律师随笔
《关于出售公有住房的暂行办法》的问题解答
作者：周运柱 律师 时间：2014年06月21日
《关于出售公有住房的暂行办法》的问题解答
沪房改办发(1994)第35号
1、同一承租人租用两套公有住房的，在购买时有否限制??
答：同一承租人租用两套公有住房的，无论由配偶双方分别居住，或一套由配偶一方居住，另一套由配偶另一方和未成年子女或和40岁以下单身未婚男子或女子居住，均只允许购买一套。如果配偶双方和已婚子女分住一套；或者配偶双方和40岁以上单身男子或女子分住一套，则可由承租人和已婚子女，或40岁以上单身男子或女子分别购买，但子女购买时，必须事先变更租赁户名。?
2、配偶双方各承租一套公有住房，购买前需办哪些手续??
答：配偶双方各承租一套公有住房时，只能购买一套。购买前，配偶双方户口必须迁至同一处，或在另一套继续租赁的公有住房租赁凭证和户口簿上注明该配偶“已购公有住房。”?
3、如果发现一个家庭已购买两套住房的，应如何处理??
答：如果发现一个家庭已购买两套公有住房时，应按照市纪委和市监委颁发的《关于出售公有住房工作中若干纪律的规定》处理。?
4、《关于出售公有住房的实施细则》第九条规定的“最低限价”，含义如何??
答：“最低限价”是指成本价乘以工龄优惠，成新折扣，鼓励买房优惠，购买已租住房优惠，地段、朝向、层次增减系数后的实际出售价格。不包括一次付款的20%优惠。?
5、购房人工龄如何计算??
答：购房时计算工龄的职工为机关事业单位职工时，其工龄按市人事局工作年限工龄规定计算；计算工龄的职工为企业单位职工时，其工龄按市劳动局有关连续工龄计算。国务院(1978)104号文规定的，从事高温、高空、有毒、有害气体等工种的职工工龄一年折合一年半计算的，在职职工购买公有住房时不能套用。?
6、系统单位自管公有住房，出售时住房建筑面积是否需要核定??
答：系统单位自管公有住房建筑面积核定，应委托房屋所在地区产证登记发证机构对其勘丈面积进行认定。?
7、《上海市优惠价房出售管理办法》第七条“职工购买优惠价房后，退交原租用的公有住房的，出售单位可给予一定的奖励；奖励金额一般不得超过该职工退交原公有住房10年的租金金额”的规定，是否仍可享受??
答；这次购买套配公有住房时，这一规定仍可适用。?
8、市政动迁中，原租用公有住房的住户重新安置住房时，如何购买??
答：市政动迁中，原租用公有住房的住户重新安置住房时，如拆迁户愿意购买，可视同先分后买的政策处理，售房款由动迁单位回收。?
9、出售公有住房时，是否需要办理审批手续??
答：区、县房管局出售直管公有住房时，应向市房管局办理审批手续；系统单位出售自管公有住房时，需向市房改办办理审批手续。?
10、系统单位出售已出租公有住房时，非本单位职工家庭可否购买??
答：系统单位出售已出租公有住房时，非本单位职工家庭租住的，应同样给予购买。? 11、房屋层次、朝向如何确定??
答：房屋的层次确定，以主要房间(卧室、起居室)所在层次为准。房屋的朝向确定，以独用成套房屋中卧室和起居室的最好朝向确定。?
12、购买住房一次付款的含义是什么??
答：一次付款是指购房的职工利用家庭成员的储蓄、积累的住房公积金、或向亲友借款支付购房款的。申请住房抵押贷款，或向单位申请分期付款不包括在内。?
13、职工购房如何申请抵押贷款??
答：如果参加住房公积金的职工购房一次付款有困难的，可向市公积金管理中心申请职工住房抵押贷款，具体贷款手续向建行市分行房地产信贷部办理。申请抵押贷款的“可贷额度”应按借款人及其同户和直系亲属参加住房公积金成员计算公积金的月平均工资之和的30%再乘以贷款期限(月数)确定。但最高不得超过购房所需资金的70%。支付首期款时，可用借款人及其同户成员和直系亲属参加住房公积金成员每月缴交的住房公积金冲抵。?
