成功案例
房屋买卖合同纠纷案件（代理词）
作者：荆华 律师 时间：2012年08月28日
代 理 词
审判长：
上海**律师事务所接受原告薛玉、陈钸委托，指派我担任原告薛玉、陈钸诉被告上海**置业有限公司(以下称城置公司)商品房买卖合同纠纷一案的诉讼代理人。现根据庭审查明的事实及相关法律、法规的规定，本代理人就本案发表以下代理意见，请法庭充分考虑并采纳。
一、本案《商品房买卖合同》系依法成立，受法律保护，对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。
根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具
有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”
本案《商品房买卖合同》(以下称合同)中第十一条已经明确约定“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本条第一款规定的证明文件(竣工验收备案表)，并签署交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应不低于建设行政主管部门制定的以上文本的最低要求。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”
本案中，原告已按合同约定按期履行完付款义务，被告本也应严格按合同
约定内容向原告交付房屋。但被告却没有做到，甚至被告为了逃避法律责任，竟提出双方已经口头约定简化交付手续。被告却没有任何证据证明双方已变更，这种变更是一种单方行为。根据法律规定，未得一方认可的情况下，任何一方单方面变更合同约定的内容是无效的，因此，被告仍应该按合同约定履行自己的义务——书面通知原告交付房屋。
本案其实很简单，首先确定原告跟被告签订的《商品房买卖合同》是否合法。如果它是合法的，那订立双方就必须按照合同约定来履行自己的义务。现在被告很明显没有按照约定履行自己的义务，那就毫无疑问地应该承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》是具有法律效力的，受法律保护，是不得擅自变更的或解除的。同时按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，原告向被告提出的违约索赔诉求完全是合理合法的。
二、被告未能依法、也未能按合同约定向原告交付房屋，应承担违约责任。
（一）原告有权要求被告按照合同约定，书面通知原告办理交付手续。
1、本案合同已明确约定了被告应书面通知原告交付，这是被告的义务。
2、一直以来，原告唯一认可的交付通知方式就是合同约定的书面交付通知
书。
在今年8月的律师函里第二项里已写明“至今也未收到你司发出的房屋交付
通知书”及第三项第2条中也强调“你司应严格按合同约定的交付条款为买受人办理交付手续”。这就清楚地表明，原告唯一认可的通知方式就是“按合同约定的交付条款来办理交付手续”即书面交付通知书。
退一步说，既然被告方辩称自己已履行了通知义务，哪怕是口头通知义务，那为何在收到原告如此清楚表达自己权益的律师函后，直到原告向法院提起诉讼，长达2个多月的时间里，没有做出任何关于这方面的解释、沟通或说明呢？这符合逻辑吗？一方面从保护自身利益出发，被告也应迅速做出书面的澄清与说明，以便保留对自己有利的证据，另一方面出于对业主负责，也理应及时提醒对方免除误会，这才是符合逻辑的做法。可是被告什么也没做，这充分说明被告辩称的所谓口头通知，根本就是混淆视听、偷换概念的。
被告贵为一个大公司、大集团，管理上也难免有疏忽之时。原告不知道其他购买御水华庭楼盘的业主交付时有没有收到被告的正式书面通知，但本案中被告确实遗漏了原告。而当原告向被告提出要求其出具书面的交付通知并承担违约责任时，被告又总以各种理由和借口推诿，以为原告会在漫长的等待中妥协。2010年的8月，原告委托律师发律师函催要书面交付通知。这是一封正式的律师函，它表明了原告诉诸法律的准备和决心。被告却既不发书面通知，又不作任何解释。
因为被告若再按原告所要求发出书面通知的话，就等于承认了自己的违约行为，一旦原告告上法庭，被告就等于不打自招了。被告选择了暂时不发书面通知，而派人出面拖沓道了歉，当然目的是想通过怀柔政策，缓解原告的怨气，使原告打消诉诸法律的想法。
