什么是一房二卖？一房二卖指的是出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一份特定的房屋出卖给两个不同的买受人，故称房屋的二重买卖。

现实生活中，一房多卖的现象比较多，稍有不慎购房者的合法权益被侵犯后，在实践中，我们究竟应该怎么去避免一房多卖的现象呢？当合法权益收到侵犯的时候我们又该如何做？




如何防止房子被“一房多售“

1、房屋产权调查
家庭在购房前应当在房屋交易中心进行产权调查。在房屋交易中心通常有房屋的原始记录，包括房屋所有权的基本信息，如房屋的土地状况、产权共有人、房屋建筑面积、房屋位置等。如果发现产权证书上的记录与调查结果不符，买家就要小心了，卖方可以是“一房多售”。

2、认真签订购房合同
在签订房屋买卖合同时，买受人应尽可能明确禁止“一房多售”等条款，并增加违约责任。同时，应注意合同是否加盖正式公章或者本人签名，确保法律效力。

3、及时查询办案信息
通过政府官网查询备案信息，是防止“一房多卖”的重要手段。根据相关法律规定，房产联网可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保护双方合法权益，并通过备案有效防止“一房超卖”。只要在房产局网上备案你就可以随时在线查询房屋信息。

4、酌情商定（高）违约赔偿金
“一房多售”的问题产生的原因是利益，卖方想把房子卖一个更高的价格或计划卖一套房子给许多人，利益最大化。因此，在与卖方签订合同时，买方有必要商定相对较高的违约赔偿金，以防违约。


遭遇”一房多售“如何获补偿？

1、如果卖方是开发商
根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释，明确了开发商销售一房多售”不仅应承担赔偿责任，还应承担法律责任。因此，可以要求对方返还购买款，承担违约责任，并支付相当于所支付购买款两倍的惩罚性赔偿金（即“双倍赔偿”）。

2、如果卖方是个人
如果卖方是个人，就必须得根据合同上的约定来追究对方责任。如果合同上没有相关条款，我们就无法要求对方承担惩罚性责任，只能要求退还已付款和利息等损失。买房中“一房多卖”也可能是因为房价上涨过快，卖方与第三人串通起来损害买方的利益。所以买房者必要时一定要拿起法律武器维护自己的合法权益避免自己的利益受损。




案情简介

李先生与某房地产开发公司签订了购买合同，合同约定：李先生首付50%的购房款，余款两个月内付清。合同签订后李先生及时交给了首付款。

谁知，曾先生也看中了这套房子，但他并不知道房地产公司与李先生的购房情况，便以更高的价钱与房地产公司办理了购房合同，并很快办好了房产证。那么，这套房子到底归谁所有呢？

以案释法

这套房子归曾先生所有。

李先生的房屋买卖合同有效。李先生可以依据该合同要求房地产公司赔偿自己的损失。《物权法》规定：不动产的买卖、变更、转让等合同，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同的效力。

因此，李先生的购房合同有效。但是《物权法》同时规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭只有经过登记才发生法律效力，未经登记不发生效力。因曾先生办理了房产证，已取得了该房屋的所有权，所以，李先生只能根据商品房买卖合同的相关规定要求房地产公司赔偿自己的损失，而不能根据买卖合同取得房屋的所有权。

法条链接

《中华人民共和国物权法》

第九条第一款　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》


第八条 具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。


提示

“一房二卖”的房子到底归谁？

如果购房者遇见了“一房二卖”的情况，并不能因为自己是先订立合同的人，便主张房子归自己所有，具体还要分以下情况进行讨论：

1、当事人中的一方已办理过户：根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。也就是说，不管你是先订立房屋买卖合同的人，还是后订立买卖合同的人，只要一方已经办理了过户，房子便归其所有。

2、当事人均未办理过户且未交房：按照《物权法》规定，当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。所以，如果当事人都还没有办理房屋过户登记手续，且房屋也未交付，房屋所有权便归已办理预告登记的一方所有。

3、当事人均未办理过户及预告登记手续：根据《解释》的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。所以，如果当事人都没有办理过户手续和预告登记手续，那么房屋便归先行实际占有房屋的人所有。

4、当事人均未办理过户及预告登记手续且未交房：如果当事人都没有办理过户手续和预告登记手续，而且房屋也还没有交付，那么房子便归先支付了房屋价款的人所有。