14、《关于出售公有住房的实施细则》第五条规定：“对职工收入较高的单位，由单位分配的职工住宅，其出售价可在成本价的基础上适当上调”，上调幅度有否限制??
答：对职工收入较高的单位，由单位分配的职工住宅，其出售价可在成本价每平方米建筑面积902元的基础上适当上调，其上限为每平方米建筑面积1240元。?
15、购买公有住房，超过标准的部分按市场价购买，1994年市场价如何确定??
答：1994年多层住宅每平方米建筑面积的市场价：Ⅰ、Ⅱ级地段定为2492元，Ⅲ、Ⅳ级地段定为1780元，Ⅴ、Ⅵ级地段定为1068元；高层住宅每平方米建筑面积的市场价：Ⅰ、Ⅱ级地段定为3780元，Ⅲ、Ⅳ级地段定为2700元，Ⅴ、Ⅵ级地段定为1620元。实际售价应连乘以朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定。?
16、房地产公司出售给单位使用权的住房，这次按成本价出售给个人时，维修基金如何建立?
答：房地产公司出售给单位使用权的住房，这次个人购买后，购房人在购房时应缴付首期每平方米建筑面积按成本价1.5%的房屋维修基金；市公积金管理中心应一次性从售房款中缴付每平方米建筑面积多层住宅按成本价的6%，高层住房按成本价的12%房屋维修基金。同时，市公积金管理中心应从售房款中一次性提取一定比例的费用，用于电梯和水泵等共用设备的大修和更新。一九九四年定为每台电梯50万元；按每平方米建筑面积20元缴付街坊公共设施管理、维修、养护基金。?
17、房地产公司出售给个人使用权的住房，这次产权转给个人后，住房管理和维修问题如何解决??
答：住房管理和维修问题按现行商品房管理办法执行。?
18、中、小学教师在按成本价购买公有住房时有何优惠政策??
答：考虑到中、小学教师的工作性质，在按成本价购买公有住房时，可按控制标准增加建筑面积8平方米。?
19、单位购买的外汇商品房、侨汇商品房和高标准商品房分配给职工租住的，是否属于按成本价向职工出售的公有住房范围??
答：这些住房不属于按成本价向职工出售的公有住房范围。?
一九九四年六月十五日
上海市《关于出售公有住房的暂行办法》的问题解答之二
沪房改办发(1994)第45号
1、计算离退休人员的工龄如何掌握离退休时限??
答：非经上级组织部门批准缓离退休的离退休人员工龄时限计算，以法定离退休年龄内的实际离退休年限为准；经上级组织部门批准，缓离退休工作的，经批准的工作年限仍可计算工龄。?
2、《关于出售公有住房的实施细则》(沪房改办发［1994］第34号)(以下简称《实施细则》)第十条规定：按成本价购买公有住房每个家庭购买一套的含义是什么??
答：每个家庭“购买一套”，“套”的含义是以自然套为准，即使两套住房相邻，租赁凭证只有一张，也只允许购买一套。?
3、如果一个职工租赁两套公有职工住房，一套按成本价购买后，另一套可否按市场价购买? 答：另一套可按市场价购买，但这里所指的市场价不是《〈关于出售公有住房的暂行办法〉的问题解答》(沪房改办发［1994］第35号)第15题规定的购买一套公有职工住房超标准部分的市场价，而是随行就市的市场价。?
同理，一个职工过去按市场价购买了一套商品房，这次仍可按成本价购买租赁的公有职工住房。?
4、如果一个职工租赁两套公有职工住房，其中一套是奖励取得使用权的住房，这次是否可购买两套??
答：只能按规定购买一套。?
5、《关于出售公有住房的实施细则》(沪房改办［1994］第34号文)第四条中，“同住人”含义是什么??
答：根据《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》(沪房［91］公字第226号文)第七条规定：“‘同住人’是指本处有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)，他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。”对于新分配住房居住不到3年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。?
6、《实施细则》第十二条规定，“职工购房后，因居住困难或其他原因，符合住房分配规定的，仍可在单位享受住房分配和购买住房。”再购买时，1%的手续费如何计算??
