律师随笔
共有房屋的买卖
作者：万方亮 律师 时间：2017年05月15日
购买二手房与新房相比，不仅一大堆手续繁缛复杂，分分钟钟让人头大，而且，二手房交易中常常隐藏着一些购房陷阱，稍不留神，就可能吃“哑巴亏”。
我曾经写过一篇关于购买二手房“雷区”的文章，其中一种情况就是关于共有房屋的买卖陷阱。那么什么是共有房屋呢？
房屋共有是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的义务。共有房屋一般分为：“按份共有”和“共同共有”两种。所谓“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利和承担义务；“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务。
房屋按份共有又称房屋分别共有，是指两个以上的主体对同一房屋按照一定的份额共同享有占有、使用、收益和处分的权利，并承担相应的义务。例如，甲乙二人共有四间房屋，双方各占二分之一，这并不是指甲乙二人分别各占有两间房屋，甲占东面两间，乙占西面两间，而是指两个人对这四间房屋都享有权利和义务，该权利和义务的份额由共有人所占的份额进行分配。
房屋按份共有，并不是把共有房屋分割成若干份，各享有一份所有权，而是各所有权人按照所有权份额享有权利和承担义务。所谓份额，是指共有人在所有权整体中所享有权利的份量，即所有权份额，其效力及于房屋整体的每一物质构成部分，而不能简单理解为实物份额。
所谓共同共有是指两个以上的人，对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。共同共有财产关系一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间，较为典型的是基于夫妻关系而发生的夫妻共同财产关系、家庭关系、合伙合同关系。以及个人合伙和企业之间的联营，也会出现共同共有财产的形式。
共同共有的特点是几个共同共有人对共有财产的全部享有权利，承担义务，只要共同共有关系存在，共有人对共有财产就不能划分各有多少份额，或者哪个部分属于哪个共有人所有。各共有人对共同所有的财产平等地享有权利、承担义务。
对共有房屋的处分方式不同。根据《民法通则》第七十八条的规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”
可见，共有人有权对整个财产作出处分权利，但由于共有财产属于全体共有人所有，因此，对共有财产的处分，如转让、赠与、设定抵押等，都必须取得经占份额三分之二以上的共有人或者全体共同共有人同意。但是，如果某个或某几个共有人处分共有财产，其他共有人明知而不提出异议，则视为同意。共有人同意处分共有财产的意思有书面同意的、口头同意或默示的方式。如果共有人就共有物的处分达不成一致的协议，可以按照多数共有人或拥有半数以上份额的共有人的意见处理。但是多数人在处分共有财产时，不得损害少数人的利益，否则，受害的共有人可通过司法途径解决。
因为共同共有和按份共有在买卖中还是有细微差别的，所以，我们用案例释义的方式分别来述：
张某与李某是夫妻，2009年双方共同出资在A城市购买一套房产，之后张某到外地工作，2011年张某回家，李某称自己已经将双方所购的房屋出卖给王某，并交付给王某实际居住一年有余。张某认为此房是与李某的夫妻共同财产.李某未经其同意擅自将房屋卖给王某的行为，侵犯了其合法权益，合同应属无效。
这个案例是典型的共同共有中的而夫妻共有的情况下的房屋买卖。所以，合同到底有没有效，我们要看其是否符合共同共有的的有关法律规定。
这时候我们还要引用《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人另有约定的除外。
《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
对此我们可以解释为；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
从以上法条我们可以看出，张某的妻子李某在张某外出期间私自与别人签订买卖合同的情况是无权处分。
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
那么我们在买卖共有房屋时应该注意哪些问题？
当我们在，买卖二手房时部分房屋共有人作为出卖方签署房屋买卖，约前仔细查看房产本的“共有权人”一栏和“产权性质”一栏，同时应询问个人婚姻状况。如果有共有权人，应要求所有共有权人到场签署合同，不能到场的须出售方提供的《同意出售证明》等资料。
