第二节 商品房销售广告——要约与要约邀请
第11条一般规定
11.1要约邀请与要约的区分
要约邀请是当事人希望受邀请人向自己发出订立合同的一种意思表示。
商品房买卖中的要约邀请一般指开发商发布的、面向不特定对象的销售广告和宣传资料等。
要约是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作的意思表示。发出要约的一方为要约人，受领要约的一方为受要约人。
商品房买卖中的要约一般指开发商或潜在买受人直接向对方要求订立商品房买卖合同的意思表示。
要约邀请和要约的主要区别在于：要约邀请面向不特定对象，不以直接缔结合同为目的；而要约面向特定对象，以直接缔结合同为目的。
在商品房买卖中，商品房的销售广告和宣传资料一般应当视为要约邀请。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第3条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
因此，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
11.2法律法规及规范性文件的相关规定
我国《商品房销售管理办法》对商品房销售的广告作了原则性的规定。房地产开发商、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》（以下简称《广告法》）、《房地产广告发布暂行规定》等规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。为了规范房地产广告，国家工商行政管理局于1996年颁布了《房地产广告发布暂行规定》，并于1998年进行了修订。
《城市房地产开发经营管理条例》第26条、第27条规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号，在预售商品房时，应向预购人出示商品房预售许可证明。《城市商品房预售管理办法》第9条也规定售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
第12条律师为开发商提供法律服务的内容
12.1广告审查
商品房销售广告的发布是开发商销售商品房的重要手段和措施。购房者往往通过商品房销售广告来决定是否有意向购买。发布预购广告和销售广告的条件、内容等要求都是不同的。根据《房地产广告发布暂行规定》第6条的规定，律师应提示开发商认真审查销售广告是否具备以下必须载明的事项：
（1） 开发商名称；
（2） 中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；
（3） 预售或者销售许可证书号;
（4） 广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。
如果以上事项欠缺，律师则应提示开发商补齐资料。规范的商品房销售广告，一般还会标注忠告性用语，如“本广告仅作参考”、“广告中具体确定的内容，可作为购房合同附件”等，但律师应提示开发商，此类内容不能作为免责理由。
12.2禁止发布商品房销售广告的情形
根据《房地产广告发布暂行规定》第4条的规定，律师应提示开发商下列情形是禁止发布销售广告的：
（1） 在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；
（2） 在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；
（3） 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
（4） 预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；
（5） 权属有争议的；
（6） 违反国家有关规定建设的；
（7） 不符合工程质量标准，经验收不合格的；
（8） 法律、行政法规规定禁止的其他情形。
12.3商品房销售广告内容应注意以下几种情形：
根据《房地产广告发布暂行规定》第7条、第10条、第13条、第14条、第16条、第18条的规定，律师应提醒开发商对销售广告尤其应注意以下事项：
（1） 不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚；
（2） 表示项目位置的，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离，广告中项目的位置示意图应当准确、清楚、比例恰当；
（3） 涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确，预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容；
（4） 不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；
（5） 不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；
（6） 不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
12.4审查广告要约邀请与要约的界限
审查广告，律师应提示开发商特别注意要约邀请与要约的区别，商品房的销售广告和宣传资料一般均为要约邀请，如果未写入合同，对开发商不具有约束力。但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第13条律师为开发商提供法律服务时的重点内容
13.1提示开发商发布广告应备齐的资料和证明文件。
13.2参与广告的文案创意，避免广告文案中出现法律禁止的内容；避免开发商做出在商品房买卖合同中没有涉及的属于要约性质的广告内容；避免开发商做出违反现行法律而不能履行的承诺内容。
13.3审核制作完成的广告，避免出现不符合相关法律、法规的内容以及遗漏相关法律、法规规定应出现在广告中的内容。
13.4提示开发商应当谨慎宣传。由于在商品房交付中，客户如果不满意，从广告中找理由是常见做法。所以律师应提示开发商在开发商业地产项目中，应重视广告行为。
13.5充分调查了解广告发布具体媒体的内部审核标准和需要提供的证明资料。
13.6提醒开发商在进行广告宣传时应注意的事项：
（1） 在商品房小区规划尚未通过政府批准前，不应在广告中将自己设想中的小区状况详细描述，以免误导广告受众；
（2） 广告宣传的内容应真实，特别是对那些内容确定且可能影响定价或买受人决策的部分，应实事求是，切合实际；
（3） 涉及商品房小区规划、设计等可能发生变更的情况，应向买受人说明，并在签订合同中详细注明；
（4） 对委托销售代理机构对外发布的广告，开发商应从前述几点对广告内容和宣传行为加以严格审查。
第14条律师为开发商提供法律服务时的风险提示
14.1因不了解相关媒体内部广告审核规定而导致广告不能播出的风险。由于广告发布媒体的不同，各个媒体的相关广告发布审核标准也不尽相同，而且一些具体的广告内容也需要提供相应的证明资料。如果不能及时了解相关规定，很可能造成商品房销售广告不能及时审核通过并发布，进而影响到商品房销售。
14.2开发商提供虚假资料和证明文件的风险。由于相关法律法规和各个媒体的相关广告发布审核内部规定，商品房销售广告的内容不同需要提供的资料也不同。开发商为了广告能够及时在媒体发布，可能会提供虚假甚至伪造的证明资料以图通过审核，一旦被媒体和工商局查出，广告就可能被撤销发布。
14.3如果商品房销售广告中的某些具体内容符合要约的条件，即使商品房买卖合同中并没有相关内容条款，开发商仍然存在承担违约责任的风险。
14.4商品房销售合同中有些内容是禁止提到的，有些内容是不能实际实现的违法性内容（比如返本销售、售后包租、预租回报、投资零风险、买顶层送花园等承诺）。此类广告不能顺利通过媒体的广告审查，即使通过，最后也不能实现，买受人可以撤销合同，要求开发商承担缔约过失责任。
 

14.5委托销售代理机构对外发布的广告发生不符合法律规定、做出商品房买卖合同中没有的承诺、承诺内容开发商不能实际履行等情况，发生的后果将由开发商承担。