宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2021）宁0105民初823号原告：董桂兰，女，1944年4月7日出生，汉族，群众，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：马清义，宁夏北民太德律师事务所律师。被告：马福学，男，1973年12月28日出生，回族，群众，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。原告董桂兰与被告马福学房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董桂兰的委托诉讼代理人马清义、被告马福学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。董桂兰诉讼请求：1、判令解除董桂兰、马福学之间签订的房屋租赁合同；2、判令马福学向董桂兰返还西夏区丽子园南街燕宝花园西区xx号、xx号房屋；3、判令马福学向董桂兰支付房屋租金72916.66元，并支付自2021年1月8日至实际返还房屋之日期间的租金，每日按342.46元计算；4、判令马福学向董桂兰支付房屋租赁期间产生的物业费17012元、采暖费35107.72元；5、判令马福学承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年6月8日，董桂兰、马福学签订房屋租赁合同一份，约定董桂兰将银川市西夏区丽子园南街燕宝花园西区xx号、xx号商用房屋出租给马福学经营餐饮。2018年6月8日，合同到期后双方续签合同至2019年6月8日。

合同到期后双方未再签订书面租赁合同，但马福学一直使用房屋至今，并支付了2019年6月8日至2020年6月5日期间的房租，自2020年6月7日起的房租没有支付。经过董桂兰多次催要，马福学书面承诺2020年6月7日至2021年6月8日期间的房租125000元于2020年12月20日前付清。否则无条件腾退房屋，但马福学至今未支付房租，也没有腾退房屋。董桂兰认为，董桂兰、马福学之间成立合法的房屋租赁关系，马福学应按约支付房租，并承担租赁期间产生的物业费、采暖费、水电等费用。为维护董桂兰的合法权益，依据我国法律的相关规定，特提起诉讼，望判如所请。

马福学辩称：1、125000元的房租是截止2021年6月8日，现在还未到期，马福学不应该支付全额的房租；2、涉案的一楼的部分房屋在2020年5月份被董桂兰收回出租出去了，该部分的房屋租金应该从马福学的房租中减免；3、暖气费马福学交至2018年3月31日，后续马福学还交过13000元，2018年之后的暖气费马福学不应该缴纳，因为暖气公司没有给我供暖。根据各方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人董某某是涉案银川市西夏区丽子园南街燕宝花园西区xx号、xx号营业房的房主，2015年6月1日，案外人董某某与董桂兰签订授权委托书一份，该委托书约定案外人董恒某某委托董桂兰代办涉案房屋的相关事宜（如房屋出租合同的代签及租金代收，房屋出售有关事项的谈判与接洽，物业费等相关费用的代收代缴等），董桂兰在其权限范围内签署的有关文件，董恒某某均予以承认。2015年6月8日案外人伍某与董桂兰签订《房屋租赁合同》一份，由案外人伍某租赁涉案房屋，租期为一年，合同到期后，案外人伍某与董桂兰继续签订《房屋租赁合同》一份，租赁涉案房屋，租期为一年。2017年6月8日，董桂兰与马福学签订《房屋租赁合同》一份，约定董桂兰将涉案房屋出租给马福学使用，租期为一年，自2017年6月8日至2018年6月8日，房屋年租金为180000元，在租赁期间，该营业房所产生的水、电、暖、物业、天然气、有线电视、通信、卫生费等与房屋使用有关的费用均由马福学承担。

