购买“三产房”的风险与规避
作者： 梁帅律师

关键词：三产房、合作建房、居住权、租赁
定义
因属于农民所有的集体土地被征收后，向政府申请的在发展产业用地上建造的房屋，“三产用地”，是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题，留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地，地块性质不能进行经营性房地产开发，三产用地上的房产只能取得集体不动产权证，不是商品房，没有商品房预售许可证不能上市交易。
风险

一、项目因证件不齐全，无法开工建设、延期交付甚至烂尾、开发商跑路，无法拿到房子。由于是小企业开发，资金不足，在未取得四证的情况下就对外销售、圈钱。甚至有些开发商，先假装开工盖几层，出售圈钱差不多了，就以资金链断裂、烂尾为由跑路。

二、无法办理个人房产证。三产用地不能办理个人产权证，只能办理集体产权证。无法进行银行贷款，开发商完全可以与他人再次签订房屋买卖协议，从而达到一房二卖或是多卖，购买都的利益得不到保证。

三、无法落户及就近入学。三产用地，是商业用地和产业用地，不能落户，也不能分配学区。
运作方式
开发商与购房都签订《定向合作开发协议》，实属挂关头买狗肉，三产房的合作模式是，村委出地，开发商出资建房，只能办理集体产权，登记在村委名下 ，不能分开办证。
规避
尽量不购买期房，要买已竣工验收合格的现房。购买期房，涉及诉讼时，法院认定购房合同无效，买受人面临钱房两空的可能。一方面开发商破产，没有可供执行的财产；另一方面，烂尾楼，无法拿到房子。购买现房，至少能拿到房子，涉诉时，法院认定为租赁期限为20年的租赁合同，超过部分无效。这样，购买人可以使用房子或转租，避免钱房两空的现象。