成功案例
南京律师：拆除未取得建筑许可证的违章建筑是否应当予以安置补偿
作者：汤圣泉 律师 时间：2019年05月13日
【分析】
房屋征收的目的是实现公共利益，与此同时，不能让被征收人无故承担不利后果。征收安置补偿即是为了保护被征收人的合法权益。违章建筑在事实上属于被征收人的财产，但是，法律是否承认保护呢？违章建筑包括两种类型：一种是未取得土地使用权证、建筑许可证，擅自占地建造的；另一种是取得土地使用权证，但未取得建筑许可证，超出原先申请标准建造的。如果违章建筑严重影响该地区的规划，或者直接占用耕地的，应当拆除，当然不涉及补偿问题。如果只造成一般影响，允许违章建筑人在补办相关证件后，将该违章建筑转为合法财产。由此可见，作出征收决定前，如果该违章建筑能够通过补办证件等方式转为合法建筑的，应当予以补偿。
【案例】
新民市建设房屋土地开发有限公司经新民市人民政府批准，对新民市南街沿河委区域实施房屋建设拆迁，新民市房屋拆迁办公室于1999年10月21日发布了新民市人民政府的拆迁公告。被委托人是新民市房屋拆迁管理办公室，执行《新民房屋拆迁管理办法》等拆迁政策。刘某在拆迁区域内有有证房产一栋，房屋所有权证记载建筑面积我56平方米，有无房产产籍房屋54.32平方米，经新民市规划和国土资源局认定为违章建筑。刘某所有的房屋在拆迁时经营日杂商店，该房屋拆迁后至今，拆迁人与被拆迁人双方对建筑面积、经济补偿安置等问题未达成协议，经刘某申请，新民市城建局于2005年7月21日作出了新建拆裁字（2005）20号拆迁裁决。刘某不服该裁决，诉至法院，请求撤销新民市城建局作出的拆迁裁决，重新作出合法、公平公正的裁决。
一审法院认为：新民市城建局是该市房屋拆迁主管部门，具有作出拆迁裁决的法定职权，其依据刘某房屋被拆迁时的法律、法规及地方的拆迁政策，对刘某作出新建拆裁字（2005）20号拆迁裁决，认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法，应予维持。刘某请求撤销该裁决及不予采信新民市规划和国土资源局作出的违章建筑的认定，理由不充分，故不予支持。据此，判决维持新民市城建局于2005年7月21日作出的新建拆裁字（2005）20号房屋拆迁裁决书。刘某不服，提起上诉。
二审法院认为：根据《城市房屋拆迁管理条例》第5条第2款、第16条第1款、《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》第5条等规定，新民市城建局具有作出被诉拆迁决定的法定职权，原审认定正确，本院予以确认。本案中，新民市城建局提供的新民市规划和国土资源局出具的证实材料能够证明刘某56平方米房屋为合法房屋，超出部分为违章建筑。新民市城建局据此对刘某作出裁决，对其违章建筑不予安置，事实清楚，证据充分。刘某主张新民市城建局为其安置的房屋为“二手”房，未向法院递交有效证据证明，本院不予支持。刘某申请法院对该楼进行新旧鉴定，无正当理由，且未在法定期限内提起，本院不予支持。刘某请求回迁安置商店，未向法院递交有效证据证明刘某56平方米的房屋的使用性质为商业用途，故本院不予支持。据此，法院判决驳回上诉，维持原判。
【案例分析】
本案涉及被征收房屋为违章建筑的情形，由此产生了对违章建筑是否予以征收补偿的问题。案件争议焦点有二：第一，新民市城建局作出拆迁裁决是否合法。第二，征收违章建筑是否需要补偿。
1、新民市城建局作出拆迁裁决合法
首先，新民市城建局是否有权制定拆迁裁决。征收行为就其性质来说是政府行使公权力的一种方式。虽然法律明确对房屋征收需要签订征收补偿协议，但是这不意味着房屋征收部门就无权单方面作出裁决。相反，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第10条、12条、13条都确认了政府单方面作出征收决定的权利。
其次，新民市城建局制定拆迁裁决程序是否合法。由于双方始终对建筑面积、经济补偿安置等问题未达成协议，新民市城建局才依职权作出裁决，在程序上并没有什么问题。在这一问题上，一二审法院的认定是一致的，认为拆迁裁决有效。
2、本案中征收违章建筑不需要补偿
本案先涉及被征收房屋是否属于违章建筑。刘某对此提出异议，请求不予采信新民市规划和国土资源局作出的违章建筑房屋的认定。但是基于“谁主张，谁举证”的诉讼原则，由于刘某未能提出有利证据推翻认定，而新民市规划和国土资源局作出的认定有材料依据。因此，法院最终未支持刘某的主张。对于违章建筑是否应该予以征收补偿值得讨论。《土地管理法》、《城乡规划法》对于违章建筑的态度是整改或拆除。这就需要分情况讨论。对于严重违反城市规划，恶意加盖房屋意图获得更多征收补偿款的行为必须进行严惩，违章建筑必须拆除。对于一般违反城市规划，影响不大，能够通过整改，或者通过补办手续、交纳罚款获得相应许可证的，可以将违章建筑视为合法建筑，在征收时予以补偿。很显然，本案中违章建筑在征收时仍然没有相关证件，因此，不在补偿的合法财产之内。二审法院最终认定新民市城建局对刘某作出的裁决中关于其违章建筑不予安置的内容，事实清楚，证据充分，予以支持。
