法学论文
陈某某诉金某某房屋买卖合同纠纷案二审上诉代理词
作者：张书正 律师 时间：2017年04月21日
代 理 词
审判长、审判员：
河南恪法律师事务所接受上诉人陈某某委托，指派我作为上诉人陈某某诉被上诉人金某某房屋买卖合同纠纷案二审代理人。现发表以下意见：
第一，被上诉人根本违约的分析(对方上诉状没有就此进行上诉)：
1、合同没有约定解押的具体期限，并不等于被上诉人就可以一直无限期地拖延下去。
根据《合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行”的规定，上诉人是有权随时要求被上诉人办理解押手续的。
根据《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，被上诉人应当予以及时履行解押手续义务。
2、被上诉人先以自己的行为表明不履行合同义务，此有被上诉人一直没有解押的行为事实为证。后又明确表示不履行合同义务，此有证人及相关微信为证。
被上诉人在合同签订后一直迟迟推辞不予解押。从一月份到六月份这么长的时间里，上诉人一直多次要求被上诉人解押，中介约了四次解押时间无果，也试图协调过了二三十次，上诉人甚至表示愿意出解押款，被上诉人都不予以配合，一直无故推辞，不予解押。此一行为事实足以说明，被上诉人已经严重违约。
推了几个月后，被上诉人干脆声称“你们想怎办就怎么办”。在发给上诉人的微信上，被上诉人更明确表示“……如何解除合同联系136××××(被上诉人妻子号码)……”。其违约之意，完全明确地暴露无疑。
至于被上诉人辩称“上诉人没有付清首付”以及上诉人“去涉案房屋找承租人等等”， 都是没有任何证据的托词而已。
第二，定金数额应当为10000元的分析：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十九条“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同”的规定，确定了定金的实践性，也即合同约定和实际交付的定金不一致，应当以实际交付的为准。
上诉人实际交付的定金为10000元，约定只有到后期才充当中介费5800元。可见，定金实际交付时已改变了房屋买卖合同中定金数额的约定。
合同还没有到后期，因此还不能够充当中介费5800元。因此，定金的数额应当为10000元。
第三，价格上涨差额过低的分析：
1、价格上涨差额属于上诉人的可得利益损失。
根据《合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条的规定，上诉人主张的价格上涨差额的损失，属于合同履行后可以获得的利益，也即上诉人的可得利益损失。
2、一审酌定的一万元价格上涨差额，不符合可得利益损失的正常确定方式。
如何确定可得利益损失的数额，最高人民法院民事审判第二庭认为，“第一种为对比法，又称差别法。即依照通常方法比照受害人相同条件下所获取的利益来确定应赔偿的可得利益损失……第二种方法为估算法，是指人民法院在难以确定损失数额或者难以准确地确定可得利益损失数额时，可根据案件的具体情况，责令违约方支付一个大致相当的赔偿数额”。(最高人民法院民事审判第二庭编著的《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》463页)。
上海市高级人民法院在《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中，规定“违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定;二、双方不能协商确定的：(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失” (本案虽不在上海，但法理一样，可供法院予以参考) 。
一审中上诉人及时提出评估，但法院没有同意，只是全凭主观意志而定。
3、一审酌定的一万元价格上涨差额，根本不符合实际情况。
涉案房屋价格上涨到底有多少，一审根本没有查清。因此酌定的一万元的价格上涨的差额，根本不符合实际情况。
该酌定并没有考虑到该房屋价格到底上涨多少，并没有考虑到上诉人再去买同样地段、同样面积的房屋会多支付多少的费用。
根据中介公司出具的证明以及上诉人提交的网络上同地段房屋的价格可知，该房屋至少上涨有10万元，被上诉人不惜违约的动力就在于此。
4、一审酌定的一万元价格上涨差额，具有鼓励违约的负面社会影响。
违约成本过低、守约成本过高，无形之中，起到了鼓励违约、不利于守约的作用。
为何2016年以来郑州市房屋买卖市场中诚信缺失，卖方普遍敢于肆无忌惮的违约？一个很重要的因素就在于此。
第四，办理银行贷款的代办费7000元的分析：
上诉人委托郑州安瑞房地产营销策划有限公司(简称瑞安公司)到相关银行办理贷款，支付7000元，有瑞安公司出具的收据为证，且房屋当时也评估过，申请贷款已经被批准通过，有银行出具的证明为证。
以上代理意见，敬请法庭能够充分考虑。
代理人：河南恪法律师事务所
张书正 律师
2017年 4月20日
审判长、审判员：
