律师随笔
你知道这些物业法律规定吗？（二）
作者：陆林林 律师 时间：2017年07月27日
六问：物业收费没有收费标准吗？
根据《南京市物业服务收费管理实施办法》南京市普通住宅物业管理公共服务等级收费标准如下：
单位：元/平方米.月
对于物业公司服务收费等级认定，各位业主可以参照《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》自行对照，限于文章篇幅便不做过多赘述。
七问：物业公司可以对外出售出租小区内停车位吗？
答：首先小区内的车位、车库有三种形式：
第一种是规划内车库或地下车位，开发商建设车库和地下车位进行了一定的投资，开发商可以有偿的提供给业主使用，包括出售、出租等形式，但必须优先提供给业主使用，因为车库、车位是小区内的附属设施，实质是业主房屋的附属物，所以应该优先提供给业主使用。
第二种形式是小区规划的专用停车位，是在小区公共土地上规划的停车位，其性质属于业主的共有部分，所以开发商应该通过附赠的方式分配各业主使用。
第三种形式就是开发商或物业公司在小区道路上划出的停车位，这也是业主的共有部分，开发商、物业公司无权获取收益。
故各位业主请自行参看对比自己小区内的停车位属于何种情形。
八问：我住进小区这么久了，从来不知道物业公司收费怎么收的，也不知道这笔钱怎么花的，怎么办？
答：根据《江苏省物业服务收费管理办法》第二十六条规定，物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。
同时现行《南京市物业服务收费管理实施办法》第二十三条 亦明确规定，物业管理服务收费实行明码标价，物业管理企业应当按价格主管部门的规定将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等在其服务区域内的醒目位置或收费场所公示。
物业管理企业应每半年（或一年）以书面形式向业主、使用人公布物业服务收费、经营性设施收益、公共水电费用分摊、物业维修基金的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。
实际生活中，大多数物业公司并不愿意主动该部分信息，亦或表面公布但是却张贴在并不引人注目的地方，但业主作为物业服务合同的相对人，享有知情权，有权要求物业公司公示物业服务的内容，服务等级，标准，项目，质量，计费方式等。
九问：哪些是共用部位、共用设备设施？
答：根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
十问：物业公司利用共用设施设备经营的行为是否合法？该部分收入应当如何处理？
答：根据《物业服务收费管理办法》第十八条明确规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
同时《南京市物业服务收费管理实施办法》第二十一条 亦规定，物业管理企业经相关业主、业主大会同意并办理有关批准手续后，利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益，在扣除物业管理企业相关费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金。
故物业应当在该小区没有业主大会的情况下，应当采取醒目的方式通知各个业主，并及时办理手续情况。
根据《南京市物业服务收费管理实施办法》南京市普通住宅物业管理公共服务等级收费标准如下：
单位：元/平方米.月
| 等级 类别 |
一级 |
二级 |
三级 |
四级 |
五级 |
| 无电梯 |
0.20-0.30 |
0.35-0.45 |
0.50-0.60 |
0.70-0.80 |
0.90-1.00 |
| 有电梯 |
0.30-0.50 |
0.60-0.80 |
0.90-1.10 |
1.20-1.50 |
1.60-2.00 |
七问：物业公司可以对外出售出租小区内停车位吗？
答：首先小区内的车位、车库有三种形式：
第一种是规划内车库或地下车位，开发商建设车库和地下车位进行了一定的投资，开发商可以有偿的提供给业主使用，包括出售、出租等形式，但必须优先提供给业主使用，因为车库、车位是小区内的附属设施，实质是业主房屋的附属物，所以应该优先提供给业主使用。
第二种形式是小区规划的专用停车位，是在小区公共土地上规划的停车位，其性质属于业主的共有部分，所以开发商应该通过附赠的方式分配各业主使用。
第三种形式就是开发商或物业公司在小区道路上划出的停车位，这也是业主的共有部分，开发商、物业公司无权获取收益。
故各位业主请自行参看对比自己小区内的停车位属于何种情形。
八问：我住进小区这么久了，从来不知道物业公司收费怎么收的，也不知道这笔钱怎么花的，怎么办？
答：根据《江苏省物业服务收费管理办法》第二十六条规定，物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。
同时现行《南京市物业服务收费管理实施办法》第二十三条 亦明确规定，物业管理服务收费实行明码标价，物业管理企业应当按价格主管部门的规定将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等在其服务区域内的醒目位置或收费场所公示。
物业管理企业应每半年（或一年）以书面形式向业主、使用人公布物业服务收费、经营性设施收益、公共水电费用分摊、物业维修基金的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。
实际生活中，大多数物业公司并不愿意主动该部分信息，亦或表面公布但是却张贴在并不引人注目的地方，但业主作为物业服务合同的相对人，享有知情权，有权要求物业公司公示物业服务的内容，服务等级，标准，项目，质量，计费方式等。
九问：哪些是共用部位、共用设备设施？
答：根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
十问：物业公司利用共用设施设备经营的行为是否合法？该部分收入应当如何处理？
答：根据《物业服务收费管理办法》第十八条明确规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
同时《南京市物业服务收费管理实施办法》第二十一条 亦规定，物业管理企业经相关业主、业主大会同意并办理有关批准手续后，利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益，在扣除物业管理企业相关费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金。
故物业应当在该小区没有业主大会的情况下，应当采取醒目的方式通知各个业主，并及时办理手续情况。
