律师随笔
户口迁移的违约责任——房屋已售，户口未迁？
作者：万方亮 律师 时间：2017年08月11日
王某与钱某签订售房协议，约定将房屋作价100万售于钱某，先付97万，尾款3万作为押金，待王某3年内迁出所有户口即付该钱，超过3年未全部迁出，则由钱某扣除押金。3年后钱某得知，王某前妻的户口还空挂在涉案房屋，故拒绝返还给钱某押金，王某诉至法院。
法院经审理认为，本案双方所签房屋售房协议系双方真实意思表示，合法有效。但在履行协议的过程中因王某前妻无处落户，王某只能通过有关部门将其前妻的户口空挂，并未迁出系争房屋。户口空挂与实际迁移尚有差别，故王某在履行协议约定的户口迁出的义务上存有瑕疵，王某对此应承担相应的责任。根据当前户籍政策，户口空挂只是为解决居民身份证和户籍问题，不影响新入户的房屋买受人包括动迁在内的任何经济权益，因此王某未完全迁户的行为对钱某权益影响较为轻微。故对于押金返还，根据协议约定、售房原因、户口空挂造成的影响等实际情况予以综合分析，酌定钱某返还王某押金1.5万元。
根据我国《合同法》第113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失……”，结合二手房买卖中涉及户口迁移的案例纠纷裁判可得，二手房买卖合同一方当事人因户口迁出问题提起诉讼，因户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，故通常对买受人要求出卖方将户口迁出的起诉不予受理或驳回起诉，但买受人以出卖方逾期迁出户口构成违约为由，要求出卖方承担违约责任的诉讼请求，应属于民事案件受理范围。
在此做个法律风险小提示，二手房买卖合同，双方应约定卖方户口迁出问题，如未约定，诉讼中买方提出，法院可能以“非属民事法律关系调整范围”为由不予支持。另外，对户口迁出的约定，应注意到该住处除出卖人以外是否存在其他近亲属或亲属的户口，在迁出存在障碍的情况下，违约责任应当对此约定明确。
以上是北京德亮律师事务所对近期的房产纠纷案件进行的分析，北京德亮律师事务所专业从事房地产纠纷业务近十年，希望能为您在户口迁移的违约责任方面提供参考。
法院经审理认为，本案双方所签房屋售房协议系双方真实意思表示，合法有效。但在履行协议的过程中因王某前妻无处落户，王某只能通过有关部门将其前妻的户口空挂，并未迁出系争房屋。户口空挂与实际迁移尚有差别，故王某在履行协议约定的户口迁出的义务上存有瑕疵，王某对此应承担相应的责任。根据当前户籍政策，户口空挂只是为解决居民身份证和户籍问题，不影响新入户的房屋买受人包括动迁在内的任何经济权益，因此王某未完全迁户的行为对钱某权益影响较为轻微。故对于押金返还，根据协议约定、售房原因、户口空挂造成的影响等实际情况予以综合分析，酌定钱某返还王某押金1.5万元。
根据我国《合同法》第113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失……”，结合二手房买卖中涉及户口迁移的案例纠纷裁判可得，二手房买卖合同一方当事人因户口迁出问题提起诉讼，因户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，故通常对买受人要求出卖方将户口迁出的起诉不予受理或驳回起诉，但买受人以出卖方逾期迁出户口构成违约为由，要求出卖方承担违约责任的诉讼请求，应属于民事案件受理范围。
在此做个法律风险小提示，二手房买卖合同，双方应约定卖方户口迁出问题，如未约定，诉讼中买方提出，法院可能以“非属民事法律关系调整范围”为由不予支持。另外，对户口迁出的约定，应注意到该住处除出卖人以外是否存在其他近亲属或亲属的户口，在迁出存在障碍的情况下，违约责任应当对此约定明确。
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