律师随笔
房地产开发需要知道的几点冷知识（二）
作者：万方亮 律师 时间：2017年04月24日
前文中，我们谈到了土地审批的各个主体以及进行审批的条件、步骤等。这次，我们将目光放到国有土地上，来分析一下具有一定特殊性的国有土地开发、流转的一些程序与要求。
Question.1可以通过何种方式取得国有建设用地使用权？
Answer：以是否有偿划分，可以分为有偿与无偿的取得方式。首先，有偿得取得方式主要分为：出让、租赁、作价出资或者入股。出让，就是通过协议出让、招标、拍卖、挂牌等方式，由使用者支付出让金，国家与土地使用者签订出让合同并由国家规定使用年限的行为。租赁就是国家将国有建设用地在一定年限内出租给使用者的行为，要注意该租赁合同由县级以上人民政府土地行政主管部门进行签订。作价出资或者入股就是国家以一定年限的国有建设用地使用权作为出资或者股份投入新建的公司企业。而无偿的取得方式主要是通过划拨的途径，具体范围见《中华人民共和国土地管理法》第五十四条。
附：
《中华人民共和国物权法》
第一百三十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
《中华人民共和国土地管理法》
第五十四条 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得;但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
(一)国家机关用地和军事用地;
(二)城市基础设施用地和公益事业用地;
(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;
(四)法律、行政法规规定的其他用地。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第二十九条 国有土地有偿使用的方式包括：
(一)国有土地使用权出让;
(二)国有土地租赁;
(三)国有土地使用权作价出资或者入股
《建设用地审查报批管理办法》
第二十一条 以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。土地使用者缴纳土地有偿使用费后，依照规定办理土地登记。
以划拨方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》，依照规定办理土地登记。《国有土地划拨决定书》应当包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容。
建设项目施工期间，建设单位应当将《建设用地批准书》公示于施工现场。
市、县人民政府土地行政主管部门应当将提供国有土地的情况定期予以公布。
Question.2 如何申请国有土地使用权？
Answer：第一，申请的土地类型必须要是国有的建设用地。如果是集体用地，要通过征收转化为建设用地；同理，农业用地就得通过农用地转用方式。第二，当申请的土地范围确定了以后，我们就要将建设项目进行审批、核准、备案。第三，使用人（单位）向有批准权的县级以上的政府土地行政管理部门申请建设用地，准备好法律与行政法规规定的相关文件。政府土地行政管理部门对申请文件进行批准以后，报本级政府批准。最后，使用人在主管部门的要求下，协助办理相关手续，如签订合同等。但有个特别的情况，如果是通过招标、拍卖方式取得建设用地使用权的，因为在取得使用权之前并没有固定的单位或人员，所以不存在审批的问题。这个时候就由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报同级人民政府批准后，再进行合同签订等相关手续。
附：
《中华人民共和国土地管理法》
第五十三条 经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第二十二条 具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理：
(一)建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告;可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。
(二)建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准;需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。
(三)供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同;划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。
(四)土地使用者应当依法申请土地登记。
通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。
以上是北京德亮律师事务所，专业从事房地产律师业务近十年，对房地产开发过程中的一些法律知识做出的总结，希望能为您提供帮助。
Question.1可以通过何种方式取得国有建设用地使用权？
Answer：以是否有偿划分，可以分为有偿与无偿的取得方式。首先，有偿得取得方式主要分为：出让、租赁、作价出资或者入股。出让，就是通过协议出让、招标、拍卖、挂牌等方式，由使用者支付出让金，国家与土地使用者签订出让合同并由国家规定使用年限的行为。租赁就是国家将国有建设用地在一定年限内出租给使用者的行为，要注意该租赁合同由县级以上人民政府土地行政主管部门进行签订。作价出资或者入股就是国家以一定年限的国有建设用地使用权作为出资或者股份投入新建的公司企业。而无偿的取得方式主要是通过划拨的途径，具体范围见《中华人民共和国土地管理法》第五十四条。
附：
《中华人民共和国物权法》
第一百三十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
《中华人民共和国土地管理法》
第五十四条 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得;但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
(一)国家机关用地和军事用地;
(二)城市基础设施用地和公益事业用地;
(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;
(四)法律、行政法规规定的其他用地。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第二十九条 国有土地有偿使用的方式包括：
(一)国有土地使用权出让;
(二)国有土地租赁;
(三)国有土地使用权作价出资或者入股
《建设用地审查报批管理办法》
第二十一条 以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。土地使用者缴纳土地有偿使用费后，依照规定办理土地登记。
以划拨方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》，依照规定办理土地登记。《国有土地划拨决定书》应当包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容。
建设项目施工期间，建设单位应当将《建设用地批准书》公示于施工现场。
市、县人民政府土地行政主管部门应当将提供国有土地的情况定期予以公布。
Question.2 如何申请国有土地使用权？
Answer：第一，申请的土地类型必须要是国有的建设用地。如果是集体用地，要通过征收转化为建设用地；同理，农业用地就得通过农用地转用方式。第二，当申请的土地范围确定了以后，我们就要将建设项目进行审批、核准、备案。第三，使用人（单位）向有批准权的县级以上的政府土地行政管理部门申请建设用地，准备好法律与行政法规规定的相关文件。政府土地行政管理部门对申请文件进行批准以后，报本级政府批准。最后，使用人在主管部门的要求下，协助办理相关手续，如签订合同等。但有个特别的情况，如果是通过招标、拍卖方式取得建设用地使用权的，因为在取得使用权之前并没有固定的单位或人员，所以不存在审批的问题。这个时候就由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报同级人民政府批准后，再进行合同签订等相关手续。
附：
《中华人民共和国土地管理法》
第五十三条 经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第二十二条 具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理：
(一)建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告;可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。
(二)建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准;需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。
(三)供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同;划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。
(四)土地使用者应当依法申请土地登记。
通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。
以上是北京德亮律师事务所，专业从事房地产律师业务近十年，对房地产开发过程中的一些法律知识做出的总结，希望能为您提供帮助。
