房屋“卖”给子女竟最省钱！99%的人不懂...

点击编辑内容一般而言
选择把房子留给子女
主要有这三种房屋过户方式：
继承、赠与以及买卖


这三种方式
操作流程不同
面临的法律风险不一
且所要缴纳的费用也各不相同
什么？
把房产赠送给子女还要缴费？
都是些什么神仙费用？


不用怀疑
也不用惊讶
房子送给子女还要交钱？
答案是肯定以及必须的




下面我们就来举个例子
以一套面积为90平米
市值300万的普通住房为例
▲戳图看大图
瞧见没
评估费＋公证费+各种税
你想把房子送给子女

前前后后竟然要花费16万元！
这还是除去了营业税和个人所得税的
因为父母的住房一般都是住满5年以上
且属于近亲属之间的赠与
不然费用就更多了
所以说
把房产送给子女不是那么简单


继承或许是个不错的选择
一般来说
子女都是父母资产的法定继承人
可以免缴3%的契税
一下就比直接赠予省了9万元！
▲戳图看大图
同样
通过继承、遗赠取得的房产
都可以免收个人所得税和营业税
只需要支付公证费和工本费


一套300万的住房

子女继承需缴纳7万元费用
由此看来

这个方式倒是比赠与合适
我们接着来看最后一种


把房产卖给子女需要缴纳多少费用
这恐怕是大家最想不到的方式了
大多数人的反应都是“不靠谱”“忽悠人”
别急
我们再来算算
▲戳图看大图
80元登记费+3万元契税(1%)
+3000元评估费（0.1%）
+230元交易费
总计
33835元


这！么！少！
案例中
3种不同的方式所产生的费用：
房产买卖：33835元
房产赠与：161600元
房产继承：71600元
显然
把房子卖给子女是最省钱的！
哪种方式操作更方便？
1.房产买卖
受近期契税政策的调整，相比房产赠与和房产继承，把房子卖给子女确实是能省下不少钱来。一是赠与的费用过高，二是房产继承的流程也比较复杂，选择卖给子女的方式还是比较不错的，比较省钱。但由于受房屋面积，居住年限，首套、二套、多套等的限制。如果在将房子卖给子女的过程中，需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税，则买卖过程产生的费用，可能就会比房产继承高出不少了。在把房子给子女时，可以优先考虑的就是卖给子女或者继承过户给子女。


假设案例中的该房屋为三套房，契税按照3%来征收，比1%的契税则多出6万，总税费即93835元；因不满足家庭唯一住宅的条件，加收交易总额的1%的个税（即3万），则在93835元基础上再加3万。
2.房产赠与
张大妈赠送给儿子的房子，由于满足相关的条件，20%的个人所得税是不用缴纳的。但如果张大妈的儿子后来又出售该房子，则需要征收20%的个税。


关于公证，现在很多的城市在办理免营业税手续时不再要求办理公证。但如果赠与合同没有经过公证，在房产没有过户交付之前，赠与人可以行使任意撤销权,而经过公证的赠与合同，赠与人就不能行使这一权利，要撤销必须符合法定条件。
3.房产继承
与房产赠与相比，房产继承没有营业税、个税和契税，只需要办理公证。但与赠与相比，房产继承的业务相对复杂，还存在一些问题。


　　①办理房产继承没有时间限制，从房屋所有权人死亡之日起，何时申办都可以。


　　②时间越久，办事的时候手续可能越麻烦，而且费用可能会增加。例如，继承人在遗产分割之前死亡，对于他应当继承的份额，他的继承人有权继承。


　　③多个子女共同继承，需要所有继承人到公证处申办继承公证，如果有人拖延，公证处就不能出具公证书。没有公证书，就不能在非诉讼的情况下办理房产过户登记手续。


　　④尽量协商解决，如协商不成，可以考虑通过诉讼的方式由法院依法判决遗产的归属。但此办法影响亲情，费用也很高，应慎重考虑。


　　房产继承中最常见的纠纷就是由于很多人没有事先立遗嘱，导致房屋的产权分割上存在很多的问题，不少人为了房子，闹上法庭。
此外
还有很多人选择把房产直接写孩子的名字
但是
结果未必好
①孩子独立买房时可能多付首付


如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照二套房标准，付七成。



②买第二套房时可能交房产税


比如孩子在未成年时和父母共有2套房产，每套面积在90平方米，如果房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，即孩子名下已经有60平方米房产。



成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米，按照政策，首套房无论面积多大，都不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房，假设建筑面积是120平方米，则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积，还有100平方米需要征收房产税，其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。


③配偶有权继承婚前财产


如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。



有没有化解之策？房产和法律专家支招，一是可以作公证，约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。二是直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，最少可变更为1%。
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