答：再购买时，按新房价的1%缴付，原购房时缴付的1%手续费不再退还。?
7、购房人缴付1%手续费的基价，以哪个价格为准??
答：计算购房人缴付1%手续费的基价，以不打一次性付款折扣的购房总价为基数。
8、《实施细则》第十五条规定，“购房款未付清或购房后未住满五年”，“购房者改变自住用途的，应按市场价补足房价”。这里的市场价是多少?按市场价补足房价后，是否受住满五年才能进入房产市场的限制??
答：这里指的市场价，不是《问题解答》第15题规定的市场价，而是随行就市的市场价。
如果按市场价补足房价后，即可依法进入房产市场。?
9、《实施细则》第十九条，“高层住宅电梯和水泵共用设备的大修和更新费用”如何提取? 答：按出售的面积比例提取。例如，一幢1万平方米建筑面积的高层住宅，共两台电梯。总计应提取100万元的电梯和水泵共用设备的大修和更新费用。即出售每平方米建筑面积应提取100元，这次出售多少面积，提取多少费用。?
10、一个承租户内，在核定本户内人口时，家庭成员中的在读大学生、现役军人、水上工作者以及地质勘察工作者，在计算该户人口时，可否计算在内??
答：以上几种人员，如户口从原住地迁出的，在计算该户人口时，可计算在内。?
11、同一幢公有职工住房中，有下列情况之一的，是否包括在这次出售范围内：卫生间、厨房间一户独用，但不是套在户门内的(即俗称基本成套或两把钥匙)；原有住房不是独用成套的，而加层部分是独用成套的；原设计是2户或3户使用一组室号，一个厨房间，一个卫生间，而实际是一户使用的；在同一幢房屋中，只有一户租赁的是独用成套公有住房??
答：以上情况均列入这次出售范围。?
12、《问题解答》第18题规定：“中、小学教师在按成本价购买公有住房时，可按控制标准增加建筑面积8平方米。”，这一条对退休中、小学教师是否适用??
答：这一条对退休中、小学教师同样适用。?
13、住房原设计一梯3户，后经房管部门批准改建为一梯2套，每套内只有一间厨房、一间卫生间的，改建后的每套住房是否可作为“一套”购买??
答：该住房是经房管部门批准改建的，同时，现在的一套住房只有一张租赁凭证，可作为“购买一套”的范围。如果未经房管部门批准，住房是通过交换自行改建的，不属于“购买一套”的范围。?
14、公有住房承租人的配偶系农转非户口或农村户口时，在购买住房核定建筑面积控制标准时，是否可以计算在同住人范围内??
答：在计算购买建筑面积控制标准时，配偶系农转非户口的，可计算在同住人范围内；配偶系农村户口的，不得计算同住人范围内。?
15、承租人及其配偶租赁一套公房，另外还有一套私房，其租赁的公房是否可以购买?? 答：这需分两种情况处理：?
一是该私房是市场价购买的或是自产私房，则另一套租赁的公房可以购买，但购买人的户口必需迁至准备购买的公房内；?
二是该私房是上海房改方案实施后购买的优惠价房、标准价房、成本价房，则另一套公房不得购买。?
16、按成本价购买公有住房后，可否交换，与公房交换或私房交换，是否算进入市场?? 答：首先，按规定5年内不得自行交换；第二，5年后应允许自行交换，并视作进入市场；第三，凡通过产权交换的，均为进入市场。?
17、委托房管部门代理经租的单位产权住房，这次按成本价出售给职工家庭后，代理经租费用是否要结算退还??
答：出售部分应终止代理经租合同；代理经租费用按出售面积需结算至出售日止，剩余的部分应退还原产权单位。?
18、代理经租的公有住房，由谁负责出售工作??
答：代理经租公有住房的出售工作，应由产权人负责；也可由产权人委托管理单位出售，但售房款应由产权单位核收。?
代理经租公有住房中的住户，向管理单位了解该住房的产权归属时，管理单位有义务将产权的归属情况告知住户。?
19、购买成本价公有住房时，企业干部的职级，由哪个部门出具证明??
答：购买成本价公有住房时。原定职级的企业干部的职级应按干部管理权限，由上级主管部门出具证明；无定职级的企业干部，上级主管部门不得出具职级证明。?
