律师随笔
政府与企业之土地租赁引纠纷
作者：万方亮 律师 时间：2017年04月10日
随着社会经济的不断发展，许多企业单位需要租用土地进行公司的项目开发运营，此时不仅仅限于向商品房卖家进行买卖与租赁，很多时候企业还需要面临这与政府直接的土地对接。政府既可以作为权力管理者对土地进行行政支配，也可以作为平等的经济主体进行土地支配、收益。这次，我们讨论的案例就是关于企业与政府直接的土地租赁合同，由于合同的履行不能而带来的土地纠纷。
2010年12月30日，兄弟文化公司（乙方/原告）为了发展公司业务，与曹庵镇政府（甲方/被告）与签订《合淮阜高速淮南至合肥段高炮广告牌建设合同》。合同内容主要有：1.乙方高炮建设总数为4座，乙方选定位置后，甲方应协助乙方办理好高炮的报批、施工、土地使用等相关事宜，广告设立位置需经甲方同意。2.乙方根据工程进度，按建设高炮的数量在动工前向甲方一次性支付相关费用，每个高炮伍万元，合计人民币贰拾万元。所有高炮乙方均享有30年使用期限，在30年以内享有高炮的广告发布、使用等相关权益。3.在使用期限内，甲方应为乙方协调相关周边关系等事宜。乙方不得未经甲方同意自己擅自新建高炮。4.甲乙双方均不能单方面毁约，如甲方违约应赔偿乙方所有的经济损失。合同签订后，兄弟文化公司于2011年1月转给曹庵镇政府土地使用费用20万元，且租用的土地性质为农业用地。由于未办理审批许可手续，原告的炮台被认定为违法建筑。到了2013年12月底，这4座高炮广告牌被强制拆除。
此事发生后，兄弟文化公司立即向淮南市中级人民法院提起行政诉讼，要求确认该强制拆除行为违法，淮南市中级人民法院予以支持。兄弟文化公司就该强制拆除行为违法造成的损失向淮南市中级人民法院提起行政赔偿诉讼，淮南市中级人民法院判决被告淮南市谢家集区人民政府赔偿原告所受侵害财产的直接损失。
接着，原告向安徽省淮南市田家庵区人民法院起诉，要求解除双方于2010年12月30日签订的《合淮阜高速淮南至合肥段高炮广告牌建设合同》并由曹庵镇政府退还土地使用费。最后，一审法院支持了原告的诉讼请求。后被告上诉至安徽省淮南市中级人民法院，二审驳回上诉，维持原判。
我们结合法院的判决与理由，来分析一下兄弟文化公司与曹庵镇政府签订的租赁合同。第一点，我们要判断原告与被告签订的租赁合同能否解除。根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”合同中已经约定了需要对建设高炮进行审批，而该案中高炮没有办理相关规划许可被认定为违法建筑强制拆除并不是合同内容违法，而是合同没有按照约定履行。合同目的无法实现，合同也并没有完成，因此合同可以依法解除。第二，就双方合同履行来说，原告的义务有：向被告支付每个“高炮”的土地租赁等相关费用，办理好“高炮”的报批、施工、土地使用等相关事宜，未经曹庵镇政府同意不得擅自新建“高炮”；被告的义务有：协助兄弟文化公司办理好“高炮”的报批、施工、土地使用等相关事宜等。人民政府并未实现其协助的义务，放任兄弟文化公司在涉案土地上未经规划和用地相关审批建设”高炮”并使用三年，对原告的违法建筑行为也处于听之任之的态度，对后来炮台被拆除应负有一定责任。第三，合同解除后，能否退还土地使用费？我国《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于原告已经使用了3年的土地。所以可以按照一审法院的做法，将土地30年的使用费用中扣除兄弟文化公司实际占用期间的3年，将剩余的27年使用费退还给原告。
以上为北京德亮律师事务所——专业从事房地产律师业务近十年，对涉土地租赁纠纷案例所做的分析，希望能给各位读者带来帮助。
北京德亮律师事务所微信公众平台:bjdlls888
2010年12月30日，兄弟文化公司（乙方/原告）为了发展公司业务，与曹庵镇政府（甲方/被告）与签订《合淮阜高速淮南至合肥段高炮广告牌建设合同》。合同内容主要有：1.乙方高炮建设总数为4座，乙方选定位置后，甲方应协助乙方办理好高炮的报批、施工、土地使用等相关事宜，广告设立位置需经甲方同意。2.乙方根据工程进度，按建设高炮的数量在动工前向甲方一次性支付相关费用，每个高炮伍万元，合计人民币贰拾万元。所有高炮乙方均享有30年使用期限，在30年以内享有高炮的广告发布、使用等相关权益。3.在使用期限内，甲方应为乙方协调相关周边关系等事宜。乙方不得未经甲方同意自己擅自新建高炮。4.甲乙双方均不能单方面毁约，如甲方违约应赔偿乙方所有的经济损失。合同签订后，兄弟文化公司于2011年1月转给曹庵镇政府土地使用费用20万元，且租用的土地性质为农业用地。由于未办理审批许可手续，原告的炮台被认定为违法建筑。到了2013年12月底，这4座高炮广告牌被强制拆除。
此事发生后，兄弟文化公司立即向淮南市中级人民法院提起行政诉讼，要求确认该强制拆除行为违法，淮南市中级人民法院予以支持。兄弟文化公司就该强制拆除行为违法造成的损失向淮南市中级人民法院提起行政赔偿诉讼，淮南市中级人民法院判决被告淮南市谢家集区人民政府赔偿原告所受侵害财产的直接损失。
接着，原告向安徽省淮南市田家庵区人民法院起诉，要求解除双方于2010年12月30日签订的《合淮阜高速淮南至合肥段高炮广告牌建设合同》并由曹庵镇政府退还土地使用费。最后，一审法院支持了原告的诉讼请求。后被告上诉至安徽省淮南市中级人民法院，二审驳回上诉，维持原判。
我们结合法院的判决与理由，来分析一下兄弟文化公司与曹庵镇政府签订的租赁合同。第一点，我们要判断原告与被告签订的租赁合同能否解除。根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”合同中已经约定了需要对建设高炮进行审批，而该案中高炮没有办理相关规划许可被认定为违法建筑强制拆除并不是合同内容违法，而是合同没有按照约定履行。合同目的无法实现，合同也并没有完成，因此合同可以依法解除。第二，就双方合同履行来说，原告的义务有：向被告支付每个“高炮”的土地租赁等相关费用，办理好“高炮”的报批、施工、土地使用等相关事宜，未经曹庵镇政府同意不得擅自新建“高炮”；被告的义务有：协助兄弟文化公司办理好“高炮”的报批、施工、土地使用等相关事宜等。人民政府并未实现其协助的义务，放任兄弟文化公司在涉案土地上未经规划和用地相关审批建设”高炮”并使用三年，对原告的违法建筑行为也处于听之任之的态度，对后来炮台被拆除应负有一定责任。第三，合同解除后，能否退还土地使用费？我国《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于原告已经使用了3年的土地。所以可以按照一审法院的做法，将土地30年的使用费用中扣除兄弟文化公司实际占用期间的3年，将剩余的27年使用费退还给原告。
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