看完共同共有的情况，我们来看共有的另一种情形：按份共有。
2012年7月21日，赵某与刘某签订了一份房屋买卖合同，约定赵某将其位于北京市朝阳区潘家园附近的某处房产，出售给刘某，成交价为人民币128万元。同时，合同约定，任何一方违约的，应按照房产转让总价的百分之三十，向守约方支付违约金。合同签订当日，刘某交付定金10万元，后赵某以出售房屋系其与案外人孙某的共有财产，案外人孙某不同意出售为由，不再履行合同，并将定金10万元退还给了刘某，刘某认为赵某的违约行为已经导致合同目的无法实现，故诉至法院，要求判令：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、赵某按照合同约定支付384万元违约金；3、赵某承担本案诉讼费。
审理中，法院查明，涉案房屋系赵某与案外人孙某共同购买，原价110万元，双方约定，赵某出资109.9万元，孙某出资1.1万元，其中赵某占份额的99%，孙某占份额的1%，并且孙某出庭作证，不同意出卖共有房产。
本案的争议焦点在于，赵某作为占99%份额的（即占三分之二以上的）共有人，不经过其他共有人的同意，能否直接处分其与孙某按份共有的财产。关于这个问题的认定，直接关系到本案赵某与刘某所签订的合同，是无效合同，还是有效合同，进而关系到赵某是承担合同无效的缔约过失责任，还是承担因其违约行为导致合同解除的违约责任。
我国《物权法》九十七条明确规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。物权法关于按份共有财产的处分，实际上采用了“多数决”的原则，摒弃了传统民法全体共有人一致同意的原则。“多数决”的处分方式，兼顾了公平原则和效益原则，有利于当事人及时抓住交易机会，方便交易。按照该条规定，三分之二以上的按份共有人，有权独立作出处分行为，而无需征得其他共有人的同意，但共有人另有约定的除外。所以，案例中赵某和刘某的合同是有效的合同，不存在无权处分的情况，法院最终同意李刘某的请求，并对刘某的请求金额做了调整。
综上，我们可以看出无论是共同共有还是按份共有，虽然他们的处分的法律规定并不尽然相同，但是，交易陷阱的处理却是大同小异。这个时候只需要我们在买卖房屋时看清产权性质，然后根据不同情况采取不同对策即可。
以上是北京德亮律师事务所为您提供的关于共有房屋买卖中的常见纠纷及相应对策，希望对您有所帮助。更多法律资讯请关注北京德亮律师事务所的官方微信、官方微博。
我曾经写过一篇关于购买二手房“雷区”的文章，其中一种情况就是关于共有房屋的买卖陷阱。那么什么是共有房屋呢？
房屋共有是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的义务。共有房屋一般分为：“按份共有”和“共同共有”两种。所谓“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利和承担义务；“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务。
房屋按份共有又称房屋分别共有，是指两个以上的主体对同一房屋按照一定的份额共同享有占有、使用、收益和处分的权利，并承担相应的义务。例如，甲乙二人共有四间房屋，双方各占二分之一，这并不是指甲乙二人分别各占有两间房屋，甲占东面两间，乙占西面两间，而是指两个人对这四间房屋都享有权利和义务，该权利和义务的份额由共有人所占的份额进行分配。
房屋按份共有，并不是把共有房屋分割成若干份，各享有一份所有权，而是各所有权人按照所有权份额享有权利和承担义务。所谓份额，是指共有人在所有权整体中所享有权利的份量，即所有权份额，其效力及于房屋整体的每一物质构成部分，而不能简单理解为实物份额。
所谓共同共有是指两个以上的人，对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。共同共有财产关系一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间，较为典型的是基于夫妻关系而发生的夫妻共同财产关系、家庭关系、合伙合同关系。以及个人合伙和企业之间的联营，也会出现共同共有财产的形式。
共同共有的特点是几个共同共有人对共有财产的全部享有权利，承担义务，只要共同共有关系存在，共有人对共有财产就不能划分各有多少份额，或者哪个部分属于哪个共有人所有。各共有人对共同所有的财产平等地享有权利、承担义务。
对共有房屋的处分方式不同。根据《民法通则》第七十八条的规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”
