律师随笔
划拨土地转股问题
作者：杜伟华 律师 时间：2013年08月18日
《土地管理法实施条例》第29条规定：“国家土地有偿使用的方式包括：（1）国有土地使用权出让；（2）国有土地租赁；（3）国有土地使用权作价出资或者入股”。《城市房地产管理法》第28条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。只要国有出让土地使用权人不低于土地评估价格便可以作价入股成立公司。
《中华人民共和国公司法》第72条的规定：“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或部分股权”，而且必须依法办理土地使用权的登记手续，未经依法登记，房地产项目公司尚未取得土地使用权。投资者以转让房地产公司股权的方式将股权转让给第三人，受让方间接取得房地产项目，房地产项目权益随投资主体变化自然转移，不需要办理房地产项目权属变更登记手续，可以低成本实现房地产项目的转让。但是划拨土地仅限于国家公益使用，不能进行商业投资，只有出让土地，才可以投资入股、转股。
《中华人民共和国公司法》第72条的规定：“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或部分股权”，而且必须依法办理土地使用权的登记手续，未经依法登记，房地产项目公司尚未取得土地使用权。投资者以转让房地产公司股权的方式将股权转让给第三人，受让方间接取得房地产项目，房地产项目权益随投资主体变化自然转移，不需要办理房地产项目权属变更登记手续，可以低成本实现房地产项目的转让。但是划拨土地仅限于国家公益使用，不能进行商业投资，只有出让土地，才可以投资入股、转股。
