律师随笔
二手房买卖合同中的“雷区”，你知道吗？
作者：万方亮 律师 时间：2017年04月10日
购买二手房与新房相比，不仅一大堆手续繁缛复杂，分分钟钟让人头大，而且，二手房交易中常常隐藏着一些购房陷阱，稍不留神，就可能吃“哑巴亏”。在此，笔者也提醒各位，在交易时一定要擦亮眼睛，看清合同，关注细节，以免吃亏上当。
“雷区”1：签“阴阳合同”，后患无穷。
王先生购买李女士位于某区的一套三居室住房，售价为220万元，约定由买方王先生支付该房屋全部税款。
鉴于房价较高，买卖双方便协商通过避税的方式为王先生减少购房支出，具体做法是网签合同时将房价报低至120万元。
不料，网签之前李女士“反悔”，坚持要求按照购房款全额纳税，导致王先生“损失”税款共计十几万元，一怒之下将王女士诉至法院。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项之规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。构成合同法第五十二条第二项合同无效的要件有二，一是主观上合同当事人有恶意串通的故意；二是客观上合同当事人的行为损害了国家、集体或者第三人利益。
王先生与张女士妄图通过低报房屋实际成交价格而逃避缴纳税款的义务，即属于恶意串通、损害国家利益，该行为依法属无效行为。即使张女士事后反悔，王先生也无法要求张女士履行原来的承诺，其因此“多交的”税款只能自行负担。
“雷区”2：夫妻卖房仅一方签字
李先生与张女士是夫妻关系，张女士名下有一套房屋属夫妻共同财产。孟先生经中介公司居间介绍，与张女士签订了购买该套房屋的买卖合同。签订合同时李先生也在场，但其未在买卖合同上签字。后李先生将其妻张女士连同孟先生一起诉至法院，以房屋买卖合同未经其书面同意为由，要求确认合同无效。
审理中，中介公司职员出庭作证，证实李先生对房屋买卖过程是知情的，在签订买卖合同时其在场并未表示异议。法官根据签订合同时的真实状况及证人证言依法驳回了李先生的诉讼请求。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
本案中孟先生十分幸运，其提供了有效的证人证言可以证实李先生对其妻子卖房一事知情并同意。
为避免卖房人受房价利益的驱动，为自己恶意违约找借口，笔者建议购房人，你所购的房屋如果属于出卖人的夫妻共同财产，一定要在签订房屋买卖合同前确认夫妻双方均同意卖房。如果作为出卖人在合同上签字的是夫或妻一方，那么应当要求提供其配偶授权卖房的授权委托书。
“雷区”3：户口问题无约定，麻烦少不了
赵先生因为儿子即将上小学，通过中介公司购买了一套“学区房”，并顺利办理了过户手续，随后，按照约定支付了全部房款。
可是，当赵先生持已经办理下来的房屋产权证书去公安机关办理落户时，却发现自己所购买的房屋中居然有他人的户口，原来原房主拿到房款后，已不知去向。赵先生质问售房人才得知，这是购买此房屋时上家所留下的户口，售房人对此也无能为力。
户籍迁移一直都是二手房交易中的难以解决的问题，由于户籍管理由公安部门进行行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中的以户籍迁移为诉讼的标的的案件，因此，这个问题目前而言，解决起来非常困难。笔者建议，在二手房交易前，卖方最好就户口问题与卖方约定好迁移问题以及违约责任，以免劳民伤财，权益受损。
以上是北京德亮律师事务所为您整理总结的关于二手房买卖中的常见的交易“雷区”及防护办法，希望能够帮助到您。更多法律信息请关注官方微信“北京德亮律师事务所”。
“雷区”1：签“阴阳合同”，后患无穷。
王先生购买李女士位于某区的一套三居室住房，售价为220万元，约定由买方王先生支付该房屋全部税款。
鉴于房价较高，买卖双方便协商通过避税的方式为王先生减少购房支出，具体做法是网签合同时将房价报低至120万元。
不料，网签之前李女士“反悔”，坚持要求按照购房款全额纳税，导致王先生“损失”税款共计十几万元，一怒之下将王女士诉至法院。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项之规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。构成合同法第五十二条第二项合同无效的要件有二，一是主观上合同当事人有恶意串通的故意；二是客观上合同当事人的行为损害了国家、集体或者第三人利益。
王先生与张女士妄图通过低报房屋实际成交价格而逃避缴纳税款的义务，即属于恶意串通、损害国家利益，该行为依法属无效行为。即使张女士事后反悔，王先生也无法要求张女士履行原来的承诺，其因此“多交的”税款只能自行负担。
“雷区”2：夫妻卖房仅一方签字
李先生与张女士是夫妻关系，张女士名下有一套房屋属夫妻共同财产。孟先生经中介公司居间介绍，与张女士签订了购买该套房屋的买卖合同。签订合同时李先生也在场，但其未在买卖合同上签字。后李先生将其妻张女士连同孟先生一起诉至法院，以房屋买卖合同未经其书面同意为由，要求确认合同无效。
审理中，中介公司职员出庭作证，证实李先生对房屋买卖过程是知情的，在签订买卖合同时其在场并未表示异议。法官根据签订合同时的真实状况及证人证言依法驳回了李先生的诉讼请求。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
本案中孟先生十分幸运，其提供了有效的证人证言可以证实李先生对其妻子卖房一事知情并同意。
为避免卖房人受房价利益的驱动，为自己恶意违约找借口，笔者建议购房人，你所购的房屋如果属于出卖人的夫妻共同财产，一定要在签订房屋买卖合同前确认夫妻双方均同意卖房。如果作为出卖人在合同上签字的是夫或妻一方，那么应当要求提供其配偶授权卖房的授权委托书。
“雷区”3：户口问题无约定，麻烦少不了
赵先生因为儿子即将上小学，通过中介公司购买了一套“学区房”，并顺利办理了过户手续，随后，按照约定支付了全部房款。
可是，当赵先生持已经办理下来的房屋产权证书去公安机关办理落户时，却发现自己所购买的房屋中居然有他人的户口，原来原房主拿到房款后，已不知去向。赵先生质问售房人才得知，这是购买此房屋时上家所留下的户口，售房人对此也无能为力。
户籍迁移一直都是二手房交易中的难以解决的问题，由于户籍管理由公安部门进行行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中的以户籍迁移为诉讼的标的的案件，因此，这个问题目前而言，解决起来非常困难。笔者建议，在二手房交易前，卖方最好就户口问题与卖方约定好迁移问题以及违约责任，以免劳民伤财，权益受损。
以上是北京德亮律师事务所为您整理总结的关于二手房买卖中的常见的交易“雷区”及防护办法，希望能够帮助到您。更多法律信息请关注官方微信“北京德亮律师事务所”。
