1，售后返租也叫售后包租、售后回租，是将产权房产出售给投资客，同时将标的房产租回经营，以经营回租房产的利润保证回租租金的支付。租后返租，是将房产租赁给 投资客后返租回来经营。不管是售后返租，还是租后返租，其实都与集资脱不了干系，甚至有的就是非法集资或者变相非法集资。
针对房产市场售后返租等乱像，最高人民法院于二○一○年十二月十三日发布关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若 干问题的解释，规定“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金”，“不具 有销售商品、提供服务的真实内容或者不以销售商品、提供服务为主要目的，以商品回购、寄存代售等方式非法吸收资金”等行为及其他非法吸收资金的行为，以非 法吸收公众存款罪定罪处罚。该司法解释同时规定以非法占有为目的的非法吸收资金的行为，以集资诈骗罪定罪处罚。
售后返租并非直接等同于非法集资，但是以售后返租之名行非法集资之实的，则为法律所不许，构成非法集资相关犯罪的，会为刑法所规制。如果说售后返租投资客还能拿到房产产权的话，租后返租投资客除了漫长的履行期承诺之外什么也没有拿到。租后返租相比售后返租，投资客风险更大，投资款的收回完全依赖于所谓发展商的良心和没有保障的信用。
2，租后返租，特别是将没有产权的房产租后返租，究其本质，是发展商玩的租金与租赁标的房产的腾挪游戏，实质上就是集资行为，如果这种集资行为针对不特定的社会公众，那么就是非法集资。将没有产权的房产租后返租，因其不具有房产销售、租赁真实内容，特别是有的发展商注册资本很小却进行大规模的租后返租，涉及资金巨大，回租的房产也没有实际投入经营，其非法集资的意图与特征无疑就会非常明显，这种空手套白狼的合同，属于以合法形式掩盖非法目的，应属无效，按合同无 效进行法律救济。