2018年6月8日，董桂兰与马福学、案外人赵某某、史某某签订《房屋租赁合同》一份，约定董桂兰将涉案房屋出租给马福学、案外人赵某某、史某某使用，租期为一年，自2018年6月8日至2019年6月8日，房屋年租金为180000元整，马福学、案外人赵某某、史某某按时交纳所承租房屋的物业服务费、电费、水费、采暖费、城市垃圾处理等相关费用，逾期未交纳按约定应当由马福学、案外人赵某某、史某某 缴纳的各项费用，给董桂兰造成严重损害的，董桂兰可解除合同。上述《房屋租赁合同》签订后，涉案房屋均由马福学实际使用，亦由马福学履行交纳房屋租金和采暖费的义务。2019年6月8日合同到期后，马福学与董桂兰未继续签订《房屋租赁合同》，但是由马福学继续使用房屋并交纳了相应的房屋租金，但自2020年6月7日起的房屋租金，马福学未支付，因马福学将涉案部分房屋出租给案外人，案外人向董桂兰交纳了2020年6月7日至2021年6月7日的租金55000元，扣减该部分租金后，马福学于2020年11月20日向董桂兰出具《关于房租交付承诺》一份，双方约定截止2020年12月20日前交付全年租金125000元，如若未按期交付则无条件退出44-18号营业房，且营业房内属于马福学购置的固定及可移动的所有物品归董桂兰所有，用于抵顶所欠2020年6月7日到现在房租（按实际占用天数计算）。马福学到期后未支付该款项。董桂兰交纳涉案房屋2016年1月1日至2021年3月31日的物业费17861元、2018年度至2019年度的采暖费3915元、2019年度至2020年度的采暖费16966.56元、2020年度至2021年度的采暖费5089.96元。2020年9月7日至2020年11月19日、2021年1月6日至今，董桂兰自行将涉案房屋的房门锁住。

上述事实，有当事人当庭陈述笔录、房屋租赁合同、银川市商品房买卖合同、授权委托书、物业费收据、采暖费收据及发票、关于房租交付承诺等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，2020年6月7日后，马福学、董桂兰虽未签订书面房屋租赁合同，但是马福学使用涉案房屋并与董桂兰协商交纳房屋租金等事宜，且于2020年11月20日向董桂兰出具《关于房租交付承诺》一份，双方形成房屋租赁合同关系。2020年6月7日后的租金马福学未按照其承诺交纳，符合双方约定的解除条件，故本院支持解除董桂兰、马福学之间的房屋租赁合同关系，马福学返还西夏区丽子园南街燕宝花园西区xx号、xx号房屋。2020年6月7日至2021年1月7日的房屋租金为73630元（125000元÷365天×215天），董桂兰自行将涉案房屋的房门锁住，致使马福学未使用房屋，故锁门期间产生的房屋租金26027元【125000元÷365天×76天（2020年9月7日至2020年11月19日、2021年1月6日至2021年1月7日】应当予以扣减，本院支持马福学支付房屋租金47603元（73630元-26027元），因实际返还房屋之日无法确定，2021年1月8日之后的租金董桂兰可另行主张。虽然2020年6月7日之前的《房屋租赁合同》系董桂兰与伍某、马福学、赵某某、史某某签订，但是均由马福学实际使用涉案房屋，履行合同义务，交纳房屋租金，故马福学应向董桂兰支付物业费、采暖费，但董桂兰自行将涉案房屋的房门锁住，致使马福学未得到物业、采暖服务，故董桂兰锁门期间的物业费1503元【405.02㎡×0.7元÷30天×159天（2020年9月7日至2020年11月19日、2021年1月6日至2021年3月31日）】、采暖费3506元【5089.96元÷151天×104天（2020年11月1日至2020年11月19日、2021年1月6日至2021年3月31日）】亦应当予以扣减，故本院支持马福学向董桂兰支付物业费16358元（17861元-1503元）、采暖费22465.52元（25971.52元-3506元）。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，马福学未按照约定于2020年12月20日前交纳房租，故本案应适用《中华人民共和国合同法》的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除董桂兰、马福学之间的房屋租赁合同关系；二、马福学于本判决生效之日起三十日内向董桂兰返还西夏区丽子园南街燕宝花园西区xx号、xx号房屋；三、马福学于本判决生效之日起十日内向董桂兰支付房屋租金47603元、物业费16358元、采暖费22465.52元，共计86426.52元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，减半实收1400元，由马福学负担980元，由董桂兰负担420元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。

审判员 赵立军 二〇二一年四月十六日法官助理 周梦涛书记员 张苗苗