律师随笔
想获得理想拆迁补偿，这两点内容很重要
作者：吴少博 律师 时间：2018年01月09日
“拆迁补偿”是所有被拆迁企业主最关心的问题，因为它通常是引发拆迁双方之间各种问题、激化矛盾的根源之所在。拆迁补偿数额的多少，合理与否，怎样才能争取到满意的补偿，这些问题往往都是每一个被拆迁人关注的焦点。
在拆迁开始之初，被拆迁企业想要获得合理的补偿款，那就必须提前弄清楚两个问题。一是企业在拆迁时所能获得的补偿范围到底有哪些？二是企业在面对拆迁时应该提前做好哪些准备计划，才能确保最终拿到这些补偿款？这些问题是前期征收开始时，企业主应该最先明白的两个问题。俗话说：“知己知彼，百战不殆”在这条争取合理补偿的道路上，企业主们唯有先做到“知己”，才能在后面谈判过程中“知彼”，从而获得满意的补偿。因此，明确自身的价值所在，也是确保企业争取合理补偿款的先决条件之一。
企业在拆迁时所能获得的补偿范围到底有哪些？
很多中小型企业主在遭遇拆迁时，只知道拆迁会使自己遭受损失。但是具体遭受什么损失？如何要补偿？从哪些方面要？该要多少？这些问题统统都不知道。在这种情况下就与拆迁方进行谈判、报价甚至签订补偿协议，是非常危险的行为，肯定会导致最后的补偿大大缩减。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，可以概括中小企业在拆迁的过程，一般可以获得补偿项目的有以下几个方面。
1. 土地使用权的补偿
实践中土地的补偿要按照占用的性质（既属于国有土地还是集体土地）以及使用的年限等来进行参考，企业主取得土地使用权的方式，主要有以下几种：
（1）本村村民在本村土地上承包土地衍生出的土地承包经营权。
（2）通过拍卖、一次性买断等方式取得集体建设用地使用权证。
（3）经过国有土地出让或者划拨而取得工业用地资质的。
这些都是应该纳入土地使用赔偿范围的。
2. 厂房重置成新价
厂房的重置成新价就是厂房重置后再建起来需要多少钱。只要满足了正规厂房的固定形态，不论是砖木结构、还是简单临时的搭建房屋，只要是用于实际正常的生产，都应该按厂房来计算。在实践中由于厂房的结构、宽度、高度不同，所获得的补偿价格也不同。
3. 停产停业损失费
一般情况下只有正常经营的合法企业，才会获得一次性停产停业损失费。需要注意的是，如果实际生产地与注册地不一致的，是不具备这种合法经营主体资格的。一次性停产停业费主要包括以下几个方面。
（1） 企业预期利益损失。如果企业单月的预期利润是十万，因拆迁造成六个月停产停业损失的，有可能会获得六个月的损失赔偿
（2） 违约损失。企业与客户签订100万订单，因拆迁不能继续履行的，其违约成本会获得补偿。
（3） 财务成本。企业存在贷款的，每年需支付的财务利息。因为拆迁经营中断，所导致的财务成本增加，也是应该划到补偿范围之内的。
（4） 对于人员安置派遣款，只有国营企业和集体所有制企业才会涉及。中小企业的这部分补偿，往往都包含在一次性停产停业费中。
4. 装修附属物及不可移动的机械设备
建筑的装修是不可能挪动的，所以这部分的损失要按重置成新来算，结合使用程度和年限来考虑。对于不可移动的机械设备（移动会损失原价值50%以上的）哪怕是一个水泵、一个变压器，任何的机械设备都应纳入装修附属物的范围内，按重置成新来进行补偿。
5. 搬迁费用
搬迁费主要指可移动的设备（包括机械设备）及其所有附属设施等，都是要进行搬迁，继续投入使用的。据此产生的设备搬迁和安装费用，拆迁方应给予补偿。如果是异地安置的，应根据实际情况考虑动迁时至建成新厂期间的安置费用。
企业在面对拆迁时应该提前做好哪些准备计划，才能确保最终拿到这些补偿款？
