律师随笔
南京房产律师汤圣泉：购房人如何行使商品房买卖合同解除权
作者：汤圣泉 律师 时间：2010年07月17日
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一、商品房买受人可以解除商品房买卖合同的主要情形
1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的；（适用惩罚性赔偿）
2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的；（适用惩罚性赔偿）
3、出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的；（适用惩罚性赔偿）；
4、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的；
5、因房屋质量问题严重影响正常居住使用的；
6、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超出３％且合同没有约定或者约定不明确的；
7、出卖人迟延交付房屋经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的（当事人另有约定的除外）；
8、商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的；（《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。）
9、商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因出卖人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的或者因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的；
10、商品房买卖合同约定买受人解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，买受人可以解除合同。
11、（特别情形）拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人可以请求解除拆迁补偿安置协议，也可以请求优先取得补偿安置房屋。（适用惩罚性赔偿）
12、《中华人民共和国合同法》第94条规定的情形：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的；(2)在履行期限届满之前，出卖人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；(3)出卖人迟延履行主要债务，经买受人催告后在合理期限内仍未履行的；(4)出卖人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。
二、解除权的行使期限及程序
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
当事人一方依照规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
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