律师随笔
安家都解决不了的老洋房问题，生活中遇到了怎么办
作者：程智华 律师 时间：2021年02月02日
近日，电视剧《安家》热播，霸气房店长搭档佛系徐姑姑，携安家天下各路大神，以房产中介为视角带大家见证了，剧中人物生活与事业上的酸甜苦辣。
追剧普法两不误，今儿小编就来和大家唠唠，关于房产纠纷中的法律问题
01
1.5亿上海老洋房，老太太能分得一杯羹吗？
剧中龚俊准备出售爷爷价值1.5亿的老洋房时，以前借住的太表姑奶奶一家人却以曾在此处居住快50年为理由，认为他们也是房主，赖着不走。
那么问题来了曾经借住但不在房产证上的人能享有房屋的所有权吗？
《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，这套老洋房不动产权证书上所登记的人即为房屋的所有权人。同时，《物权法》第九十三条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。
江苏显允律师事务所婚姻家事部李克林律师认为，针对上述问题，物权角度看不会因为借住发生变更，但是物权登记并不等同于产权人绝对所有。比如是登记龚爷爷个人的，但是也可能是龚爷爷夫妻共有财产，龚爷爷去世的时候继承人是哪些？孙子不一定是唯一继承人；表姑奶奶在一些特殊情况下，也可能会有一些继承份额。
02
如果是“凶宅”，卖家（中介）有没有义务告知？
房似锦店长到任前，先来到静宜门店租房，中介王子把一套“凶宅”出租给房店长，并以自己具有职业道德自居提醒房屋是“凶宅”，建议房店长谨慎考虑。
是不是只有找到一个靠谱的中介
才会告诉你是否“凶宅”
否则就只能自认倒霉呢？
“凶宅”，通常指在一定时期内发生过自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋。“凶宅”并不是一个法律概念，因此有人认为“凶宅”是封建迷信。
若确实是“凶宅”通常会影响到买家购房的决定，也有可能会影响到房屋价格。如果是“凶宅”，卖房人和中介有义务告知，否则有可能会承担退房退款、赔偿等法律责任。
《合同法》第54条规定，一方采用欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所以对于卖房人故意隐瞒“凶宅”事实的欺诈行为，享有撤销权的买房人可以向法院或仲裁机构主张撤销该买卖合同。依据合同法理论，合同被撤销后即自始无效，其后果是双方互负返还义务，买房人应将房屋返还出卖人;出卖人有义务返还购房款及利息，如果造成买房人损失的，卖房人还需赔偿损失。
如果购买的“凶宅”价格远远低于正常的房屋市场价格，因远低于市场价格，作为买房人则为明知房屋有瑕疵，此时再以“凶宅”为由要求退房则较难以支持。
03
严叔严婶全款购房，儿媳名字加或不加？
剧中，严叔严婶辛苦大半生为儿子婚前全款购置了一套房产。而在签署买房合同时，儿子突然要求在房产证上加上女友倩倩的名字。老夫妻虽略有迟疑，但听说倩倩已经怀孕后无比欢喜，立即同意了儿子的请求。
婚前买房要不要加另一半的名字？
其中涉及到什么法律问题？
李克林律师认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十二条的规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
由于严叔儿子与女友倩倩尚未结婚，如果在房产证上加倩倩的名字，不能直接认为老两口对小两口双方进行了赠与，跟法条内容不能完全一致，老两口还得做出赠予的明确表示。
若日后二人结婚后，夫妻感情破裂，如果婚姻存续时间短，房子虽会被作为小严夫妻的共同财产予以分割，但并不会绝对的一人一半。
04
假离婚与真出轨，徐姑姑是否人财两空？
剧中，徐姑姑与张乘乘为了多获得一个购房资格，采取了假离婚的方式，也就是我们常说的“通谋离婚”。不料，没过几天，徐姑姑便头顶一片大草原，无处话凄凉了。痛定思痛，徐姑姑对张乘乘说要重新谈一下离婚协议。
小编不禁要问
在二人已经办理完毕
离婚手续的情况下
离婚协议还可以重新再谈吗？
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第八条的规定：离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。
而根据该司法解释第九条的规定：男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。
虽然已签订的财产分割协议对双方当事人均具有法律约束力，但从理论上来说，徐姑姑是可以依据前述第九条向法院申请变更或撤销财产分割协议的。
李克林律师认为，徐姑姑直接通过诉讼重新分割财产比较难，但是如果跟他前妻重新签订新的协议，就财产分割达成新的协议，再诉讼就容易多了。
不要以为这样“狗血”的情节
只发生在电视剧里
事实上
生活中因房屋买卖、继承等原因
导致房产所有权转移
房产权属人权利受损的情形层出不穷
只有学法之路不停