企业明确补偿范围后，一定要对拆迁前期可能遇到的问题进行梳理，必须做到提前布局，未雨绸缪，防范于未然。所以企业不仅要了解此次拆迁项目的背景，吃透各项拆迁安置补偿的政策，更重要的是对企业自身做提前准备。这样才能为最终取得合理补偿款，提供有效的保障。北京吴少博律师事务所主任律师吴少博提醒各位企业主前期准备要分三步走：
首先，准备一份财产清单，来整理企业资产明确资产总和。财产清单包括：1.企业范围内的土地面积、厂房、办公室、员工宿舍的面积。2.不可移动的机器及附属物的清单。3.可移动但移动会贬值设备的损失清单等；这样做可以防止拆迁方的评估报告缺项漏项，做到自己心中有数，在客观上进行合理评估。
其次，要准备一份材料清单来证明企业是合法建立的，不属于违章建筑。材料清单包括：1.企业的土地使用权证2.签订的各种协议3.厂房的建设规划许可证4.营业执照5.纳税凭证等，已有的要保存好，列好清单，没有这些证明材料但对于违章建筑认定有重要意义的要尽量想办法补办，补齐。
最后，在接下来的拆迁过程中，拆迁方可能为达目的会不择手段，常用手段多为两种。一是让当地诸如税务、消防、安全监管等部门去查企业税收、消防、安全生产等方面的问题，制造问题来对企业进行处罚，所以针对这一方面要提前做好自我完善。二，企业对即将到期的银行贷款要认真对待。拆迁方在企业贷款到期后，通常会促使银行来起诉被拆迁企业，在诉讼中将企业资产作低，企图以此方式结束拆迁。一旦此时企业资金周转不顺，将非常被动，甚至是带来致命的打击。
企业拆迁涉及利益之巨大，它是企业经营过程中最致命的风险因素之一，当企业主遇到拆迁后，往往都是两种状态，或是盲目乱冲乱撞，或是原地徘徊观望。这样没有目的的搏杀与等待，最后都会错过最佳的维权时机，导致维权失败。在此吴少博律师提醒各位企业主：在面对企业拆迁时，一定不能慌乱，拆迁伊始就应尽快的请律师介入，避免盲目维权，给自己带来不必要的损失。明确自身利弊，在拆迁前期锋利自己的武器，选择恰当的时机，积极争取主动权，唯有这样才能在征地拆迁这场博弈中游刃有余，从而获得满意的补偿。
在拆迁开始之初，被拆迁企业想要获得合理的补偿款，那就必须提前弄清楚两个问题。一是企业在拆迁时所能获得的补偿范围到底有哪些？二是企业在面对拆迁时应该提前做好哪些准备计划，才能确保最终拿到这些补偿款？这些问题是前期征收开始时，企业主应该最先明白的两个问题。俗话说：“知己知彼，百战不殆”在这条争取合理补偿的道路上，企业主们唯有先做到“知己”，才能在后面谈判过程中“知彼”，从而获得满意的补偿。因此，明确自身的价值所在，也是确保企业争取合理补偿款的先决条件之一。
企业在拆迁时所能获得的补偿范围到底有哪些？
很多中小型企业主在遭遇拆迁时，只知道拆迁会使自己遭受损失。但是具体遭受什么损失？如何要补偿？从哪些方面要？该要多少？这些问题统统都不知道。在这种情况下就与拆迁方进行谈判、报价甚至签订补偿协议，是非常危险的行为，肯定会导致最后的补偿大大缩减。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，可以概括中小企业在拆迁的过程，一般可以获得补偿项目的有以下几个方面。
1. 土地使用权的补偿
实践中土地的补偿要按照占用的性质（既属于国有土地还是集体土地）以及使用的年限等来进行参考，企业主取得土地使用权的方式，主要有以下几种：
（1）本村村民在本村土地上承包土地衍生出的土地承包经营权。
（2）通过拍卖、一次性买断等方式取得集体建设用地使用权证。
（3）经过国有土地出让或者划拨而取得工业用地资质的。
这些都是应该纳入土地使用赔偿范围的。
2. 厂房重置成新价
