前，各地物业管理发展参差不齐，多数管理人员是来自于社会的闲杂人员，缺乏专业培训和相关专业知识，人员整体素质不高，这样，就会造成物业服务企业整体服务质量不高，不能有效解决日常生活中经常碰到的问题。
　　3.从物业服务企业与业主之间的关系上看。
　　（1）大多数业主法律意识淡薄。现实生活中，多数人没有分清商品房买卖合同与物业服务合同是两个完全不同的法律关系。商品房买卖合同是房屋买受人与开发商签订的，在此合同中买受人有支付房款的义务和获取房屋所有权的权利，这一权利当然包括取得房屋钥匙；开发商也就相应的有交房的义务和获取房款的权利，这一义务当然包括交付钥匙。物业服务合同是买受人与物业服务企业签订的，在这一合同中买受人有交付物业服务费的义务和获取物业服务的权利；物业服务企业相应的有提供物业服务的义务和收取物业服务费的权利。所以，物业公司不能以业主拒交物业费为由不给其钥匙，否则就是侵犯了业主的合法权益。
　　（2）广大业主对物业管理的认识不足，缺乏自主意识，对实现业主自治缺乏主动性，不积极参与，不去主动争取群体利益，而是把希望寄托于其它业主。由于长期受政府、单位福利房住房制度的传统观念的深刻影响，相当一部分业主尚未真正意识到自己才是物业的管理者，更没有树立付费购买物业服务的观念。《物业管理条例》第二章专门规定了业主的权利和义务，但大多数业主还没有真正感悟到自己的权利、义务的价值。
　　（3）广大业主对自身职权的认识不足，运作不规范。《物业管理条例》第八条规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。而现实生活中，往往是小区内业主大会徒有虚名，实际上并没有发挥其应有的作用。单一业主因物业费用、房屋维修与物业服务公司发生纠纷时，只是其单独去与物业理论，业主大会并没有“干预”.双方经常因和解不成而诉至人民法院，此时业主势单力薄，总是由于不注意妥善保存所谓“正当、合理、合法”的收费单据，没有足够证据抵不过物业服务公司而败诉。
　　（4）与发达国家相比，我国业主大会发展还相当滞后。由于我国住房制度改革较晚，一方面广大业主法制观念淡薄，自我维权意识不足，另一方面，由于广大业主来自于社会的各个层面，大多数都忙于工作，为生计、为还房贷而奔波，对与自己息息相关的《物业管理条例》、《城市住宅小区收费标准》等相关法律、法规的规定不够了解，对物业管理的专业知识毫不关注。
文章摘自网络如有侵权请联系删除