才能在关键时候用法律武器
来维护自己合法权益
(本文章来源于网络，若有侵权，请联系删除。)
追剧普法两不误，今儿小编就来和大家唠唠，关于房产纠纷中的法律问题
01
1.5亿上海老洋房，老太太能分得一杯羹吗？
剧中龚俊准备出售爷爷价值1.5亿的老洋房时，以前借住的太表姑奶奶一家人却以曾在此处居住快50年为理由，认为他们也是房主，赖着不走。
那么问题来了曾经借住但不在房产证上的人能享有房屋的所有权吗？
《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，这套老洋房不动产权证书上所登记的人即为房屋的所有权人。同时，《物权法》第九十三条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。
江苏显允律师事务所婚姻家事部李克林律师认为，针对上述问题，物权角度看不会因为借住发生变更，但是物权登记并不等同于产权人绝对所有。比如是登记龚爷爷个人的，但是也可能是龚爷爷夫妻共有财产，龚爷爷去世的时候继承人是哪些？孙子不一定是唯一继承人；表姑奶奶在一些特殊情况下，也可能会有一些继承份额。
02
如果是“凶宅”，卖家（中介）有没有义务告知？
房似锦店长到任前，先来到静宜门店租房，中介王子把一套“凶宅”出租给房店长，并以自己具有职业道德自居提醒房屋是“凶宅”，建议房店长谨慎考虑。
是不是只有找到一个靠谱的中介
才会告诉你是否“凶宅”
否则就只能自认倒霉呢？
“凶宅”，通常指在一定时期内发生过自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋。“凶宅”并不是一个法律概念，因此有人认为“凶宅”是封建迷信。
若确实是“凶宅”通常会影响到买家购房的决定，也有可能会影响到房屋价格。如果是“凶宅”，卖房人和中介有义务告知，否则有可能会承担退房退款、赔偿等法律责任。
《合同法》第54条规定，一方采用欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所以对于卖房人故意隐瞒“凶宅”事实的欺诈行为，享有撤销权的买房人可以向法院或仲裁机构主张撤销该买卖合同。依据合同法理论，合同被撤销后即自始无效，其后果是双方互负返还义务，买房人应将房屋返还出卖人;出卖人有义务返还购房款及利息，如果造成买房人损失的，卖房人还需赔偿损失。
如果购买的“凶宅”价格远远低于正常的房屋市场价格，因远低于市场价格，作为买房人则为明知房屋有瑕疵，此时再以“凶宅”为由要求退房则较难以支持。
03
严叔严婶全款购房，儿媳名字加或不加？
剧中，严叔严婶辛苦大半生为儿子婚前全款购置了一套房产。而在签署买房合同时，儿子突然要求在房产证上加上女友倩倩的名字。老夫妻虽略有迟疑，但听说倩倩已经怀孕后无比欢喜，立即同意了儿子的请求。
婚前买房要不要加另一半的名字？
其中涉及到什么法律问题？
李克林律师认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十二条的规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
由于严叔儿子与女友倩倩尚未结婚，如果在房产证上加倩倩的名字，不能直接认为老两口对小两口双方进行了赠与，跟法条内容不能完全一致，老两口还得做出赠予的明确表示。
若日后二人结婚后，夫妻感情破裂，如果婚姻存续时间短，房子虽会被作为小严夫妻的共同财产予以分割，但并不会绝对的一人一半。
04
假离婚与真出轨，徐姑姑是否人财两空？
剧中，徐姑姑与张乘乘为了多获得一个购房资格，采取了假离婚的方式，也就是我们常说的“通谋离婚”。不料，没过几天，徐姑姑便头顶一片大草原，无处话凄凉了。痛定思痛，徐姑姑对张乘乘说要重新谈一下离婚协议。
小编不禁要问
在二人已经办理完毕
离婚手续的情况下
离婚协议还可以重新再谈吗？
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第八条的规定：离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。
而根据该司法解释第九条的规定：男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。
虽然已签订的财产分割协议对双方当事人均具有法律约束力，但从理论上来说，徐姑姑是可以依据前述第九条向法院申请变更或撤销财产分割协议的。
李克林律师认为，徐姑姑直接通过诉讼重新分割财产比较难，但是如果跟他前妻重新签订新的协议，就财产分割达成新的协议，再诉讼就容易多了。
不要以为这样“狗血”的情节
只发生在电视剧里
事实上
生活中因房屋买卖、继承等原因
导致房产所有权转移
房产权属人权利受损的情形层出不穷
只有学法之路不停
才能在关键时候用法律武器
来维护自己合法权益
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