(二)被告辩称已口头通知原告交付，并向原告交付房屋，但一系列事实却表明被告既未依法、也未按合同约定向原告交付房屋。
一般来说，房屋交付的条件分为法定的交付条件及合同约定的交付条件。法定的交付条件是开发商需提供《建设工程竣工验收备案表》及《房屋实测面积报告》。自2006年1月1日起，交房时还要出示《住宅分户验收表》，如超过合同约定的交付期限仍不能取得正式合法的《建设工程竣工验收备案表》、《房屋实测面积报告》及《住宅分户验收表》的，应视为开发商逾期交房。
另根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定“房地产开发企业向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供宅质量保证书和住宅使用说明书”。开发商交付房屋时，若未向购房人提供上述两项文件的，购房人有权拒绝接收此房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
而在本案中，被告却从未向原告提供或出示过《竣工验收备案表》、《房屋实
测面积报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等有关文件。原告直至庭审时才第一次看到上述文件。被告称已向原告交付房屋，且原告已验房根本是子虚乌有。
对于被告辩称的口头交付通知，当时的实际情况是：在签订合同前的销售交谈时，原告问销售员所购买的房屋是否为现房？销售员回答：是的！只要你们将房屋款项全部付清后就可办理交付手续。现在被告用销售员的这句回话作为已经口头通知交付的依据，显然非常牵强附会！
被告还谎称“原告拒不支付税费和面积差额尾款”，众所周知税费和面积差额尾款是在交付房屋时支付的，尤其是“面积差额尾款”，这个是在办理交接手续时，被告必须向原告出示了《实测面积测绘报告》，并经原告查验确认后，原告才会支付的。由于原告和被告之间根本就没有过所谓房屋交接，所以原告至今从未看到过相关文件。原告庭审时才第一次看到被告的实测面积报告，原告既然不知道面积差异，何来拒付面积差额尾款一说？并且这也正好证明了被告未为原告办理交付手续的事实。
更令人可笑的是，被告在庭审中多次出现前后自相矛盾的言辞。被告先是称本案商品房实测面积要比合同约定的面积大，故原告目前尚有一万多余款没有付清。正因为原告房屋全款还没有付清，故被告拒绝向原告交付房屋。接着，被告又称其实早就通知原告办理了交付手续，且原告已经验房。被告前后完全不一的两种说法恰巧暴露了被告企图颠倒黑白、逃避法律责任的恶意抗辩行为。根据最高人民法院在《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》中指出要“制裁恶意违约行为，保护购房人利益”，我们认为，对于本案被告的恶意违约的行为，人民法院应当依法严厉制裁。
三、被告试图通过一张《目前房屋的质量问题》，就借此作为原告已验房却拒绝接收房屋的证据，以达到逃避法律责任的目的是错误的，房屋交付最终的标志应为买受人签署房屋交接单。
被告称事实上已向原告交付房屋，但由于原告自己的原因拒绝接收房屋。请问原告怎么拒绝收房了？！有何证据证明原告拒绝收房？！如果被告为原告办理了交付手续，原告且已验房，但原告拒收的话，那被告最起码也要让原告写下书面的拒绝理由，以维护自己的权益。否则，按照合同被告完全可以合理地拒绝原告各项要求，更可以要求原告承担逾期收房的违约责任啊！对被告而言，轻易地放弃对自己有利证据的收集，不光是放弃了自己的权益，反过来还要承担逾期交房的违约责任。这显然是不符合逻辑的！
被告认为原告去看房并提出质量问题就是等同于原告已验房，这是错误的，看房和验房完全是两个不同的概念。看房是购买前和购买后都可以发生的，但验房是双方在办理交付时进行的。被告一直都未正式书面通知原告交付房屋，何来验房一说？！况且，原告在庭审中已陈述：在买房前和买房后原告都曾到现场去看房，甚至可以不用钥匙从其他通道上去。原告买房前去看房是原告的权利，原告购房后去看房并提出相应的意见也是原告作为业主的权利。况且，原告虽然提出了相应的整改想法，但是从来没有以该房屋有质量问题为由来拒绝接收房屋。这里要说明的是，原告看房过程中对瑕疵部分提出意见是原告的权利，也是双方签订合同时销售员向原告许诺过的：购房后，原告对目前房屋尚存在的一些瑕疵问题可书面提出，开发商可以为其整改。但目前，被告却通过一张《目前房屋的质量问题》就借此作为原告拒绝接收房屋的证据，实在太牵强！而被告所谓的《工程整改处理表》既不是原告所写，又没有落款签名，根本不能证明什么。
