律师随笔
房产纠纷之“拿到钥匙未必得到房？”
作者：万方亮 律师 时间：2017年04月10日
茶余饭后，我们常常看到电视剧里这样演：送你一把车钥匙=送你一台私家车；送你一把房钥匙=送你一套住宅……但是实践中，我们在房屋买卖的商家那儿拿到了房屋的钥匙就是拿到了房子吗？交付了房屋钥匙就等于将房屋交付使用吗？实际上，许多当事人因为对“房屋交付使用”有不同理解而产生纠纷。
审判实践中，许多当事人因对商品房买卖合同中约定的“房屋交付使用”理解不同而发生的争议。开发商通常认为“房屋交付使用”就是“交钥匙”，而买房者则认为，“房屋交付使用”不仅是领取房屋钥匙，还应同时办理交付房屋的所有权证书。这种缘由产生的争议，主要焦点在于出卖人应否承担违约责任。
我国《合同法》第133条和第135条对此有所规定：“商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。”也就是说，房屋的交付使用，是指房屋的卖家将已建成的房屋转移给买家占有，而需要通过的外在表现形式就是对买房者交付房屋钥匙。但是这就房意味着房屋所有权的转移给了买受人吗？当然不是。在物权法的规定中，一般的动产，在标的物交付的同时所有权即发生转移，出卖人只要将标的物交付给买受人即履行了转移所有权的义务。但不动产则不然，根据我国《城市房地产管理法》的第规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”只有在办理登记手续后，房屋所有权才发生移转。因此，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第11条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”而人们口中常说的“交钥匙”也就是我们对房屋转移占用的一种手段。从法律角度上来说，房屋卖方在合同约定的期限内将房屋转移给买方占有，就视为卖方已经履行了“房屋交付使用”的义务，但这并不等同于房屋所有权移转义务已经履行。
另外，法律还规定了在不违反硬性法律条文的情况下，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果买卖双方在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当双方的权利义务内容。对应约定内容，卖家不仅应当在合同约定的期限内向买受人“交钥匙”，而且还应当将房屋所有权移转于买家。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，卖家只要在约定的期限内通过“交钥匙”等手段将房屋移转给买受人占用，就应认定卖家已经按期履行了“房屋交付使用”的义务。即以《城市房地产开发经营管理条例》的规定来确定房屋所有权的转移时间，也可以自己私下具体的协商约定。
以上是北京德亮律师事务所，专业从事房地产律师业务近十年，对在房屋买卖交易中房屋所有权何时转移存在的疑惑所进行的解答，希望能为您提供帮助。
审判实践中，许多当事人因对商品房买卖合同中约定的“房屋交付使用”理解不同而发生的争议。开发商通常认为“房屋交付使用”就是“交钥匙”，而买房者则认为，“房屋交付使用”不仅是领取房屋钥匙，还应同时办理交付房屋的所有权证书。这种缘由产生的争议，主要焦点在于出卖人应否承担违约责任。
我国《合同法》第133条和第135条对此有所规定：“商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。”也就是说，房屋的交付使用，是指房屋的卖家将已建成的房屋转移给买家占有，而需要通过的外在表现形式就是对买房者交付房屋钥匙。但是这就房意味着房屋所有权的转移给了买受人吗？当然不是。在物权法的规定中，一般的动产，在标的物交付的同时所有权即发生转移，出卖人只要将标的物交付给买受人即履行了转移所有权的义务。但不动产则不然，根据我国《城市房地产管理法》的第规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”只有在办理登记手续后，房屋所有权才发生移转。因此，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第11条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”而人们口中常说的“交钥匙”也就是我们对房屋转移占用的一种手段。从法律角度上来说，房屋卖方在合同约定的期限内将房屋转移给买方占有，就视为卖方已经履行了“房屋交付使用”的义务，但这并不等同于房屋所有权移转义务已经履行。
另外，法律还规定了在不违反硬性法律条文的情况下，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果买卖双方在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当双方的权利义务内容。对应约定内容，卖家不仅应当在合同约定的期限内向买受人“交钥匙”，而且还应当将房屋所有权移转于买家。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，卖家只要在约定的期限内通过“交钥匙”等手段将房屋移转给买受人占用，就应认定卖家已经按期履行了“房屋交付使用”的义务。即以《城市房地产开发经营管理条例》的规定来确定房屋所有权的转移时间，也可以自己私下具体的协商约定。
以上是北京德亮律师事务所，专业从事房地产律师业务近十年，对在房屋买卖交易中房屋所有权何时转移存在的疑惑所进行的解答，希望能为您提供帮助。
