律师随笔
被强制搬出租赁房屋，能否要求赔偿装修损失
作者：刘琬琳 律师 时间：2018年07月16日
导读：在房产纠纷中常常涉及到关于被强制搬出租赁房屋，能否要求赔偿装修损失，那么这种情形应当如何处理呢？本文将从以下案例中详细解读。案情简介：被强制搬出租赁房屋，能否要求赔偿装修损失
2001年10月24日（合同签订前），艺术团收取A公司76000元，并出具收条，2002年1月26日，A公司对租赁房屋二楼承包给B公司进行装修，将经理办公室门的方向进行了变动，由西向改为北向。同年6月12日，A公司与西安市闫良正兴销售维修部签订联营协议一份，约定：由A公司提供年租70000元的经营场地(惠宝空调广场三楼)，作为联营股金；该维修部付给A公司年股金70000元等；联营时间为2002年6月11日至2005年6月10日止。艺术团得知后，不同意将三楼转租，故三楼房屋一直处于空闲状态。2002年12月、2003年1月，艺术团先后两次通知A公司交纳2003年房租金和2001年11月21日至2002年11月21日的水电费，双方因停电、停暖及三楼出租、墙体广告等发生争议，艺术团于2003年3月13日诉至法院,请求解除合同并支付拖欠的房屋租赁费及水电费。
法院判决：应当解除合同
合同履行中，艺术团以特殊原因申请法院先予执行，A公司因此被强制搬迁出租赁房屋多年，且双方约定的合同期限早已届满，故艺术团要求解除合同，法院予以支持。A公司未依法按约履行支付租赁费和交纳水电费的义务，应承担继续履行相应义务的法律责任。依照约定和A公司实际租赁房屋二楼的天数，A公司应支付艺术团2003年度租金20991元(2003年1月至8月19日，每月2750元)，扣减A公司按合同约定已预付的10000元租金，A公司应再付艺术团房租10991元。A公司在诉讼过程中认可应付艺术团水电费为1740元，其应依此向艺术团支付水电费。A公司与西安闫良正兴销售维修部签订的联营协议，虽违反租赁合同约定，由于艺术团的原因，该联营协议并未实际履行，三楼租赁房屋艺术团也一直未实际交付，故艺术团要求A公司支付2003年三楼房租的理由不予支持。
律师说法：如何认定本案的装修损失
A公司在履行租赁合同过程中，虽然存在改变房屋门结构、欠缴水电费和房屋租金的违约情形，期间双方因停电、停暖及三楼出租、墙体广告等问题存在争议，且在争议尚未解决之前，因艺术团申请法院先予执行，致A公司提前被强制搬出租赁房屋，双方租赁合同无法继续履行，故艺术团应对合同无法履行给A公司造成的装修费损失承担赔偿责任。A公司已实际使用出租房屋(二楼)近19个月(2002年1月26日至2003年8月18日)，故艺术团赔偿A公司的装修费损失应为租赁合同尚未履行期间的装修费损失。双方签订的租赁合同未明确约定租赁房屋交付的具体日期，A公司于2002年1月26日开始对租赁房屋进行装修，所以，当日为双方交付房屋的时间。因艺术团一直没有向A公司交付三楼房屋和迟延交付租赁房屋的事实存在，故对A公司要求艺术团赔偿迟延交付租赁房屋二楼和未交付三楼损失的合理部分，予以支持。
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2001年10月24日（合同签订前），艺术团收取A公司76000元，并出具收条，2002年1月26日，A公司对租赁房屋二楼承包给B公司进行装修，将经理办公室门的方向进行了变动，由西向改为北向。同年6月12日，A公司与西安市闫良正兴销售维修部签订联营协议一份，约定：由A公司提供年租70000元的经营场地(惠宝空调广场三楼)，作为联营股金；该维修部付给A公司年股金70000元等；联营时间为2002年6月11日至2005年6月10日止。艺术团得知后，不同意将三楼转租，故三楼房屋一直处于空闲状态。2002年12月、2003年1月，艺术团先后两次通知A公司交纳2003年房租金和2001年11月21日至2002年11月21日的水电费，双方因停电、停暖及三楼出租、墙体广告等发生争议，艺术团于2003年3月13日诉至法院,请求解除合同并支付拖欠的房屋租赁费及水电费。
法院判决：应当解除合同
合同履行中，艺术团以特殊原因申请法院先予执行，A公司因此被强制搬迁出租赁房屋多年，且双方约定的合同期限早已届满，故艺术团要求解除合同，法院予以支持。A公司未依法按约履行支付租赁费和交纳水电费的义务，应承担继续履行相应义务的法律责任。依照约定和A公司实际租赁房屋二楼的天数，A公司应支付艺术团2003年度租金20991元(2003年1月至8月19日，每月2750元)，扣减A公司按合同约定已预付的10000元租金，A公司应再付艺术团房租10991元。A公司在诉讼过程中认可应付艺术团水电费为1740元，其应依此向艺术团支付水电费。A公司与西安闫良正兴销售维修部签订的联营协议，虽违反租赁合同约定，由于艺术团的原因，该联营协议并未实际履行，三楼租赁房屋艺术团也一直未实际交付，故艺术团要求A公司支付2003年三楼房租的理由不予支持。
律师说法：如何认定本案的装修损失
A公司在履行租赁合同过程中，虽然存在改变房屋门结构、欠缴水电费和房屋租金的违约情形，期间双方因停电、停暖及三楼出租、墙体广告等问题存在争议，且在争议尚未解决之前，因艺术团申请法院先予执行，致A公司提前被强制搬出租赁房屋，双方租赁合同无法继续履行，故艺术团应对合同无法履行给A公司造成的装修费损失承担赔偿责任。A公司已实际使用出租房屋(二楼)近19个月(2002年1月26日至2003年8月18日)，故艺术团赔偿A公司的装修费损失应为租赁合同尚未履行期间的装修费损失。双方签订的租赁合同未明确约定租赁房屋交付的具体日期，A公司于2002年1月26日开始对租赁房屋进行装修，所以，当日为双方交付房屋的时间。因艺术团一直没有向A公司交付三楼房屋和迟延交付租赁房屋的事实存在，故对A公司要求艺术团赔偿迟延交付租赁房屋二楼和未交付三楼损失的合理部分，予以支持。
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