成功案例
借名买房的合同效力
作者：葛涛 律师 时间：2015年09月02日
案情简介：
原告与被告是多年的朋友，2010年10月，原告为被告缴纳了40万元的房款，被告与开发商签订了《南京市商品房预售合同》。2010年11月，原告与被告签订了诉争房屋转让合同，原告在缴纳了最后各项费用后，持其与被告签订的合同与南京某物业有限公司签订了《物业服务协议》，并办理了入住手续，原告一家自2011年5月开始居住至今。2014年6月8日，被告以“排除妨害纠纷”为由，要求原告腾退诉争房屋。原告为维护自身权益，起诉到法院。诉讼请求：1、判令原告与被告对诉争房屋所签订的合约有效；2、判令被告为原告办理诉争房屋的过户手续；3、判令被告承担本案的诉讼费用。
争议焦点：
原告认为：原告与被告以证明的形式签订的诉争房屋买卖合同具有真实性，原告作为实际出资购买人，又与被告对此房屋有和约，并依合约办理了所有的入住手续，且一直居住至今，已经取得了实质上的房屋所有权。其诉讼请求应该得到法院的支持。
被告认为：被告认为原告的起诉与事实不符，于法无据，理由如下：第一，原告没有交纳购房款，因为被告没有见过原告提交交纳房款的证明；第二、尾款的缴纳是原告冒充被告的名义交纳的房款，也就是说，原告从未接到被告的委托，因为没有委托书；第三，原告不具备购买南京经济适用房的条件，因为原告既不是南京市户籍的人口，又不在南京居住和工作，无权购买经济适用房，因为经济适用房是国务院有规定的特价限购房。
律师观点：
葛涛律师接受当事人的委托，代理原告出庭应诉，发表如下代理意见：
纵观本案，本案争议焦点有二个，其一为双方之间借名买房的合同的效力问题，其二为双方对诉争房屋的所有权之争议。
一、根据原告提供的证据，可以证实双方确认，签订购买诉争房屋的买卖合同系原告借被告的名义购买，双方对借名买房一事是明知的，且被告对借名购房一事是认可的，因此，双方之间的借名买房的合同存在，该合同已成立。该借名买房的合同并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，因此，应属有效。
二、现被告认为购房时系其出资，但没有相关证据的证明，法院不应采纳。
三、现原告与被告之间的借名买房的合同效力应属有效，且双方表明“经济法律责任自负”，而原告借名买房的目的即是为取得诉争房屋所有权，使其对房屋享有完全的处分权利，通过证明当中载明的文字意思，也可证明被告对原告借名买房的目的是认可的，否则难以解释被告注明的“经济法律责任自负”的实质含义，通过上述文字，亦可表明被告是同意原告通过借名买房的形式最终取得房屋所有权的。
因此，在双方达成的有效合同的约束下，被告应当配合原告履行借名买房所产生的法律责任，即配合原告办理房屋的过户手续。
法院判决：
由于理据充分、说理透彻，思路清晰，于法有据，经过先后多次出庭诉讼和辩论，经过两级法院判决，2013年8月，二审法院支持了原告的诉讼请求，切实维护了原告的合法权益。
葛涛律师
江苏举措律师事务所主任律师。执业以来，已承办众多数额巨大、法律关系复杂的案件，也因此在诉讼、仲裁方面积累了丰富的办案经验，最大限度地维护了委托人的合法权益。
原告与被告是多年的朋友，2010年10月，原告为被告缴纳了40万元的房款，被告与开发商签订了《南京市商品房预售合同》。2010年11月，原告与被告签订了诉争房屋转让合同，原告在缴纳了最后各项费用后，持其与被告签订的合同与南京某物业有限公司签订了《物业服务协议》，并办理了入住手续，原告一家自2011年5月开始居住至今。2014年6月8日，被告以“排除妨害纠纷”为由，要求原告腾退诉争房屋。原告为维护自身权益，起诉到法院。诉讼请求：1、判令原告与被告对诉争房屋所签订的合约有效；2、判令被告为原告办理诉争房屋的过户手续；3、判令被告承担本案的诉讼费用。
争议焦点：
原告认为：原告与被告以证明的形式签订的诉争房屋买卖合同具有真实性，原告作为实际出资购买人，又与被告对此房屋有和约，并依合约办理了所有的入住手续，且一直居住至今，已经取得了实质上的房屋所有权。其诉讼请求应该得到法院的支持。
被告认为：被告认为原告的起诉与事实不符，于法无据，理由如下：第一，原告没有交纳购房款，因为被告没有见过原告提交交纳房款的证明；第二、尾款的缴纳是原告冒充被告的名义交纳的房款，也就是说，原告从未接到被告的委托，因为没有委托书；第三，原告不具备购买南京经济适用房的条件，因为原告既不是南京市户籍的人口，又不在南京居住和工作，无权购买经济适用房，因为经济适用房是国务院有规定的特价限购房。
律师观点：
葛涛律师接受当事人的委托，代理原告出庭应诉，发表如下代理意见：
纵观本案，本案争议焦点有二个，其一为双方之间借名买房的合同的效力问题，其二为双方对诉争房屋的所有权之争议。
一、根据原告提供的证据，可以证实双方确认，签订购买诉争房屋的买卖合同系原告借被告的名义购买，双方对借名买房一事是明知的，且被告对借名购房一事是认可的，因此，双方之间的借名买房的合同存在，该合同已成立。该借名买房的合同并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，因此，应属有效。
二、现被告认为购房时系其出资，但没有相关证据的证明，法院不应采纳。
三、现原告与被告之间的借名买房的合同效力应属有效，且双方表明“经济法律责任自负”，而原告借名买房的目的即是为取得诉争房屋所有权，使其对房屋享有完全的处分权利，通过证明当中载明的文字意思，也可证明被告对原告借名买房的目的是认可的，否则难以解释被告注明的“经济法律责任自负”的实质含义，通过上述文字，亦可表明被告是同意原告通过借名买房的形式最终取得房屋所有权的。
因此，在双方达成的有效合同的约束下，被告应当配合原告履行借名买房所产生的法律责任，即配合原告办理房屋的过户手续。
法院判决：
由于理据充分、说理透彻，思路清晰，于法有据，经过先后多次出庭诉讼和辩论，经过两级法院判决，2013年8月，二审法院支持了原告的诉讼请求，切实维护了原告的合法权益。
葛涛律师
江苏举措律师事务所主任律师。执业以来，已承办众多数额巨大、法律关系复杂的案件，也因此在诉讼、仲裁方面积累了丰富的办案经验，最大限度地维护了委托人的合法权益。
律师资料
葛涛律师
电话：15366007…
