律师随笔
购房意向书在房屋买卖中具有怎样的性质？
作者：万方亮 律师 时间：2017年07月07日
购房意向书是指房屋买卖双方当事人就买卖房屋达成的初步意向，是对双方在未来条件成就时期签订购房合同的权利义务的确定。
张某与上海某房产公司签订《商铺认购意向书》，约定张某向某房产公司支付购房意向金2000元，取得该公司所开发的小区商铺优先认购权，某房产公司在该小区正式认购时，优先通知张某前来选择认购，认购商铺的面积为150平方米，均价7000元/平方米。意向书对楼号、房型未作具体明确约定。意向书签订后，张某向某房产公司支付了上述意向金。一年后，某房产公司取得预售许可证，在销售商铺时，未通知张某前来认购。之后，张某向某房产公司要求按意向书的约定签订正式买卖合同，确被告知因商铺价格上涨，房产商不认可原约定的价格，且商铺已全部销售完毕，无法履行合同，只能退还意向金。张某起诉，要求某房产公司按照105万元的价格履行双方合同，或者赔偿张某经济损失100万元。
法院审理后认为，签订意向书前，某房产公司已经办理了有关项目的立项、规划等手续，双方在涉案意向书中指向的商铺买卖存在现实的履行基础，且意向书明确了当事人的基本情况、拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等，表明双方经谈判就条件成就时将进行商铺买卖的主要内容达成合意，系具有法律约束力的合同。同时，意向书是对未来签署正式买卖合同的预先安排，并以书面形式明确了将来就订立正式买卖四合同进行谈判这一预约标的，系独立、有效的预约合同，对其效力应予认定。某房产公司未按约履行通知义务，反而在原审中主张意向书无效违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，显属违约。
以签订预约合同的形式认购商品房可分为取得预售许可前的认购和取得预售许可后的认购，前者称为内部认购，后者称为外部认购。对后者的法律效力目前无争议，即符合《合同法》中合同成立的规定，为有效合同。关于房产商取得预售许可证前与预购人签订预约合同的法律效力，虽然法律规定未取得预售许可证的房屋不能预售，但由于签订预约合同是先于预售的一个阶段，因此对其效力判断，仍应按照《合同法》对合同效力判断的一般规定，至于取得预售许可只是房产商履行预约合同的条件之一，并不影响合同的有效性。
以上是北京德亮律师事务所对近期的房产纠纷案件进行的分析，北京德亮律师事务所专业从事房地产纠纷业务近十年，希望能为您在购房意向书在房屋买卖中具有怎样的性质方面提供参考。
张某与上海某房产公司签订《商铺认购意向书》，约定张某向某房产公司支付购房意向金2000元，取得该公司所开发的小区商铺优先认购权，某房产公司在该小区正式认购时，优先通知张某前来选择认购，认购商铺的面积为150平方米，均价7000元/平方米。意向书对楼号、房型未作具体明确约定。意向书签订后，张某向某房产公司支付了上述意向金。一年后，某房产公司取得预售许可证，在销售商铺时，未通知张某前来认购。之后，张某向某房产公司要求按意向书的约定签订正式买卖合同，确被告知因商铺价格上涨，房产商不认可原约定的价格，且商铺已全部销售完毕，无法履行合同，只能退还意向金。张某起诉，要求某房产公司按照105万元的价格履行双方合同，或者赔偿张某经济损失100万元。
法院审理后认为，签订意向书前，某房产公司已经办理了有关项目的立项、规划等手续，双方在涉案意向书中指向的商铺买卖存在现实的履行基础，且意向书明确了当事人的基本情况、拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等，表明双方经谈判就条件成就时将进行商铺买卖的主要内容达成合意，系具有法律约束力的合同。同时，意向书是对未来签署正式买卖合同的预先安排，并以书面形式明确了将来就订立正式买卖四合同进行谈判这一预约标的，系独立、有效的预约合同，对其效力应予认定。某房产公司未按约履行通知义务，反而在原审中主张意向书无效违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，显属违约。
以签订预约合同的形式认购商品房可分为取得预售许可前的认购和取得预售许可后的认购，前者称为内部认购，后者称为外部认购。对后者的法律效力目前无争议，即符合《合同法》中合同成立的规定，为有效合同。关于房产商取得预售许可证前与预购人签订预约合同的法律效力，虽然法律规定未取得预售许可证的房屋不能预售，但由于签订预约合同是先于预售的一个阶段，因此对其效力判断，仍应按照《合同法》对合同效力判断的一般规定，至于取得预售许可只是房产商履行预约合同的条件之一，并不影响合同的有效性。
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