20、各类专业技术职称人员购买已租住公有住房的建筑面积控制标准如何掌握??
答：购买已租住公有住房的建筑面积控制标准和相应的技术职称对应如下：?
建筑面积控制标准140平方米棗教授、研究员，以及享受教授、研究员待遇的各类正高级专业技术职称的人员。?
建筑面积控制标准100平方米棗副教授、副研究员等各类高级专业技术职称以及不分正副高级专业技术职称的人员。?
建筑面积控制标准85平方米棗具有各类中级专业技术职称的人员。?
建筑面积控制标准75平方米棗具有各类初级专业技术职称的人员。?
各类专业技术职称以国务院有关部、委，以及省、直辖市人事部门颁发的证书为依据。不包括单位内评、内聘的专业技术职称。?
21、具有高级工证书的技术工人购买已租住公有住房的建筑面积控制标准如何掌握??
答：具有高级工证书的技术工人购买已租住公有住房时，建筑面积标准控制在85平方米以内。??
一九九四年八月二十九日???
关于出售公有住房的暂行办法》的问题解答之三
沪房改办(1994)第63号
1、“职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。”具体如何掌握??
答：“职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次”是指职工家庭购买成本价公有住房的面积标准，在规定的建筑面积控制标准之内的，每个家庭只能享受一次。如果一个家庭有两套或两套以上住房时，必须是同一承租户名，或是配偶双方的承租户名，其住房的建筑面积总和又未超过规定的建筑面积控制标准的，则允许按同一优惠 政策计算实际售价。如果一个家庭的住房面积尚未到位，而目前已按成本价购买，今后原承租人增配住房时，当原购买的住房和新增配的住房建筑面积总和未超过规定的建筑面积控制标准的，则同样可按上述政策购买。?
2、一个承租户内，家庭成员中的现役军人、水上工作者以及地质勘察工作者，在申请购房时，是否享受其职级或职称的购房面积控制标准?其军龄或工龄可否用作购房时的计算工龄?
答：以上几种人员，如户口是从原住地迁出的，现户口在上海市的，可以享受其职级或职称的购房面积控制标准，同时其军龄或工龄可用作购房时的计算工龄，但不得作为购房人。如现户口不在上海市的则只能在计算该户人口时，按增加一人计算。?
3、1994年购房户承担高层住宅电梯和水泵运行费的计费标准是多少??
答：根据调查测算，1994年高层住宅电梯和水泵运行费每月每平方米建筑面积为0.50元，购房户应承担电梯和水泵运行费的20%，即每月每平方米建筑面积0.10元。?
4、承租户购房的程序如何??
答：承租户购房程序如下：?
(1)填写《购买公有住房委托书》和《本户人员情况表》。?
(2)携带《购买公有住房职工连续工龄(工作年限)证明》、《购买公有住房人员职级、职称证明》、户口簿、公房凭证以及身份证、印章，到指定地点签订《公有住房买卖合同》、《住宅管理维修合同》，向出售人交付1000元定金；如签订公有住房买卖合同后，承租户不愿购买公有住房时，出售人应将1000元定金退还承租户，但承租户应支付100元工本手续费。?
(3)合同签订后，在合同指定的时间内到指定银行向出售人缴付全部房款、房屋维修基金和其他手续费。?
(4)办理房屋买卖产权登记过户手续，领取《房屋所有权证》。?
5、原系公寓类型的房屋，经过批准加层为独用卫生、独用厨房的房屋，是否列入出售范围?
答：原系公寓类型的房屋，经过批准加层为独用卫生、独用厨房的房屋，其房屋类型仍属公寓，因此，暂不列入出售范围。?
6、1994年购房户电梯和水泵运行费，其中80%在维修基金中列支，如何操作??
答：其中电梯和水泵运行费的80%应由管理单位按月从购房人房屋维修基金中支付，并列入规定科目。?
7、承租人因出国(境)留学、探亲离开本市而承租户内留有二人或二人以上的，是否可以购买公有住房??
答：承租人因出国(境)留学、探亲离开本市而承租户内留有二人或二人以上的，且符合同住人条件的，须经承租人书面同意，变更租赁户名后，并经承租户内同住人协商一致后，按规定办理购房手续。?
