以成年子女名义购买的房产，房产所有权是否就一定属于成年子女所有？
                                           ————房产纠纷经典成功案例一
文/北京陈剑峰律师
 
    房产纠纷案情介绍：
    原告周海军和李淑芬系夫妻关系。今年周海军76岁，李淑芬72岁。老两口有3个儿子和1个女儿，儿子们都有他们自己的房产。6年前，42岁的女儿周小红离婚后没有正式工作也无房居住，便和老两口共同居住。由于共同居住比较拥挤并且生活习惯等出现不同，就经常出现矛盾和纠纷，老两口便萌发卖掉该房产，再按揭买两套房产，其中自己留一套，给女儿买一套的想法。4年前，也就是2005年3月，恰好北京市丰台区光彩路彩虹城小区房地产开发，老两口就将北京市丰台区丰台镇的一处70余平米的房产卖掉，购买了彩虹城小区的两套一居室的房产。由于老两口卖掉自己的那套房产再买两套新房钱不够，就只能采取交首付按揭的方式来购买，而老两口年事已高银行无法直接贷款个他们，就只好以女儿周小红的名义贷款了。这样，签合同和以后两套房房产证上的署名都是女儿周小红。但是，两套房产的按揭首付款、装修款、接下来的几年银行按揭还款、物业费、暖气费和水电费等一切费用都是老两口出的钱。两套房产，其中老两口住一套，女儿住另一套。为避免纠纷，其中一套房产在老两口的要求下，于2007年3月女儿周小红给出具了一个书面证明，内容是：“现有丰台区光彩路某院1号楼1单元某号房产产权从今日起归周小红的母亲李淑芬所有。”
    就这样，老两口和女儿相安无事两年多。慢慢地，矛盾和纠纷开始出现了。由于老两口的退休养老金也并不宽裕，再加上各种开支和费用支出，曾经卖掉自己房产的钱所剩无几了，再也承担不起两套房的按揭还款了。于是，2007年8月，就和女儿商量，让她找份工作或者找个合适的对象结婚，这样就可以承担她自己那套房产的按揭还款了。就这样，老两口就没再给女儿那套房产交按揭还款了。2007年年底，女儿由于交不起按揭还款，就在没有和老两口商量的情况下，将她自己的那套房产转按揭卖掉了，扣除银行的还款，实得25万元，只给老两口2万元，其余的被她以做生意为名占有了，带着钱她就去了南方。实际上，那套房你卖了就卖了，虽然老两口非常生气但是毕竟答应过给她一套的。没想到，2008年7月的一天，女儿从南方回来，说做生意亏本了，想用老两口居住的房产再抵押贷款做生意。这下，老两口就彻底愤怒了，并提出来要求女儿立即配合办理过户手续。女儿没有答应。出现了这样的纠纷，老两口无奈，只好诉诸法律，委托本律师来替他们打这起房产纠纷官司。2009年1月，本律师代理两原告夫妻向北京市丰台区人民法院提起诉讼，要求将丰台区光彩路某院1号楼1单元某号房产判归两原告所有。
    法院审理结果：
    北京市丰台区人民法院经审理后认为：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或取得对方同意，不得擅自变更或者解除。北京市丰台区光彩路某院1号楼1单元某号房产由原告周海军和李淑芬出资以被告周小红名义购买，周小红出具书面证明将此房屋产权归李淑芬所有，是其真实意思的表示，且不违反相关法律法规。现原告要求北京市丰台区光彩路某院1号楼1单元某号房产归其所有之诉讼请求，本院应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第54条、第55条、第57条的规定，判决如下：座落于北京市丰台区光彩路某院1号楼1单元某号房产归原告周海军和李淑芬所有。
一审判决后，被告没有上诉。判决生效后，现原告正在办理房产按揭一次性还款和过户手续。
    陈剑峰律师评析：
    本房产纠纷案争议的焦点是：以成年子女名义购买的房产，房产所有权是否就一定属于成年子女有？
    在现实生活中，父母出于各种原因将房产登记在子女名下的有很多。有的登记在成年子女名下，有的登记在未成年子女名下。今天，在此不探讨登记在未成年子女名下的房产问题，只探讨登记在成年子女名下的房产问题。关于登记在未成年子女名下的房产问题以后本律师会另撰文专门探讨和研究的。
    本案胜诉的关键在于：两原告夫妻于2007年3月让女儿周小红给出具了一个书面证明，内容是：“现有丰台区光彩路某院1号楼1单元某号房产产权从今日起归周小红的母亲李淑芬所有。”法院也是基于该证据来判决本案原告胜诉的。因此，本案给了许多父母以重要启示，那就是，父母以自己成年子女名义买房时，既然所有的钱是父母出的，为了避免日后出现纠纷，也为了保护老年人的合法权益，最好的办法就是像两原告一样，让子女写个书面证明或协议，来证明房产的所有权归父母。
    话说回来，如果父母不让子女写个证明或协议，那么出现纠纷怎么办呢？钱是父母出的，包括房产的按揭首付款、装修款、银行按揭还款、物业费、暖气费和水电费等费用都是老两口出的，会不会父母起诉一定会胜诉呢？本律师的观点是，案件可能胜诉，但不一定，因为这些钱的性质究竟是什么不好判断，如果视作父母对子女的单方赠与的话，那么这种房产案件的败诉可能性很大。
    所以，本律师再次提醒天下的父母们，父母出资以自己成年子女名义买房时，让子女写个书面证明或协议，来证明房产的所有权归父母！！！
    （注：文中当事人的姓名均为化名。）
 
 
 
   北京市泰福律师事务所陈剑峰律师简介：中共党员，1996年起从事律师工作，至今已有13年的律师执业经验，现为北京市泰福律师事务所资深律师．擅长劳动争议纠纷（其中工伤赔偿尤为擅长）、婚姻继承纠纷、房产纠纷和刑事辩护。曾分别被评为北京市法律援助优秀律师和北京市丰台区法律援助优秀律师。多次应中央人民广播电台的盛情邀请，做客直播间，为全国听众解答法律咨询。
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