律师随笔
转卖二手按揭房，贷款如何偿还之一
作者：万方亮 律师 时间：2017年06月07日
2008年4月，童某将按揭房屋作价21万元售予刘某，约定余下10万元按揭款由刘某承担，“如刘某未按贷款合同约定按时足额还款造成童某信用受损，则刘某应按贷款额度的千分之五每月赔偿给童某”，“任何一方违约，应支付对方违约金3万元”。2010年5月，刘某将该房屋作价23万元售予吴某。2010年6月起，刘某连续3个月停止支付贷款。童某提起诉讼，要求解除合同，刘某按贷款额度的千分之五每月赔偿给童某，并要求其支付3万元违约金。刘某提出减少违约金的意见。
法院认为，本案刘某已履行主要合同义务且有继续履行的意愿，其3个月未按期支付银行按揭贷款并未导致合同目的无法实现，不构成根本违约。刘某已与第三人就该房屋签订买卖合同，解除本案合同将给第三人利益造成影响，故合同继续履行。双方签订的合同中既约定了概括性赔偿违约金3万元，又约定了具体性赔偿违约金，童某可依法选择适用，但赔偿违约金的支付应与违约造成的损失相当，鉴于刘某违约行为系非根本性违约，实际造成童某的损失亦较轻，故刘某提出要求减少违约金的意见予以采纳，最终法院判决刘某赔偿童某违约金5000元。
根据我国《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”因此，需办理转按揭的二手房买卖，若由买方以卖方名义继续还款，在买方违约情况下，卖方依然需要对银行承担还款的合同责任，卖方只享有向买方主张违约责任的权利，根据上述法条，对于违约金当事人可请求法院进行调整。
以上是北京德亮律师事务所对近期的房产纠纷案件进行的分析，北京德亮律师事务所专业从事房地产纠纷业务近十年，希望能为您在转卖二手按揭房时贷款如何偿还方面提供参考。
法院认为，本案刘某已履行主要合同义务且有继续履行的意愿，其3个月未按期支付银行按揭贷款并未导致合同目的无法实现，不构成根本违约。刘某已与第三人就该房屋签订买卖合同，解除本案合同将给第三人利益造成影响，故合同继续履行。双方签订的合同中既约定了概括性赔偿违约金3万元，又约定了具体性赔偿违约金，童某可依法选择适用，但赔偿违约金的支付应与违约造成的损失相当，鉴于刘某违约行为系非根本性违约，实际造成童某的损失亦较轻，故刘某提出要求减少违约金的意见予以采纳，最终法院判决刘某赔偿童某违约金5000元。
根据我国《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”因此，需办理转按揭的二手房买卖，若由买方以卖方名义继续还款，在买方违约情况下，卖方依然需要对银行承担还款的合同责任，卖方只享有向买方主张违约责任的权利，根据上述法条，对于违约金当事人可请求法院进行调整。
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