四、原告有权要求被告按合同约定，书面通知原告办理交付手续，这具有必要性和重要性，也有利于保护原告作为业主的合法权益不受侵害。
一般来说，交付通知书主要有以下五方面的内容：
1．通知购房人办理入住手续的时间、地点；
2．通知购房人需携带的文件、资料；
3．通知购房人还需交纳的费用；
4.提醒购房人因其自身原因未能在规定的期限和地点办理入住交付手续的法律后果；
5．告知购房人办理入住手续的基本流程及相关注意事项。
可见，商品房买卖不是简单的一手交钱一手交货，而是一种法律行为。商品房的交付更关系着整个房屋买卖过程，意味着开发商将房屋风险转移给了买受人。因此，房屋交付有一定的步骤和内容，不得随意简化。
本案中，原、被告既已约定书面通知交付方式，那么书面通知交付这就是被告的义务。在国际销售合同中，书面通知尤其重要，商品房买卖当然也不例外。书面通知交付房屋是开发商最起码的义务。同时，开发商发出书面交付通知是非常必要的，因为只有收到了书面交付通知，原告才能清楚、明白地知道何时、何地、带什么证件和资料、到什么部门去怎么办理收房手续等。如果买受人未接到书面通知，买受人就没有办法前往收房。
本案中，如果被告按照合同约定及时发出书面交付通知，那么原告就可以顺理成章按照合同约定来履行交接手续。现在的问题是被告没有按照合同约定发出书面交付通知，并且对原告的善意提醒无动于衷，甚至在原告忍无可忍委托律师发出律师函后，依然不管不顾、置若罔闻！致使原告至今无法完成房屋交接手续。
此时，面对被告颠倒黑白，肆意践踏业主权利的行为，原告唯一的途径就是
通过庄严、公正的法庭，来捍卫自己的权益！原告到法庭来诉讼的目的，除了希望用法律手段来要求被告承担违约责任外，还希望被告严格遵守合同尽快送达书面通知，使得原告能够早日装修入住。原告更冀望通过依法维权，使被告从此抛弃侥幸心理，严格按照合同履行自己的责任，善待每一位业主，让每一位用自己“血汗钱”来购买御水华庭住房的业主，都能开开心心地拥有一个满意的新家！
综上所述，本代理人请求法庭根据本案事实和相关法律，依法支持原告的诉讼请求。
以上代理意见，请法庭依法采纳！谢谢！
上海**律师事务所
荆华律师
二〇一二年七月十日
审判长：
上海**律师事务所接受原告薛玉、陈钸委托，指派我担任原告薛玉、陈钸诉被告上海**置业有限公司(以下称城置公司)商品房买卖合同纠纷一案的诉讼代理人。现根据庭审查明的事实及相关法律、法规的规定，本代理人就本案发表以下代理意见，请法庭充分考虑并采纳。
一、本案《商品房买卖合同》系依法成立，受法律保护，对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。
根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具
有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”
本案《商品房买卖合同》(以下称合同)中第十一条已经明确约定“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本条第一款规定的证明文件(竣工验收备案表)，并签署交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应不低于建设行政主管部门制定的以上文本的最低要求。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”
本案中，原告已按合同约定按期履行完付款义务，被告本也应严格按合同
约定内容向原告交付房屋。但被告却没有做到，甚至被告为了逃避法律责任，竟提出双方已经口头约定简化交付手续。被告却没有任何证据证明双方已变更，这种变更是一种单方行为。根据法律规定，未得一方认可的情况下，任何一方单方面变更合同约定的内容是无效的，因此，被告仍应该按合同约定履行自己的义务——书面通知原告交付房屋。
本案其实很简单，首先确定原告跟被告签订的《商品房买卖合同》是否合法。如果它是合法的，那订立双方就必须按照合同约定来履行自己的义务。现在被告很明显没有按照约定履行自己的义务，那就毫无疑问地应该承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》是具有法律效力的，受法律保护，是不得擅自变更的或解除的。同时按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，原告向被告提出的违约索赔诉求完全是合理合法的。
