律师随笔
自管公房可以私自转让吗？
作者：万方亮 律师 时间：2017年06月16日
自管公房私自转让行为属于使用权让与行为，即使用权人以自愿放弃原有房屋的使用权为代价，将房屋使用权有偿转让给受让人。公房转让合同效力应当依据诚实信用原则，考虑使用权人与产权人之间收益权的优先性、产权人对使用权人的选择权、产权人对合同效力的追认方式等因素综合判断。
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通常而言，使用权人与他人自主签订的自管公房使用权转让合同并不必然认定无效，公房所有权人对公房转让合同是否同意或追认是判断合同效力的根本依据。具体可有以下四种情况。第一，转让人在与公房所有人及其受托人正式签订租赁合同前转让公房使用权的，公房所有权人及其受托人与受让人签订租赁合同，转让人与受让人所达成的公房使用权转让合同有效；公房所有权人及其受托人不同意与受让人签订租赁合同的，转让人与受让人所达成的公房使用权转让合同无效。第二，转让人在与公房所有权人及其受托人正式签订租赁合同后转让公房使用权的，公房所有权人或其受托人与转让人解除租赁合同，并同意与受让人签订租赁合同，转让人与受让人所达成的公房使用权转让合同有效；公房所有权人及其受托人不同意与受让人签订租赁合同，或者不与转让人解除合同的，转让人与受让人所达成的公房使用权转让合同无效。第三，转让人转让公房使用权后，公房所有权人及其受托人与转让人解除租赁合同，虽并未与受让人签订租赁合同，但收取受让人租金及相关费用的，转让人与受让人所达成的公房使用权转让合同有效。第四，在无偿使用公有住房的情况下，公房所有权人及其受托人明知转让人转让公房使用权，而未在合理期限明确表示反对的，转让人与受让人所达成的公房使用权转让合同有效。
自管公房使用权转让涉及产权人、转让人、受让人三方的经济利益，暴露出单位内部管理与市场交易环节的双重问题。一方面产权单位有必要通过建章立制、检查监督等手段加强对自管公房的管理，确保国家和集体利益不受侵害；另一方面受让人在与转让人签订公房使用权转让合同前应严格审查转让人是否具备转让资格、产权人是否同意转让行为等因素，以维护自身合法权益。
以上是北京德亮律师事务所对近期的自管公房转让?情况进行的分析，北京德亮律师事务所专业从事房地产纠纷业务近十年，希望能为您在自管公房转让方面提供参考。
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通常而言，使用权人与他人自主签订的自管公房使用权转让合同并不必然认定无效，公房所有权人对公房转让合同是否同意或追认是判断合同效力的根本依据。具体可有以下四种情况。第一，转让人在与公房所有人及其受托人正式签订租赁合同前转让公房使用权的，公房所有权人及其受托人与受让人签订租赁合同，转让人与受让人所达成的公房使用权转让合同有效；公房所有权人及其受托人不同意与受让人签订租赁合同的，转让人与受让人所达成的公房使用权转让合同无效。第二，转让人在与公房所有权人及其受托人正式签订租赁合同后转让公房使用权的，公房所有权人或其受托人与转让人解除租赁合同，并同意与受让人签订租赁合同，转让人与受让人所达成的公房使用权转让合同有效；公房所有权人及其受托人不同意与受让人签订租赁合同，或者不与转让人解除合同的，转让人与受让人所达成的公房使用权转让合同无效。第三，转让人转让公房使用权后，公房所有权人及其受托人与转让人解除租赁合同，虽并未与受让人签订租赁合同，但收取受让人租金及相关费用的，转让人与受让人所达成的公房使用权转让合同有效。第四，在无偿使用公有住房的情况下，公房所有权人及其受托人明知转让人转让公房使用权，而未在合理期限明确表示反对的，转让人与受让人所达成的公房使用权转让合同有效。
自管公房使用权转让涉及产权人、转让人、受让人三方的经济利益，暴露出单位内部管理与市场交易环节的双重问题。一方面产权单位有必要通过建章立制、检查监督等手段加强对自管公房的管理，确保国家和集体利益不受侵害；另一方面受让人在与转让人签订公房使用权转让合同前应严格审查转让人是否具备转让资格、产权人是否同意转让行为等因素，以维护自身合法权益。
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