河南恪法律师事务所接受上诉人陈某某委托，指派我作为上诉人陈某某诉被上诉人金某某房屋买卖合同纠纷案二审代理人。现发表以下意见：
第一，被上诉人根本违约的分析(对方上诉状没有就此进行上诉)：
1、合同没有约定解押的具体期限，并不等于被上诉人就可以一直无限期地拖延下去。
根据《合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行”的规定，上诉人是有权随时要求被上诉人办理解押手续的。
根据《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，被上诉人应当予以及时履行解押手续义务。
2、被上诉人先以自己的行为表明不履行合同义务，此有被上诉人一直没有解押的行为事实为证。后又明确表示不履行合同义务，此有证人及相关微信为证。
被上诉人在合同签订后一直迟迟推辞不予解押。从一月份到六月份这么长的时间里，上诉人一直多次要求被上诉人解押，中介约了四次解押时间无果，也试图协调过了二三十次，上诉人甚至表示愿意出解押款，被上诉人都不予以配合，一直无故推辞，不予解押。此一行为事实足以说明，被上诉人已经严重违约。
推了几个月后，被上诉人干脆声称“你们想怎办就怎么办”。在发给上诉人的微信上，被上诉人更明确表示“……如何解除合同联系136××××(被上诉人妻子号码)……”。其违约之意，完全明确地暴露无疑。
至于被上诉人辩称“上诉人没有付清首付”以及上诉人“去涉案房屋找承租人等等”， 都是没有任何证据的托词而已。
第二，定金数额应当为10000元的分析：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十九条“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同”的规定，确定了定金的实践性，也即合同约定和实际交付的定金不一致，应当以实际交付的为准。
上诉人实际交付的定金为10000元，约定只有到后期才充当中介费5800元。可见，定金实际交付时已改变了房屋买卖合同中定金数额的约定。
合同还没有到后期，因此还不能够充当中介费5800元。因此，定金的数额应当为10000元。
第三，价格上涨差额过低的分析：
1、价格上涨差额属于上诉人的可得利益损失。
根据《合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条的规定，上诉人主张的价格上涨差额的损失，属于合同履行后可以获得的利益，也即上诉人的可得利益损失。
2、一审酌定的一万元价格上涨差额，不符合可得利益损失的正常确定方式。
如何确定可得利益损失的数额，最高人民法院民事审判第二庭认为，“第一种为对比法，又称差别法。即依照通常方法比照受害人相同条件下所获取的利益来确定应赔偿的可得利益损失……第二种方法为估算法，是指人民法院在难以确定损失数额或者难以准确地确定可得利益损失数额时，可根据案件的具体情况，责令违约方支付一个大致相当的赔偿数额”。(最高人民法院民事审判第二庭编著的《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》463页)。
上海市高级人民法院在《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中，规定“违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定;二、双方不能协商确定的：(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失” (本案虽不在上海，但法理一样，可供法院予以参考) 。
一审中上诉人及时提出评估，但法院没有同意，只是全凭主观意志而定。
3、一审酌定的一万元价格上涨差额，根本不符合实际情况。
涉案房屋价格上涨到底有多少，一审根本没有查清。因此酌定的一万元的价格上涨的差额，根本不符合实际情况。
该酌定并没有考虑到该房屋价格到底上涨多少，并没有考虑到上诉人再去买同样地段、同样面积的房屋会多支付多少的费用。
根据中介公司出具的证明以及上诉人提交的网络上同地段房屋的价格可知，该房屋至少上涨有10万元，被上诉人不惜违约的动力就在于此。
4、一审酌定的一万元价格上涨差额，具有鼓励违约的负面社会影响。
违约成本过低、守约成本过高，无形之中，起到了鼓励违约、不利于守约的作用。
为何2016年以来郑州市房屋买卖市场中诚信缺失，卖方普遍敢于肆无忌惮的违约？一个很重要的因素就在于此。
第四，办理银行贷款的代办费7000元的分析：
上诉人委托郑州安瑞房地产营销策划有限公司(简称瑞安公司)到相关银行办理贷款，支付7000元，有瑞安公司出具的收据为证，且房屋当时也评估过，申请贷款已经被批准通过，有银行出具的证明为证。
以上代理意见，敬请法庭能够充分考虑。
代理人：河南恪法律师事务所
张书正 律师
2017年 4月20日
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张书正律师
电话：13526673…
