第一节征收评估的法律依据
国有土地上房屋征收评估是我国房地产实践中一种技术性强、影
响范围广、应用广泛的估价类型。它直接关系到被征收人获得的补偿,
旦评估出现不公正会直接影响到被征收人的财产利益,因此对于保
障被征收人合法权益、维护社会稳定具有重要意义
继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在2011年1月公布实池的
住建部发布了《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《评估办
法》),确定了房屋征收补偿的评估办法。原建设部发布的《城市房屋拆
迁估价指导意见》(以下简称《指导意见》)同时废止。两者相比较,《评
估办法》有很大的进步,主要体现在以下几个方面
1.房屋征收完全按照市场价评估和补偿。《指导意见》规定:拆迁
估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县级人民政府或者其
授权部门定期公布的房地产市场价格。《征收条例》也规定,对被征收
房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房
地产的市场价格。而《评估办法》中房屋征收价值已经完全市场化,对
于两个文件中都出现的“被征收房屋的类似房地产”评估办法进一步作
了细化规定,指与被征收房屋的区位、用途、权利性质档次、新旧程度
规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的
市场价格,是指在评估时点的平均交易价格,并以人民币作为计价单
位,精确到元。
这是《评估办法》中最大的亮点。以往频繁发生的拆迁恶性事件很
大程度上是因为征收双方在房屋评估价格上不能达成一致。而且往往
政府和企业有着千丝万缕的联系,会恶意降低征收价格,《指导意见》不
能很好地保护被征收方的利益
2.征收评估机构由被征收人自己选择。详见第三节
3.评估方式更加多样化。详见第四节
4.更多地体现土地价值。《指导意见》规定拆迁估价的方法采用市
场比较法,不具备采用市场比较法条件的,可以采用其他估价方法。而
《评估办法》对此作出了强制性规定:估价师应当根据评估对象和当地的
房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行
适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。