房屋征收的目的是实现公共利益，与此同时，不能让被征收人无故承担不利后果。征收安置补偿即是为了保护被征收人的合法权益。违章建筑在事实上属于被征收人的财产，但是，法律是否承认保护呢？违章建筑包括两种类型：一种是未取得土地使用权证、建筑许可证，擅自占地建造的；另一种是取得土地使用权证，但未取得建筑许可证，超出原先申请标准建造的。如果违章建筑严重影响该地区的规划，或者直接占用耕地的，应当拆除，当然不涉及补偿问题。如果只造成一般影响，允许违章建筑人在补办相关证件后，将该违章建筑转为合法财产。由此可见，作出征收决定前，如果该违章建筑能够通过补办证件等方式转为合法建筑的，应当予以补偿。
【案例】
新民市建设房屋土地开发有限公司经新民市人民政府批准，对新民市南街沿河委区域实施房屋建设拆迁，新民市房屋拆迁办公室于1999年10月21日发布了新民市人民政府的拆迁公告。被委托人是新民市房屋拆迁管理办公室，执行《新民房屋拆迁管理办法》等拆迁政策。刘某在拆迁区域内有有证房产一栋，房屋所有权证记载建筑面积我56平方米，有无房产产籍房屋54.32平方米，经新民市规划和国土资源局认定为违章建筑。刘某所有的房屋在拆迁时经营日杂商店，该房屋拆迁后至今，拆迁人与被拆迁人双方对建筑面积、经济补偿安置等问题未达成协议，经刘某申请，新民市城建局于2005年7月21日作出了新建拆裁字（2005）20号拆迁裁决。刘某不服该裁决，诉至法院，请求撤销新民市城建局作出的拆迁裁决，重新作出合法、公平公正的裁决。
一审法院认为：新民市城建局是该市房屋拆迁主管部门，具有作出拆迁裁决的法定职权，其依据刘某房屋被拆迁时的法律、法规及地方的拆迁政策，对刘某作出新建拆裁字（2005）20号拆迁裁决，认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法，应予维持。刘某请求撤销该裁决及不予采信新民市规划和国土资源局作出的违章建筑的认定，理由不充分，故不予支持。据此，判决维持新民市城建局于2005年7月21日作出的新建拆裁字（2005）20号房屋拆迁裁决书。刘某不服，提起上诉。
二审法院认为：根据《城市房屋拆迁管理条例》第5条第2款、第16条第1款、《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》第5条等规定，新民市城建局具有作出被诉拆迁决定的法定职权，原审认定正确，本院予以确认。本案中，新民市城建局提供的新民市规划和国土资源局出具的证实材料能够证明刘某56平方米房屋为合法房屋，超出部分为违章建筑。新民市城建局据此对刘某作出裁决，对其违章建筑不予安置，事实清楚，证据充分。刘某主张新民市城建局为其安置的房屋为“二手”房，未向法院递交有效证据证明，本院不予支持。刘某申请法院对该楼进行新旧鉴定，无正当理由，且未在法定期限内提起，本院不予支持。刘某请求回迁安置商店，未向法院递交有效证据证明刘某56平方米的房屋的使用性质为商业用途，故本院不予支持。据此，法院判决驳回上诉，维持原判。
【案例分析】
本案涉及被征收房屋为违章建筑的情形，由此产生了对违章建筑是否予以征收补偿的问题。案件争议焦点有二：第一，新民市城建局作出拆迁裁决是否合法。第二，征收违章建筑是否需要补偿。
1、新民市城建局作出拆迁裁决合法
首先，新民市城建局是否有权制定拆迁裁决。征收行为就其性质来说是政府行使公权力的一种方式。虽然法律明确对房屋征收需要签订征收补偿协议，但是这不意味着房屋征收部门就无权单方面作出裁决。相反，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第10条、12条、13条都确认了政府单方面作出征收决定的权利。
其次，新民市城建局制定拆迁裁决程序是否合法。由于双方始终对建筑面积、经济补偿安置等问题未达成协议，新民市城建局才依职权作出裁决，在程序上并没有什么问题。在这一问题上，一二审法院的认定是一致的，认为拆迁裁决有效。
2、本案中征收违章建筑不需要补偿
本案先涉及被征收房屋是否属于违章建筑。刘某对此提出异议，请求不予采信新民市规划和国土资源局作出的违章建筑房屋的认定。但是基于“谁主张，谁举证”的诉讼原则，由于刘某未能提出有利证据推翻认定，而新民市规划和国土资源局作出的认定有材料依据。因此，法院最终未支持刘某的主张。对于违章建筑是否应该予以征收补偿值得讨论。《土地管理法》、《城乡规划法》对于违章建筑的态度是整改或拆除。这就需要分情况讨论。对于严重违反城市规划，恶意加盖房屋意图获得更多征收补偿款的行为必须进行严惩，违章建筑必须拆除。对于一般违反城市规划，影响不大，能够通过整改，或者通过补办手续、交纳罚款获得相应许可证的，可以将违章建筑视为合法建筑，在征收时予以补偿。很显然，本案中违章建筑在征收时仍然没有相关证件，因此，不在补偿的合法财产之内。二审法院最终认定新民市城建局对刘某作出的裁决中关于其违章建筑不予安置的内容，事实清楚，证据充分，予以支持。
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