法学论文
如何认定房屋买卖关系是否真的存在
作者：郭庆梓 律师 时间：2019年03月04日
导读：在房产纠纷中常常涉及到关于如何认定房屋买卖关系是否真的存在，那么这种情形应当如何处理呢？本文将从以下案例中详细解读。案情简介：如何认定房屋买卖关系是否真的存在
朱某称，2010年10月29日，A公司已取得2010301号房屋预售许可证。后其向A公司购买江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑4号401室房屋，双方签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，并办理了房屋预售网签备案登记。作为本案执行依据的《执行证书》对担保（抵押）合同赋予强制执行效力，不符合法律规定，应不予执行。另外，法院查封涉案土地及房屋也违反了法定程序。朱某所提出的执行异议，已被一审法院裁定驳回，遂提起诉讼，请求判令：1、对朱某所购江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑4号401室房屋停止执行；2、诉讼费用由中信信托公司、A公司承担。
法院判决：驳回诉讼请求
A公司作为讼争房屋出卖人，认为其与朱某之间的房屋买卖关系意思表示虚假，双方并不存在真实的房屋买卖关系。A公司认为朱某所购别墅实为该公司为担保林某的债权而签订，林某是朱某等出借款项的集资转贷人，其与A公司系民间借贷关系。这一意见与A公司、东方云顶公司、胡方云、单建珍与林某2011年12月21日所签《备忘录》载明双方确有借款本息的相关内容相印证。A公司主张其与朱某之间不是房屋买卖关系，而是借贷担保关系，具有可信性。朱某虽认为其与A公司存在民间借贷关系亦不影响之后双方成立房屋买卖关系，但其并未举示借款合同和借贷关系转化为房屋买卖关系的相应证据。故朱某主张其与A公司之间系房屋买卖关系的理由无充分证据证明，法院不予采信。
律师说法：商品房购销合同的真实目的
合同中的回购条款符合借贷融资的特征。朱某与A公司在《补充协议书》中明确约定了A公司有权单方解除合同即享有回购房屋的权利，并明确了不同回购时点的具体回购价格。而该回购时点明显早于双方合同约定的房屋交付时间，双方当事人在补充协议中关注的内容只是开发商在合同解除后应给予买房人多少回购款，而不关注房屋买卖的交易是否实际完成，这显然与一般商品房买卖合同的约定不符，也与商品房买卖的合同目的不符；而回购款的固定化以及其与开发商回购房屋时间的对价关系更说明双方的真实目的是通过签订商品房购销合同实现融资目的，双方约定的回购款或补偿款实属对借款利息的约定。A公司存在以预售房屋的形式进行融资的情形。林某与A公司签订的《备忘录》中载明“如果A公司在2012年12月30日前将其开发的昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑的七十余套别墅出售率达80%的（用于融资所签销售合同除外），另外的1122万元应支付给林某”，其中“用于融资所签销售合同除外”足以证实A公司确实存在将其开发的别墅通过签订销售合同的方式进行融资的情形，可以佐证本案中A公司与朱某之间的借贷融资关系。A公司与朱某签订《商品房购销合同》的真实目的是融资而非买卖房屋，双方签订的《商品房购销合同》以及相关补充协议书仅是为了担保民间借贷的债务履行而采取的一种非典型担保方式，
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朱某称，2010年10月29日，A公司已取得2010301号房屋预售许可证。后其向A公司购买江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑4号401室房屋，双方签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，并办理了房屋预售网签备案登记。作为本案执行依据的《执行证书》对担保（抵押）合同赋予强制执行效力，不符合法律规定，应不予执行。另外，法院查封涉案土地及房屋也违反了法定程序。朱某所提出的执行异议，已被一审法院裁定驳回，遂提起诉讼，请求判令：1、对朱某所购江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑4号401室房屋停止执行；2、诉讼费用由中信信托公司、A公司承担。
法院判决：驳回诉讼请求
A公司作为讼争房屋出卖人，认为其与朱某之间的房屋买卖关系意思表示虚假，双方并不存在真实的房屋买卖关系。A公司认为朱某所购别墅实为该公司为担保林某的债权而签订，林某是朱某等出借款项的集资转贷人，其与A公司系民间借贷关系。这一意见与A公司、东方云顶公司、胡方云、单建珍与林某2011年12月21日所签《备忘录》载明双方确有借款本息的相关内容相印证。A公司主张其与朱某之间不是房屋买卖关系，而是借贷担保关系，具有可信性。朱某虽认为其与A公司存在民间借贷关系亦不影响之后双方成立房屋买卖关系，但其并未举示借款合同和借贷关系转化为房屋买卖关系的相应证据。故朱某主张其与A公司之间系房屋买卖关系的理由无充分证据证明，法院不予采信。
律师说法：商品房购销合同的真实目的
合同中的回购条款符合借贷融资的特征。朱某与A公司在《补充协议书》中明确约定了A公司有权单方解除合同即享有回购房屋的权利，并明确了不同回购时点的具体回购价格。而该回购时点明显早于双方合同约定的房屋交付时间，双方当事人在补充协议中关注的内容只是开发商在合同解除后应给予买房人多少回购款，而不关注房屋买卖的交易是否实际完成，这显然与一般商品房买卖合同的约定不符，也与商品房买卖的合同目的不符；而回购款的固定化以及其与开发商回购房屋时间的对价关系更说明双方的真实目的是通过签订商品房购销合同实现融资目的，双方约定的回购款或补偿款实属对借款利息的约定。A公司存在以预售房屋的形式进行融资的情形。林某与A公司签订的《备忘录》中载明“如果A公司在2012年12月30日前将其开发的昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑的七十余套别墅出售率达80%的（用于融资所签销售合同除外），另外的1122万元应支付给林某”，其中“用于融资所签销售合同除外”足以证实A公司确实存在将其开发的别墅通过签订销售合同的方式进行融资的情形，可以佐证本案中A公司与朱某之间的借贷融资关系。A公司与朱某签订《商品房购销合同》的真实目的是融资而非买卖房屋，双方签订的《商品房购销合同》以及相关补充协议书仅是为了担保民间借贷的债务履行而采取的一种非典型担保方式，
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