沪房改办发(1994)第35号
1、同一承租人租用两套公有住房的，在购买时有否限制??
答：同一承租人租用两套公有住房的，无论由配偶双方分别居住，或一套由配偶一方居住，另一套由配偶另一方和未成年子女或和40岁以下单身未婚男子或女子居住，均只允许购买一套。如果配偶双方和已婚子女分住一套；或者配偶双方和40岁以上单身男子或女子分住一套，则可由承租人和已婚子女，或40岁以上单身男子或女子分别购买，但子女购买时，必须事先变更租赁户名。?
2、配偶双方各承租一套公有住房，购买前需办哪些手续??
答：配偶双方各承租一套公有住房时，只能购买一套。购买前，配偶双方户口必须迁至同一处，或在另一套继续租赁的公有住房租赁凭证和户口簿上注明该配偶“已购公有住房。”?
3、如果发现一个家庭已购买两套住房的，应如何处理??
答：如果发现一个家庭已购买两套公有住房时，应按照市纪委和市监委颁发的《关于出售公有住房工作中若干纪律的规定》处理。?
4、《关于出售公有住房的实施细则》第九条规定的“最低限价”，含义如何??
答：“最低限价”是指成本价乘以工龄优惠，成新折扣，鼓励买房优惠，购买已租住房优惠，地段、朝向、层次增减系数后的实际出售价格。不包括一次付款的20%优惠。?
5、购房人工龄如何计算??
答：购房时计算工龄的职工为机关事业单位职工时，其工龄按市人事局工作年限工龄规定计算；计算工龄的职工为企业单位职工时，其工龄按市劳动局有关连续工龄计算。国务院(1978)104号文规定的，从事高温、高空、有毒、有害气体等工种的职工工龄一年折合一年半计算的，在职职工购买公有住房时不能套用。?
6、系统单位自管公有住房，出售时住房建筑面积是否需要核定??
答：系统单位自管公有住房建筑面积核定，应委托房屋所在地区产证登记发证机构对其勘丈面积进行认定。?
7、《上海市优惠价房出售管理办法》第七条“职工购买优惠价房后，退交原租用的公有住房的，出售单位可给予一定的奖励；奖励金额一般不得超过该职工退交原公有住房10年的租金金额”的规定，是否仍可享受??
答；这次购买套配公有住房时，这一规定仍可适用。?
8、市政动迁中，原租用公有住房的住户重新安置住房时，如何购买??
答：市政动迁中，原租用公有住房的住户重新安置住房时，如拆迁户愿意购买，可视同先分后买的政策处理，售房款由动迁单位回收。?
9、出售公有住房时，是否需要办理审批手续??
答：区、县房管局出售直管公有住房时，应向市房管局办理审批手续；系统单位出售自管公有住房时，需向市房改办办理审批手续。?
10、系统单位出售已出租公有住房时，非本单位职工家庭可否购买??
答：系统单位出售已出租公有住房时，非本单位职工家庭租住的，应同样给予购买。? 11、房屋层次、朝向如何确定??
答：房屋的层次确定，以主要房间(卧室、起居室)所在层次为准。房屋的朝向确定，以独用成套房屋中卧室和起居室的最好朝向确定。?
12、购买住房一次付款的含义是什么??
答：一次付款是指购房的职工利用家庭成员的储蓄、积累的住房公积金、或向亲友借款支付购房款的。申请住房抵押贷款，或向单位申请分期付款不包括在内。?
13、职工购房如何申请抵押贷款??
答：如果参加住房公积金的职工购房一次付款有困难的，可向市公积金管理中心申请职工住房抵押贷款，具体贷款手续向建行市分行房地产信贷部办理。申请抵押贷款的“可贷额度”应按借款人及其同户和直系亲属参加住房公积金成员计算公积金的月平均工资之和的30%再乘以贷款期限(月数)确定。但最高不得超过购房所需资金的70%。支付首期款时，可用借款人及其同户成员和直系亲属参加住房公积金成员每月缴交的住房公积金冲抵。?
