征收补偿的原则、当事人和范围
一、征收补偿的原则
对征收实行补偿是世界上绝大多数国家通行的做法。
些现代法
治国家做法是在宪法中明确征收补偿的原则。如法国《人权宣言》第
17条规定：“财产神圣不可侵犯的权利，除非当合法认定的需要所显然
必需时，且在公平而预先赔偿的条件下，任何人的财产不受剥夺”；美国
《宪法》第5条修正案规定：“未经正当补偿，任何人的私有财产权均不
得被征用为公共使用”；日本《宪法》第29条第3款规定：“私有财产在
正当的补偿下可以用于公共的目的”；等等。
我国《宪法》第13条规定：“公民的合法的私有财产权不受侵犯
国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利
益的需要，可以依照法律的规定对公民的私有财产实行征收或者征用
并给予补偿。”《城市房地产管理法》第6条规定：“国家可以征收国有
士地上单位和个人的房屋，并依法给予补偿，维护被征收人的合法权
益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件，具体办法由国
务院规定。”因此，依据《宪法》、《城市房地产管理法》的上述规定，国家
根据公共利益的需要，在依法补偿的前提下，对单位和个人的房屋及不
动产实施征收。法律明确规定实行征收应当给予补偿，但却没有规定
征收补偿应当遵循的原则。《物权法》以及《征收条例》的颁布施行，才
把房屋征收补偿的原则确定下来。
(一)公平补偿原则
公平补偿，又称正当补偿或者公正补偿，是从完全补偿说和适当补
偿说中发展而来，事实上是对各种学说的一个概括和继承发展。完全
补偿说侧重于保护房屋被征收人的利益，适当补偿说侧重于社会公共
利益，而公平补偿说则是在被征收人利益，社会利益与社会公共利益之
间进行公平衡量后作出的判断。
公平补偿原则包括以下几层含义：一是本征收项目涉及的所有被
征收人都应当获得公平的补偿，按照既定的补偿方案进行公开、公平、
合理的补偿，二是此征收项目与彼征收项目涉及的所有被征收人都应
当获得公平的补偿：三是补偿标准和市场标准相吻合，通过市场评估价
进行衡量，为了确保客观评估，应当打破评估执业的地域性，通过市场
而非行政手段干预评估。奶前，金度前
(二)住房保障原则
将人好雷，件
所谓住房保障原则，是指在对房屋征收实施补偿时，不应只是针对
个别财产的财产价值补偿，而应当着眼于作为整体的被征收人的住房
条件予以补偿。比如在某个一线城市，政府因需要在一个闹市区搞旧
城改造而征收房屋，这里的居民自然需要搬迁。但如果这里的居民绝
大多数是生活困难职工，日子过得较为艰辛。如果他们选择货币补偿，
因为原先的住房面积小，装修也很破旧，得到的补偿虽然与原房屋等
值，但在现今的房价下仍然无法在临近区域甚至远郊区域买到一套房：
而他们如果选择产权调换，也根本无法承担由之带来的房价差额。这
时他们该怎么办？也许有人会说，征收改善了被征收人的居住条件，理
应自己承担一部分费用。这种观点不是没有道理，但也应注意的是，如
果房屋不被征收，这些人无论生活多么艰难，他们好万也有一个属于自
己的“家”，虽然征收给了他们同等价值的补偿，却让他们失去了自己
的安乐“窝”。由此出现了一个两难的问题：如果对被征收人实行等值
补偿，被征收人就没有了“家”；如果要给被征收人一个起码的“家”，补
偿额就会超过补偿物的价值。两难之下如何是好？《物权法》第42条
第3款规定：“征收单位、征收个人的房屋及其他不动产，应当依法给予
拆迁补偿，维护被征收人的合法权益：征收个人住宅的，还应当保障被
征收人的居住条件。”对被征收住宅的居民，明确规定应保障其居住条
件，让“居者有其屋”。这不仅仅是着眼于财产上的补偿，更是体现了对


公民生活权利的尊重。
定中斯供水，供热、供气、供电和道路酒行等非法方式迫使被征收
柳江。禁止建设单位参与搬迁活动，暴力追使被征收人搬迁可追究角
事责任。因此，当国家为了公共利益征收相对人的某一基本生活资有
时，其补偿应当保障被征收人对该生活资料的最基本需求。一些城市
在这方面已有了成功的经验。比如，青岛市产权调换房屋的公摊面有
大于被征收房屋的公摊面积，在补偿时应当对公摊面积给予补贴等。
(三)先补偿，后搬迁原则
《征收条例侧》明确规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对
征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定
的搬迁期限内完成搬迁。这样《征收条例》把“先补偿、后征收”作为、
个原则确定下来。
“先补偿、后搬迁”，是我国在房屋征收的长期实践中摸索出来的经
验，既有利于保证房屋征收工作的顺利实施，又能够有效保障被征收人
的合法权益。不论在自行搬迁还是在强制拆迁中，都必须贯彻“先补
偿后征收”的原则。在自行搬迁中，征收人在履行补偿协议中约定的
补偿义务后，才能要求被征收人搬迁，否则被征收人有权拒绝搬迁。在
强制拆迁中，作出征收决定的市、县级人民政府在申请人民法院强制搬
迁时，强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号，产权调换房
屋和周转用房的地点和面积等材料，否则人民法院不予受理强制执行
申请。“先补偿”不仅指补偿的时间要早于搬迁的时间，而且应当是全
部补偿，补偿到位、实际补偿。如果是房屋征收部门仅支付了补偿费
用，也不算履行了“先补偿”的义务；同样，如果房屋征收部门仅指明用
于产权调换房屋和周转用房的位置、面积等，而未实际交付房屋，也不
算履行了“先补偿”义务。当然，如果被征收人同意在补偿全部实现以
前搬迁的，法律则无禁止的必要。