(二)土地使用权价值评估方法及利弊
土地使用权价值评估是指在一定的市场条件下，由专业人员根据
某种选定的评估方法，根据士地的权能状况，经济自然属性以及在经济
活动中的收益能力，综合评定出在某一时点的价格。评估方法常见的
主要有以下几种：水首婴中
1.成本法。针对土地使用权价值评估，通常叫做成本积算法，即对
取得士地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常
因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理
的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序
取得的土地的评估。该方法与市场比较法正好相反，适合在乡镇：
等市场不活跃的地方，但是同样也要求周边区域有相关案例，有明确
征地补偿文件。运用的前提是要取得当地征地拆迁补偿文件，因为
地取得费主要依据这些文件的规定，土地开发费需要经过调查才能确
定

2.市场比较法。根据市场中的替代原理，将需要评估的土地与具
有替代性的，且在估价时点市场上交易的类似地产进行比较，并对类似
地产的成交价格做适当修正，并以此估算土地客观合理价格的方法
是不动产估价中最常用的基本方法之一。该方法主要适合地产市场较
发达的区域，周边需要有很多可以参照的市场案例。但是有一个缺陷
就是对案例的收集要求较高，因为有文字记录的市场案例的收集比较
困难，大多数时候只能通过市场调查。
3.剩余法。房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总
价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产
价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种
方法常用于房屋或土地的单项估价。
4.收益还原法。又称收益法、收益资本化法等，主要是运用适当的
原
资本化率，将预期的估计对象未来各个阶段的正常纯收益折算到估价
时点上的现值，求其和得出待估土地价格的一种方法。该方法的适用
范围较小，只适用于有收益或者有潜在收益的土地。
5.假设开发法。指项目开发完成后预计可以实现的开发价值，扣
除项目的建造成本，管理、销售、融资、税收等各项费用，以及利润等，以
此来对土地使用权进行估价的方法。基本公式为：地价=项目开发价
值-建造成本-管理费-销售费用-利息-税费一利润。此方法主要
用于待开发建设土地、有明确规划依据的土地以及建成区房地产市场
较多的地区。使用过程中需要首先用市场比较法求取待估土地预计开
发完成后或现行状态的价格水平，主要涉及在现实调查中，对待估地所
在区域的房地产市场价格的调查和分析，开发费用的确定，也要求评估
人员对周边相关工程承包价格有一个比较清晰明确的了解。
6.基准地价法。对于城市土地使用权的价值，近年来进行了大范
围的基雅地价评定工作，并且已得出城市不同级别的上地的基准跑价，
这对于衡量城市士地使用权的价值具有较可靠的指导意义。针对到某
一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别，同用途的基准
地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土
地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性
7.路线价法。土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度
深度)有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如
果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估
价对象土地价值的方法即为路线价法。只有道路系统完整、且要求有
路线价、深度修正系数表和条件修正系数表，比较苛刻，因此实践中很
少采用。