14、《关于出售公有住房的实施细则》第五条规定：“对职工收入较高的单位，由单位分配的职工住宅，其出售价可在成本价的基础上适当上调”，上调幅度有否限制??
答：对职工收入较高的单位，由单位分配的职工住宅，其出售价可在成本价每平方米建筑面积902元的基础上适当上调，其上限为每平方米建筑面积1240元。?
15、购买公有住房，超过标准的部分按市场价购买，1994年市场价如何确定??
答：1994年多层住宅每平方米建筑面积的市场价：Ⅰ、Ⅱ级地段定为2492元，Ⅲ、Ⅳ级地段定为1780元，Ⅴ、Ⅵ级地段定为1068元；高层住宅每平方米建筑面积的市场价：Ⅰ、Ⅱ级地段定为3780元，Ⅲ、Ⅳ级地段定为2700元，Ⅴ、Ⅵ级地段定为1620元。实际售价应连乘以朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定。?
16、房地产公司出售给单位使用权的住房，这次按成本价出售给个人时，维修基金如何建立?
答：房地产公司出售给单位使用权的住房，这次个人购买后，购房人在购房时应缴付首期每平方米建筑面积按成本价1.5%的房屋维修基金；市公积金管理中心应一次性从售房款中缴付每平方米建筑面积多层住宅按成本价的6%，高层住房按成本价的12%房屋维修基金。同时，市公积金管理中心应从售房款中一次性提取一定比例的费用，用于电梯和水泵等共用设备的大修和更新。一九九四年定为每台电梯50万元；按每平方米建筑面积20元缴付街坊公共设施管理、维修、养护基金。?
17、房地产公司出售给个人使用权的住房，这次产权转给个人后，住房管理和维修问题如何解决??
答：住房管理和维修问题按现行商品房管理办法执行。?
18、中、小学教师在按成本价购买公有住房时有何优惠政策??
答：考虑到中、小学教师的工作性质，在按成本价购买公有住房时，可按控制标准增加建筑面积8平方米。?
19、单位购买的外汇商品房、侨汇商品房和高标准商品房分配给职工租住的，是否属于按成本价向职工出售的公有住房范围??
答：这些住房不属于按成本价向职工出售的公有住房范围。?
一九九四年六月十五日
上海市《关于出售公有住房的暂行办法》的问题解答之二
沪房改办发(1994)第45号
1、计算离退休人员的工龄如何掌握离退休时限??
答：非经上级组织部门批准缓离退休的离退休人员工龄时限计算，以法定离退休年龄内的实际离退休年限为准；经上级组织部门批准，缓离退休工作的，经批准的工作年限仍可计算工龄。?
2、《关于出售公有住房的实施细则》(沪房改办发［1994］第34号)(以下简称《实施细则》)第十条规定：按成本价购买公有住房每个家庭购买一套的含义是什么??
答：每个家庭“购买一套”，“套”的含义是以自然套为准，即使两套住房相邻，租赁凭证只有一张，也只允许购买一套。?
3、如果一个职工租赁两套公有职工住房，一套按成本价购买后，另一套可否按市场价购买? 答：另一套可按市场价购买，但这里所指的市场价不是《〈关于出售公有住房的暂行办法〉的问题解答》(沪房改办发［1994］第35号)第15题规定的购买一套公有职工住房超标准部分的市场价，而是随行就市的市场价。?
同理，一个职工过去按市场价购买了一套商品房，这次仍可按成本价购买租赁的公有职工住房。?
4、如果一个职工租赁两套公有职工住房，其中一套是奖励取得使用权的住房，这次是否可购买两套??
答：只能按规定购买一套。?
5、《关于出售公有住房的实施细则》(沪房改办［1994］第34号文)第四条中，“同住人”含义是什么??
答：根据《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》(沪房［91］公字第226号文)第七条规定：“‘同住人’是指本处有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)，他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。”对于新分配住房居住不到3年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。?
6、《实施细则》第十二条规定，“职工购房后，因居住困难或其他原因，符合住房分配规定的，仍可在单位享受住房分配和购买住房。”再购买时，1%的手续费如何计算??
答：再购买时，按新房价的1%缴付，原购房时缴付的1%手续费不再退还。?