二、被告未能依法、也未能按合同约定向原告交付房屋，应承担违约责任。
（一）原告有权要求被告按照合同约定，书面通知原告办理交付手续。
1、本案合同已明确约定了被告应书面通知原告交付，这是被告的义务。
2、一直以来，原告唯一认可的交付通知方式就是合同约定的书面交付通知
书。
在今年8月的律师函里第二项里已写明“至今也未收到你司发出的房屋交付
通知书”及第三项第2条中也强调“你司应严格按合同约定的交付条款为买受人办理交付手续”。这就清楚地表明，原告唯一认可的通知方式就是“按合同约定的交付条款来办理交付手续”即书面交付通知书。
退一步说，既然被告方辩称自己已履行了通知义务，哪怕是口头通知义务，那为何在收到原告如此清楚表达自己权益的律师函后，直到原告向法院提起诉讼，长达2个多月的时间里，没有做出任何关于这方面的解释、沟通或说明呢？这符合逻辑吗？一方面从保护自身利益出发，被告也应迅速做出书面的澄清与说明，以便保留对自己有利的证据，另一方面出于对业主负责，也理应及时提醒对方免除误会，这才是符合逻辑的做法。可是被告什么也没做，这充分说明被告辩称的所谓口头通知，根本就是混淆视听、偷换概念的。
被告贵为一个大公司、大集团，管理上也难免有疏忽之时。原告不知道其他购买御水华庭楼盘的业主交付时有没有收到被告的正式书面通知，但本案中被告确实遗漏了原告。而当原告向被告提出要求其出具书面的交付通知并承担违约责任时，被告又总以各种理由和借口推诿，以为原告会在漫长的等待中妥协。2010年的8月，原告委托律师发律师函催要书面交付通知。这是一封正式的律师函，它表明了原告诉诸法律的准备和决心。被告却既不发书面通知，又不作任何解释。
因为被告若再按原告所要求发出书面通知的话，就等于承认了自己的违约行为，一旦原告告上法庭，被告就等于不打自招了。被告选择了暂时不发书面通知，而派人出面拖沓道了歉，当然目的是想通过怀柔政策，缓解原告的怨气，使原告打消诉诸法律的想法。
(二)被告辩称已口头通知原告交付，并向原告交付房屋，但一系列事实却表明被告既未依法、也未按合同约定向原告交付房屋。
一般来说，房屋交付的条件分为法定的交付条件及合同约定的交付条件。法定的交付条件是开发商需提供《建设工程竣工验收备案表》及《房屋实测面积报告》。自2006年1月1日起，交房时还要出示《住宅分户验收表》，如超过合同约定的交付期限仍不能取得正式合法的《建设工程竣工验收备案表》、《房屋实测面积报告》及《住宅分户验收表》的，应视为开发商逾期交房。
另根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定“房地产开发企业向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供宅质量保证书和住宅使用说明书”。开发商交付房屋时，若未向购房人提供上述两项文件的，购房人有权拒绝接收此房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
而在本案中，被告却从未向原告提供或出示过《竣工验收备案表》、《房屋实
测面积报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等有关文件。原告直至庭审时才第一次看到上述文件。被告称已向原告交付房屋，且原告已验房根本是子虚乌有。
对于被告辩称的口头交付通知，当时的实际情况是：在签订合同前的销售交谈时，原告问销售员所购买的房屋是否为现房？销售员回答：是的！只要你们将房屋款项全部付清后就可办理交付手续。现在被告用销售员的这句回话作为已经口头通知交付的依据，显然非常牵强附会！
被告还谎称“原告拒不支付税费和面积差额尾款”，众所周知税费和面积差额尾款是在交付房屋时支付的，尤其是“面积差额尾款”，这个是在办理交接手续时，被告必须向原告出示了《实测面积测绘报告》，并经原告查验确认后，原告才会支付的。由于原告和被告之间根本就没有过所谓房屋交接，所以原告至今从未看到过相关文件。原告庭审时才第一次看到被告的实测面积报告，原告既然不知道面积差异，何来拒付面积差额尾款一说？并且这也正好证明了被告未为原告办理交付手续的事实。