厂房的重置成新价就是厂房重置后再建起来需要多少钱。只要满足了正规厂房的固定形态，不论是砖木结构、还是简单临时的搭建房屋，只要是用于实际正常的生产，都应该按厂房来计算。在实践中由于厂房的结构、宽度、高度不同，所获得的补偿价格也不同。
3. 停产停业损失费
一般情况下只有正常经营的合法企业，才会获得一次性停产停业损失费。需要注意的是，如果实际生产地与注册地不一致的，是不具备这种合法经营主体资格的。一次性停产停业费主要包括以下几个方面。
（1） 企业预期利益损失。如果企业单月的预期利润是十万，因拆迁造成六个月停产停业损失的，有可能会获得六个月的损失赔偿
（2） 违约损失。企业与客户签订100万订单，因拆迁不能继续履行的，其违约成本会获得补偿。
（3） 财务成本。企业存在贷款的，每年需支付的财务利息。因为拆迁经营中断，所导致的财务成本增加，也是应该划到补偿范围之内的。
（4） 对于人员安置派遣款，只有国营企业和集体所有制企业才会涉及。中小企业的这部分补偿，往往都包含在一次性停产停业费中。
4. 装修附属物及不可移动的机械设备
建筑的装修是不可能挪动的，所以这部分的损失要按重置成新来算，结合使用程度和年限来考虑。对于不可移动的机械设备（移动会损失原价值50%以上的）哪怕是一个水泵、一个变压器，任何的机械设备都应纳入装修附属物的范围内，按重置成新来进行补偿。
5. 搬迁费用
搬迁费主要指可移动的设备（包括机械设备）及其所有附属设施等，都是要进行搬迁，继续投入使用的。据此产生的设备搬迁和安装费用，拆迁方应给予补偿。如果是异地安置的，应根据实际情况考虑动迁时至建成新厂期间的安置费用。
企业在面对拆迁时应该提前做好哪些准备计划，才能确保最终拿到这些补偿款？
企业明确补偿范围后，一定要对拆迁前期可能遇到的问题进行梳理，必须做到提前布局，未雨绸缪，防范于未然。所以企业不仅要了解此次拆迁项目的背景，吃透各项拆迁安置补偿的政策，更重要的是对企业自身做提前准备。这样才能为最终取得合理补偿款，提供有效的保障。北京吴少博律师事务所主任律师吴少博提醒各位企业主前期准备要分三步走：
首先，准备一份财产清单，来整理企业资产明确资产总和。财产清单包括：1.企业范围内的土地面积、厂房、办公室、员工宿舍的面积。2.不可移动的机器及附属物的清单。3.可移动但移动会贬值设备的损失清单等；这样做可以防止拆迁方的评估报告缺项漏项，做到自己心中有数，在客观上进行合理评估。
其次，要准备一份材料清单来证明企业是合法建立的，不属于违章建筑。材料清单包括：1.企业的土地使用权证2.签订的各种协议3.厂房的建设规划许可证4.营业执照5.纳税凭证等，已有的要保存好，列好清单，没有这些证明材料但对于违章建筑认定有重要意义的要尽量想办法补办，补齐。
最后，在接下来的拆迁过程中，拆迁方可能为达目的会不择手段，常用手段多为两种。一是让当地诸如税务、消防、安全监管等部门去查企业税收、消防、安全生产等方面的问题，制造问题来对企业进行处罚，所以针对这一方面要提前做好自我完善。二，企业对即将到期的银行贷款要认真对待。拆迁方在企业贷款到期后，通常会促使银行来起诉被拆迁企业，在诉讼中将企业资产作低，企图以此方式结束拆迁。一旦此时企业资金周转不顺，将非常被动，甚至是带来致命的打击。
企业拆迁涉及利益之巨大，它是企业经营过程中最致命的风险因素之一，当企业主遇到拆迁后，往往都是两种状态，或是盲目乱冲乱撞，或是原地徘徊观望。这样没有目的的搏杀与等待，最后都会错过最佳的维权时机，导致维权失败。在此吴少博律师提醒各位企业主：在面对企业拆迁时，一定不能慌乱，拆迁伊始就应尽快的请律师介入，避免盲目维权，给自己带来不必要的损失。明确自身利弊，在拆迁前期锋利自己的武器，选择恰当的时机，积极争取主动权，唯有这样才能在征地拆迁这场博弈中游刃有余，从而获得满意的补偿。