7、购房人缴付1%手续费的基价，以哪个价格为准??
答：计算购房人缴付1%手续费的基价，以不打一次性付款折扣的购房总价为基数。
8、《实施细则》第十五条规定，“购房款未付清或购房后未住满五年”，“购房者改变自住用途的，应按市场价补足房价”。这里的市场价是多少?按市场价补足房价后，是否受住满五年才能进入房产市场的限制??
答：这里指的市场价，不是《问题解答》第15题规定的市场价，而是随行就市的市场价。
如果按市场价补足房价后，即可依法进入房产市场。?
9、《实施细则》第十九条，“高层住宅电梯和水泵共用设备的大修和更新费用”如何提取? 答：按出售的面积比例提取。例如，一幢1万平方米建筑面积的高层住宅，共两台电梯。总计应提取100万元的电梯和水泵共用设备的大修和更新费用。即出售每平方米建筑面积应提取100元，这次出售多少面积，提取多少费用。?
10、一个承租户内，在核定本户内人口时，家庭成员中的在读大学生、现役军人、水上工作者以及地质勘察工作者，在计算该户人口时，可否计算在内??
答：以上几种人员，如户口从原住地迁出的，在计算该户人口时，可计算在内。?
11、同一幢公有职工住房中，有下列情况之一的，是否包括在这次出售范围内：卫生间、厨房间一户独用，但不是套在户门内的(即俗称基本成套或两把钥匙)；原有住房不是独用成套的，而加层部分是独用成套的；原设计是2户或3户使用一组室号，一个厨房间，一个卫生间，而实际是一户使用的；在同一幢房屋中，只有一户租赁的是独用成套公有住房??
答：以上情况均列入这次出售范围。?
12、《问题解答》第18题规定：“中、小学教师在按成本价购买公有住房时，可按控制标准增加建筑面积8平方米。”，这一条对退休中、小学教师是否适用??
答：这一条对退休中、小学教师同样适用。?
13、住房原设计一梯3户，后经房管部门批准改建为一梯2套，每套内只有一间厨房、一间卫生间的，改建后的每套住房是否可作为“一套”购买??
答：该住房是经房管部门批准改建的，同时，现在的一套住房只有一张租赁凭证，可作为“购买一套”的范围。如果未经房管部门批准，住房是通过交换自行改建的，不属于“购买一套”的范围。?
14、公有住房承租人的配偶系农转非户口或农村户口时，在购买住房核定建筑面积控制标准时，是否可以计算在同住人范围内??
答：在计算购买建筑面积控制标准时，配偶系农转非户口的，可计算在同住人范围内；配偶系农村户口的，不得计算同住人范围内。?
15、承租人及其配偶租赁一套公房，另外还有一套私房，其租赁的公房是否可以购买?? 答：这需分两种情况处理：?
一是该私房是市场价购买的或是自产私房，则另一套租赁的公房可以购买，但购买人的户口必需迁至准备购买的公房内；?
二是该私房是上海房改方案实施后购买的优惠价房、标准价房、成本价房，则另一套公房不得购买。?
16、按成本价购买公有住房后，可否交换，与公房交换或私房交换，是否算进入市场?? 答：首先，按规定5年内不得自行交换；第二，5年后应允许自行交换，并视作进入市场；第三，凡通过产权交换的，均为进入市场。?
17、委托房管部门代理经租的单位产权住房，这次按成本价出售给职工家庭后，代理经租费用是否要结算退还??
答：出售部分应终止代理经租合同；代理经租费用按出售面积需结算至出售日止，剩余的部分应退还原产权单位。?
18、代理经租的公有住房，由谁负责出售工作??
答：代理经租公有住房的出售工作，应由产权人负责；也可由产权人委托管理单位出售，但售房款应由产权单位核收。?
代理经租公有住房中的住户，向管理单位了解该住房的产权归属时，管理单位有义务将产权的归属情况告知住户。?
19、购买成本价公有住房时，企业干部的职级，由哪个部门出具证明??
答：购买成本价公有住房时。原定职级的企业干部的职级应按干部管理权限，由上级主管部门出具证明；无定职级的企业干部，上级主管部门不得出具职级证明。?
