成功案例
洪某诉某房产公司商品房预售合同
作者：盈科涂志文 律师 时间：2017年12月07日
洪某诉某房产公司商品房预售合同案
案情介绍
2009年3月27日，洪某与房产公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：洪某购买房产公司开发建设的址于厦门市湖里区凯悦新城10-2#楼1梯3层301单元房产，总价款341714元；房产公司应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付洪某使用；房产公司如未按合同规定的期限将商品房交付洪某使用，按逾期时间分别处理，即逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，房产公司按日向洪某支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，洪某有权解除合同，洪某要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，房产公司按日向洪某支付已付款万分之二的违约金；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由房产公司承担的责任，或加重洪某责任、排除洪某主要权利的内容；合同还对双方的其他权利、义务作了相应的约定。
同日,双方还签订了一份《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件六，协议第五条对商品房的交付约定如下：1、10#楼（含10-1、10-2、10-3）具体交房时间以高压线落地后算起二十个月内交房；2、房产公司应按照合同第八条规定如期交房，房产公司也可以提前交房，但是，交房前洪某必须全部交清购房应付款、税费与违约金，否则，房产公司有权拒绝办理交房手续，但该房屋的毁损、灭失风险及应缴纳的物业管理费与房屋公共维修金等应自房产公司统一通知的交房之日起由洪某承担。为此，洪某诉请房产公司立即向其支付逾期交房违约金39775元。
案例评析
洪某与房产公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均与法不悖，应认定合法有效。洪某购买的房产位于凯悦新城10#楼，10#楼受其上空高压线的影响可能会影响工期，对此情况原、房产公司在签订《商品房买卖合同》时均知情。架空线缆化工程属市政项目，该工程的进展受多方因素牵制，原、房产公司双方在签订合同时对10#楼上空高压线缆化工程的完工时间无法做出准确的预估，因此双方在补充协议中又作出了“10#楼（含10-1、10-2、10-3）具体交房时间以高压线落地后算起二十个月内交房”的约定，该约定应视为开发商与购买10#楼的业主之间的特别约定，而其他不受高压线影响的1#-9#楼的业主仍应适用合同第八条及补充协议第五条第二款关于交房时间的约定。洪某系10#楼的业主之一，因此房产公司应按补充协议第五条第一款约定的交房时间履行交付义务，即在高压线落地后算起二十个月内交房。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、房产公司应于本判决生效之日起十日内支付洪某洪艺聪逾期交房违约金××元。
二、驳回洪某的其他诉讼请求。
管理建议
1、在实际情况中，有很多超出意志之外的情形出现，例如本案中的“高压线缆化工程的完工时间”我们一般是无法做出准确的预估，在这样的情况下最好当场与买方再签订一份《补充协议》；
2、需要强调的是，在签订补充协议时假如无法准确预估时间的话，最好像本案中约定的“具体交房时间以高压线落地后算起二十个月内交房”。
案情介绍
2009年3月27日，洪某与房产公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：洪某购买房产公司开发建设的址于厦门市湖里区凯悦新城10-2#楼1梯3层301单元房产，总价款341714元；房产公司应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付洪某使用；房产公司如未按合同规定的期限将商品房交付洪某使用，按逾期时间分别处理，即逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，房产公司按日向洪某支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，洪某有权解除合同，洪某要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，房产公司按日向洪某支付已付款万分之二的违约金；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由房产公司承担的责任，或加重洪某责任、排除洪某主要权利的内容；合同还对双方的其他权利、义务作了相应的约定。
同日,双方还签订了一份《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件六，协议第五条对商品房的交付约定如下：1、10#楼（含10-1、10-2、10-3）具体交房时间以高压线落地后算起二十个月内交房；2、房产公司应按照合同第八条规定如期交房，房产公司也可以提前交房，但是，交房前洪某必须全部交清购房应付款、税费与违约金，否则，房产公司有权拒绝办理交房手续，但该房屋的毁损、灭失风险及应缴纳的物业管理费与房屋公共维修金等应自房产公司统一通知的交房之日起由洪某承担。为此，洪某诉请房产公司立即向其支付逾期交房违约金39775元。
案例评析
洪某与房产公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均与法不悖，应认定合法有效。洪某购买的房产位于凯悦新城10#楼，10#楼受其上空高压线的影响可能会影响工期，对此情况原、房产公司在签订《商品房买卖合同》时均知情。架空线缆化工程属市政项目，该工程的进展受多方因素牵制，原、房产公司双方在签订合同时对10#楼上空高压线缆化工程的完工时间无法做出准确的预估，因此双方在补充协议中又作出了“10#楼（含10-1、10-2、10-3）具体交房时间以高压线落地后算起二十个月内交房”的约定，该约定应视为开发商与购买10#楼的业主之间的特别约定，而其他不受高压线影响的1#-9#楼的业主仍应适用合同第八条及补充协议第五条第二款关于交房时间的约定。洪某系10#楼的业主之一，因此房产公司应按补充协议第五条第一款约定的交房时间履行交付义务，即在高压线落地后算起二十个月内交房。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、房产公司应于本判决生效之日起十日内支付洪某洪艺聪逾期交房违约金××元。
二、驳回洪某的其他诉讼请求。
管理建议
1、在实际情况中，有很多超出意志之外的情形出现，例如本案中的“高压线缆化工程的完工时间”我们一般是无法做出准确的预估，在这样的情况下最好当场与买方再签订一份《补充协议》；
2、需要强调的是，在签订补充协议时假如无法准确预估时间的话，最好像本案中约定的“具体交房时间以高压线落地后算起二十个月内交房”。
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