律师随笔
共有房屋的管理和使用
作者：万方亮 律师 时间：2017年05月15日
共有，是指二人以上分享同一财产所有权的现象，分为按份共有和共同共有。按份共有是指二人以上按照各自确定的份额对共有物享有权利和承担义务的共有关系；共同共有是指二人以上根据共同关系对共有物不分份额的共同享有权利并承担义务的共有关系。此文对于共有房屋的管理和使用的部分法律问题进行浅析，望可为大家解惑。
对于共有房屋的管理，可能是事实行为，比如加盖房屋、装修房屋、修缮房屋、拆除房屋重建等；也可能是法律行为，比如转让房屋、出租房屋等。此文只就部分事实行为和法律行为中的出租房屋的情况分析，关于房屋转让另立文分析。
（一）共有房屋的出租
王某、张某、韩某、邱某共有一套房屋，各占四分之一份额，对共有房屋的管理没有进行约定，王某、张某和韩某未经邱某同意，以全体共有人的名义将该房屋出租给林女士，邱某得知后，以未经过自己同意对其他三人擅自出租房屋的行为提出异议。根据我国《物权法》第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。对于“各共有人都有管理的权利和义务”是指各共有人依照法定规则享有管理的权利，并不是各共有人均享有任意管理的权利，因此，对于第九十七条通过“举重以明轻”的法律解释技术可以得出，经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意可以出租共有房屋。在此案例中，四人中已有三人（也就是占四分之三份额，大于三分之二的份额）同意出租房屋，当然有权出租房屋。
（二）共有房屋的修缮
红光、金辉、绿叶和彩虹公司分别出资50万、20万、20万、10万元建造一栋楼房，约定建成后按投资比例使用，但对楼房管理和所有权归属未作约定。在未经其他三公司同意的情况下，红光公司决定对此房屋进行大幅度的装修和修缮。此四家公司仅对共有物的使用做出了约定，而没有约定共有的类型，根据《物权法》第一百零三条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。因此四公司对楼房为按份共有。第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此红光公司的份额仅占百分之五十，没有达到三分之二，无权单方面决定该楼的重大修缮事宜。
对于共有房屋的简易修缮行为，如修补漏雨的房屋、更换破碎的玻璃等属于对房屋的保存行为，保存行为对全体共有人均有利无害，且性质上多需极速处理，因此无论按份共有或共同共有，共有人可以不经其他共有人的事先同意而单独为之。
（三）共有房屋的管理费用承担
根据《物权法》第一百零二条规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。根据《物权法》第九十八条规定，对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的按照约定，没有约定的或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。简而言之，对于管理费用的承担，有约定的按约定，没有约定的，因对内对外而有所不同。对外，因共有物产生的债务，共有人承担连带责任。对内，有约定的按照约定，无约定的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。对于偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
（四）共有物的使用与收益
共有物的使用和收益，共有人有约定的按照约定，没有约定的分情况处理。按份共有人按其份额，对共有物的整体进行占有、使用和收益，但如果按份共有人超出其份额对共有物占有、使用和收益，就会对其他共有人构成不当得利。共同共有人共同占有、使用和收益。
以上是北京德亮律师事务所对近期的房产纠纷案件进行的分析，北京德亮律师事务所专业从事房地产纠纷业务近十年，希望能为您在共有房屋的管理和使用提供参考。
对于共有房屋的管理，可能是事实行为，比如加盖房屋、装修房屋、修缮房屋、拆除房屋重建等；也可能是法律行为，比如转让房屋、出租房屋等。此文只就部分事实行为和法律行为中的出租房屋的情况分析，关于房屋转让另立文分析。
（一）共有房屋的出租
王某、张某、韩某、邱某共有一套房屋，各占四分之一份额，对共有房屋的管理没有进行约定，王某、张某和韩某未经邱某同意，以全体共有人的名义将该房屋出租给林女士，邱某得知后，以未经过自己同意对其他三人擅自出租房屋的行为提出异议。根据我国《物权法》第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。对于“各共有人都有管理的权利和义务”是指各共有人依照法定规则享有管理的权利，并不是各共有人均享有任意管理的权利，因此，对于第九十七条通过“举重以明轻”的法律解释技术可以得出，经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意可以出租共有房屋。在此案例中，四人中已有三人（也就是占四分之三份额，大于三分之二的份额）同意出租房屋，当然有权出租房屋。
（二）共有房屋的修缮
红光、金辉、绿叶和彩虹公司分别出资50万、20万、20万、10万元建造一栋楼房，约定建成后按投资比例使用，但对楼房管理和所有权归属未作约定。在未经其他三公司同意的情况下，红光公司决定对此房屋进行大幅度的装修和修缮。此四家公司仅对共有物的使用做出了约定，而没有约定共有的类型，根据《物权法》第一百零三条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。因此四公司对楼房为按份共有。第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此红光公司的份额仅占百分之五十，没有达到三分之二，无权单方面决定该楼的重大修缮事宜。
对于共有房屋的简易修缮行为，如修补漏雨的房屋、更换破碎的玻璃等属于对房屋的保存行为，保存行为对全体共有人均有利无害，且性质上多需极速处理，因此无论按份共有或共同共有，共有人可以不经其他共有人的事先同意而单独为之。
（三）共有房屋的管理费用承担
根据《物权法》第一百零二条规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。根据《物权法》第九十八条规定，对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的按照约定，没有约定的或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。简而言之，对于管理费用的承担，有约定的按约定，没有约定的，因对内对外而有所不同。对外，因共有物产生的债务，共有人承担连带责任。对内，有约定的按照约定，无约定的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。对于偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
（四）共有物的使用与收益
共有物的使用和收益，共有人有约定的按照约定，没有约定的分情况处理。按份共有人按其份额，对共有物的整体进行占有、使用和收益，但如果按份共有人超出其份额对共有物占有、使用和收益，就会对其他共有人构成不当得利。共同共有人共同占有、使用和收益。
以上是北京德亮律师事务所对近期的房产纠纷案件进行的分析，北京德亮律师事务所专业从事房地产纠纷业务近十年，希望能为您在共有房屋的管理和使用提供参考。