20、各类专业技术职称人员购买已租住公有住房的建筑面积控制标准如何掌握??
答：购买已租住公有住房的建筑面积控制标准和相应的技术职称对应如下：?
建筑面积控制标准140平方米棗教授、研究员，以及享受教授、研究员待遇的各类正高级专业技术职称的人员。?
建筑面积控制标准100平方米棗副教授、副研究员等各类高级专业技术职称以及不分正副高级专业技术职称的人员。?
建筑面积控制标准85平方米棗具有各类中级专业技术职称的人员。?
建筑面积控制标准75平方米棗具有各类初级专业技术职称的人员。?
各类专业技术职称以国务院有关部、委，以及省、直辖市人事部门颁发的证书为依据。不包括单位内评、内聘的专业技术职称。?
21、具有高级工证书的技术工人购买已租住公有住房的建筑面积控制标准如何掌握??
答：具有高级工证书的技术工人购买已租住公有住房时，建筑面积标准控制在85平方米以内。??
一九九四年八月二十九日???
关于出售公有住房的暂行办法》的问题解答之三
沪房改办(1994)第63号
1、“职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。”具体如何掌握??
答：“职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次”是指职工家庭购买成本价公有住房的面积标准，在规定的建筑面积控制标准之内的，每个家庭只能享受一次。如果一个家庭有两套或两套以上住房时，必须是同一承租户名，或是配偶双方的承租户名，其住房的建筑面积总和又未超过规定的建筑面积控制标准的，则允许按同一优惠 政策计算实际售价。如果一个家庭的住房面积尚未到位，而目前已按成本价购买，今后原承租人增配住房时，当原购买的住房和新增配的住房建筑面积总和未超过规定的建筑面积控制标准的，则同样可按上述政策购买。?
2、一个承租户内，家庭成员中的现役军人、水上工作者以及地质勘察工作者，在申请购房时，是否享受其职级或职称的购房面积控制标准?其军龄或工龄可否用作购房时的计算工龄?
答：以上几种人员，如户口是从原住地迁出的，现户口在上海市的，可以享受其职级或职称的购房面积控制标准，同时其军龄或工龄可用作购房时的计算工龄，但不得作为购房人。如现户口不在上海市的则只能在计算该户人口时，按增加一人计算。?
3、1994年购房户承担高层住宅电梯和水泵运行费的计费标准是多少??
答：根据调查测算，1994年高层住宅电梯和水泵运行费每月每平方米建筑面积为0.50元，购房户应承担电梯和水泵运行费的20%，即每月每平方米建筑面积0.10元。?
4、承租户购房的程序如何??
答：承租户购房程序如下：?
(1)填写《购买公有住房委托书》和《本户人员情况表》。?
(2)携带《购买公有住房职工连续工龄(工作年限)证明》、《购买公有住房人员职级、职称证明》、户口簿、公房凭证以及身份证、印章，到指定地点签订《公有住房买卖合同》、《住宅管理维修合同》，向出售人交付1000元定金；如签订公有住房买卖合同后，承租户不愿购买公有住房时，出售人应将1000元定金退还承租户，但承租户应支付100元工本手续费。?
(3)合同签订后，在合同指定的时间内到指定银行向出售人缴付全部房款、房屋维修基金和其他手续费。?
(4)办理房屋买卖产权登记过户手续，领取《房屋所有权证》。?
5、原系公寓类型的房屋，经过批准加层为独用卫生、独用厨房的房屋，是否列入出售范围?
答：原系公寓类型的房屋，经过批准加层为独用卫生、独用厨房的房屋，其房屋类型仍属公寓，因此，暂不列入出售范围。?
6、1994年购房户电梯和水泵运行费，其中80%在维修基金中列支，如何操作??
答：其中电梯和水泵运行费的80%应由管理单位按月从购房人房屋维修基金中支付，并列入规定科目。?
7、承租人因出国(境)留学、探亲离开本市而承租户内留有二人或二人以上的，是否可以购买公有住房??
答：承租人因出国(境)留学、探亲离开本市而承租户内留有二人或二人以上的，且符合同住人条件的，须经承租人书面同意，变更租赁户名后，并经承租户内同住人协商一致后，按规定办理购房手续。?