可见，共有人有权对整个财产作出处分权利，但由于共有财产属于全体共有人所有，因此，对共有财产的处分，如转让、赠与、设定抵押等，都必须取得经占份额三分之二以上的共有人或者全体共同共有人同意。但是，如果某个或某几个共有人处分共有财产，其他共有人明知而不提出异议，则视为同意。共有人同意处分共有财产的意思有书面同意的、口头同意或默示的方式。如果共有人就共有物的处分达不成一致的协议，可以按照多数共有人或拥有半数以上份额的共有人的意见处理。但是多数人在处分共有财产时，不得损害少数人的利益，否则，受害的共有人可通过司法途径解决。
因为共同共有和按份共有在买卖中还是有细微差别的，所以，我们用案例释义的方式分别来述：
张某与李某是夫妻，2009年双方共同出资在A城市购买一套房产，之后张某到外地工作，2011年张某回家，李某称自己已经将双方所购的房屋出卖给王某，并交付给王某实际居住一年有余。张某认为此房是与李某的夫妻共同财产.李某未经其同意擅自将房屋卖给王某的行为，侵犯了其合法权益，合同应属无效。
这个案例是典型的共同共有中的而夫妻共有的情况下的房屋买卖。所以，合同到底有没有效，我们要看其是否符合共同共有的的有关法律规定。
这时候我们还要引用《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人另有约定的除外。
《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
对此我们可以解释为；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
从以上法条我们可以看出，张某的妻子李某在张某外出期间私自与别人签订买卖合同的情况是无权处分。
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
那么我们在买卖共有房屋时应该注意哪些问题？
当我们在，买卖二手房时部分房屋共有人作为出卖方签署房屋买卖，约前仔细查看房产本的“共有权人”一栏和“产权性质”一栏，同时应询问个人婚姻状况。如果有共有权人，应要求所有共有权人到场签署合同，不能到场的须出售方提供的《同意出售证明》等资料。
看完共同共有的情况，我们来看共有的另一种情形：按份共有。
2012年7月21日，赵某与刘某签订了一份房屋买卖合同，约定赵某将其位于北京市朝阳区潘家园附近的某处房产，出售给刘某，成交价为人民币128万元。同时，合同约定，任何一方违约的，应按照房产转让总价的百分之三十，向守约方支付违约金。合同签订当日，刘某交付定金10万元，后赵某以出售房屋系其与案外人孙某的共有财产，案外人孙某不同意出售为由，不再履行合同，并将定金10万元退还给了刘某，刘某认为赵某的违约行为已经导致合同目的无法实现，故诉至法院，要求判令：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、赵某按照合同约定支付384万元违约金；3、赵某承担本案诉讼费。
审理中，法院查明，涉案房屋系赵某与案外人孙某共同购买，原价110万元，双方约定，赵某出资109.9万元，孙某出资1.1万元，其中赵某占份额的99%，孙某占份额的1%，并且孙某出庭作证，不同意出卖共有房产。
本案的争议焦点在于，赵某作为占99%份额的（即占三分之二以上的）共有人，不经过其他共有人的同意，能否直接处分其与孙某按份共有的财产。关于这个问题的认定，直接关系到本案赵某与刘某所签订的合同，是无效合同，还是有效合同，进而关系到赵某是承担合同无效的缔约过失责任，还是承担因其违约行为导致合同解除的违约责任。
我国《物权法》九十七条明确规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。物权法关于按份共有财产的处分，实际上采用了“多数决”的原则，摒弃了传统民法全体共有人一致同意的原则。“多数决”的处分方式，兼顾了公平原则和效益原则，有利于当事人及时抓住交易机会，方便交易。按照该条规定，三分之二以上的按份共有人，有权独立作出处分行为，而无需征得其他共有人的同意，但共有人另有约定的除外。所以，案例中赵某和刘某的合同是有效的合同，不存在无权处分的情况，法院最终同意李刘某的请求，并对刘某的请求金额做了调整。
综上，我们可以看出无论是共同共有还是按份共有，虽然他们的处分的法律规定并不尽然相同，但是，交易陷阱的处理却是大同小异。这个时候只需要我们在买卖房屋时看清产权性质，然后根据不同情况采取不同对策即可。
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