更令人可笑的是，被告在庭审中多次出现前后自相矛盾的言辞。被告先是称本案商品房实测面积要比合同约定的面积大，故原告目前尚有一万多余款没有付清。正因为原告房屋全款还没有付清，故被告拒绝向原告交付房屋。接着，被告又称其实早就通知原告办理了交付手续，且原告已经验房。被告前后完全不一的两种说法恰巧暴露了被告企图颠倒黑白、逃避法律责任的恶意抗辩行为。根据最高人民法院在《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》中指出要“制裁恶意违约行为，保护购房人利益”，我们认为，对于本案被告的恶意违约的行为，人民法院应当依法严厉制裁。
三、被告试图通过一张《目前房屋的质量问题》，就借此作为原告已验房却拒绝接收房屋的证据，以达到逃避法律责任的目的是错误的，房屋交付最终的标志应为买受人签署房屋交接单。
被告称事实上已向原告交付房屋，但由于原告自己的原因拒绝接收房屋。请问原告怎么拒绝收房了？！有何证据证明原告拒绝收房？！如果被告为原告办理了交付手续，原告且已验房，但原告拒收的话，那被告最起码也要让原告写下书面的拒绝理由，以维护自己的权益。否则，按照合同被告完全可以合理地拒绝原告各项要求，更可以要求原告承担逾期收房的违约责任啊！对被告而言，轻易地放弃对自己有利证据的收集，不光是放弃了自己的权益，反过来还要承担逾期交房的违约责任。这显然是不符合逻辑的！
被告认为原告去看房并提出质量问题就是等同于原告已验房，这是错误的，看房和验房完全是两个不同的概念。看房是购买前和购买后都可以发生的，但验房是双方在办理交付时进行的。被告一直都未正式书面通知原告交付房屋，何来验房一说？！况且，原告在庭审中已陈述：在买房前和买房后原告都曾到现场去看房，甚至可以不用钥匙从其他通道上去。原告买房前去看房是原告的权利，原告购房后去看房并提出相应的意见也是原告作为业主的权利。况且，原告虽然提出了相应的整改想法，但是从来没有以该房屋有质量问题为由来拒绝接收房屋。这里要说明的是，原告看房过程中对瑕疵部分提出意见是原告的权利，也是双方签订合同时销售员向原告许诺过的：购房后，原告对目前房屋尚存在的一些瑕疵问题可书面提出，开发商可以为其整改。但目前，被告却通过一张《目前房屋的质量问题》就借此作为原告拒绝接收房屋的证据，实在太牵强！而被告所谓的《工程整改处理表》既不是原告所写，又没有落款签名，根本不能证明什么。
四、原告有权要求被告按合同约定，书面通知原告办理交付手续，这具有必要性和重要性，也有利于保护原告作为业主的合法权益不受侵害。
一般来说，交付通知书主要有以下五方面的内容：
1．通知购房人办理入住手续的时间、地点；
2．通知购房人需携带的文件、资料；
3．通知购房人还需交纳的费用；
4.提醒购房人因其自身原因未能在规定的期限和地点办理入住交付手续的法律后果；
5．告知购房人办理入住手续的基本流程及相关注意事项。
可见，商品房买卖不是简单的一手交钱一手交货，而是一种法律行为。商品房的交付更关系着整个房屋买卖过程，意味着开发商将房屋风险转移给了买受人。因此，房屋交付有一定的步骤和内容，不得随意简化。
本案中，原、被告既已约定书面通知交付方式，那么书面通知交付这就是被告的义务。在国际销售合同中，书面通知尤其重要，商品房买卖当然也不例外。书面通知交付房屋是开发商最起码的义务。同时，开发商发出书面交付通知是非常必要的，因为只有收到了书面交付通知，原告才能清楚、明白地知道何时、何地、带什么证件和资料、到什么部门去怎么办理收房手续等。如果买受人未接到书面通知，买受人就没有办法前往收房。
本案中，如果被告按照合同约定及时发出书面交付通知，那么原告就可以顺理成章按照合同约定来履行交接手续。现在的问题是被告没有按照合同约定发出书面交付通知，并且对原告的善意提醒无动于衷，甚至在原告忍无可忍委托律师发出律师函后，依然不管不顾、置若罔闻！致使原告至今无法完成房屋交接手续。
此时，面对被告颠倒黑白，肆意践踏业主权利的行为，原告唯一的途径就是
通过庄严、公正的法庭，来捍卫自己的权益！原告到法庭来诉讼的目的，除了希望用法律手段来要求被告承担违约责任外，还希望被告严格遵守合同尽快送达书面通知，使得原告能够早日装修入住。原告更冀望通过依法维权，使被告从此抛弃侥幸心理，严格按照合同履行自己的责任，善待每一位业主，让每一位用自己“血汗钱”来购买御水华庭住房的业主，都能开开心心地拥有一个满意的新家！
综上所述，本代理人请求法庭根据本案事实和相关法律，依法支持原告的诉讼请求。
以上代理意见，请法庭依法采纳！谢谢！
上海**律师事务所
荆华律师
二〇一二年七月十日
