律师随笔
征收方决不告诉你的国有土地房屋征收细节，知道这几点就够了
作者：吴少博 律师 时间：2018年02月01日
国有土地上房屋征收是指为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，并对被征收房屋所有权人给予公平补偿的行政行为。征收程序大体包括：征收方作出征收决定；征收补偿部门对被征收人进行补偿；实施搬迁三个阶段。《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台为规范政府征收行为、维护被征收人合法权益提供了重要保障。为此北京吴少博律师事务所结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和律师多年实务经验，针对征收程序问题为大家归纳了总结了在国有土地上房屋征收的几点细节，希望对大家了解国有土地上房屋征收有所帮助。
一、征收决定的作出
征收决定的作出需要基于公共利益需要
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收主体作出的房屋征收决定，必须以保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益需要为前提。征收城市房屋必须基于公共利益需要。结合我国现状而言，工业化、城镇化是经济社会发展、国家现代化的必然趋势，是公共利益的重要表现方面。2004年我国宪法修正案为保护公民个人合法的私有财产，规定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能进行征收或者征用。这标志着公共利益征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式已成为历史。
政府才是公共利益征收惟一补偿主体
过去，拆迁主体多由开发商向当地建设主管部门申请拆迁许可，获批后由开发商实施拆迁。而开发商为了追求利润，会尽可能压缩补偿标准，最终造成拆迁人与被拆迁人间矛盾激化。《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后明确规定，各地人民政府才是征收与补偿唯一主体。由政府部门负责房屋征收与补偿工作，可以禁止建设单位参与搬迁活动，防止任何单位和个人得采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
在过去，开发商实施拆迁行为，需要行政机关给拆迁人颁发拆迁许可证，拆迁补偿协议一旦达不成，政府可以做出有利于拆迁人的拆迁裁决，而政府却不承担责任，由此导致的拆迁矛盾愈演愈烈。而《国有土地上房屋征收与补偿条例》将拆迁许可证的方式废除，所有的国有土地上房屋征收行为都变为政府行为，政府对此负责。被征收人对政府的征收决定不服的，既可以进行行政复议，也可以进行行政诉讼。因此，加大了政府的责任，一旦出现问题，责任主体就非常明确，政府会谨慎地对待房屋征收与补偿工作。这样，从制度上保证了征收、补偿工作的规范化。
二、对被征收人进行补偿
征收补偿标准
房屋征收中给予多少补偿，是人们最为关注的问题，直接关系人民群众的切身利益。而且搬迁引发的矛盾大多集中在征收补偿的标准和补偿是否公平上。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”
本条规定明确了补偿的时间和标准。时间是房屋征收决定公告之日，标准是不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。这也是被征收人最关心的一点。以市场价格作为补偿标准，使得被征收人的基本利益得到保障。这不仅包括对房屋的补偿，也包括对土地使用权的补偿。这就可以确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。
被征收人协商选评估机构
过去，对房屋价值的评估都是由政府指定的评估机构进行的，或者由开发商和被征收人共同协商决定，有的甚至是由开发商指定的评估机构，致使许多被征收人都对评估机构不信任，被征收人也没有选择权。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。”这就极大地维护了被征收人的权益，有利于房屋评估的公平和公正。打破了以往一家独大的评估局面，并从根本上解决错估、漏估、少估等明知有误又无法改变的不公现象，使评估更贴近实际、更公平、更具科学性。
被征收人有选择补偿方式的权利
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”货币补偿与房屋产权调换是两种法定的补偿方式。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》征求意见稿中，明确规定了补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。但在最终通过的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，只规定了被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，而删除了或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。这就在解释上带来了一个问题：被征收人依《国有土地上房屋征收与补偿条例》能选择货币补偿与房屋产权调换组合式的补偿方式吗？回答应是肯定的，被征收人有权选择补偿方式，房屋征收部门应当尊重被征收人的选择。在可能的补偿方式选择中，被征收人有权选择单一的货币补偿方式，有权选择单一的房屋产权调换补偿方式，也有权组合选择货币补偿与房屋产权调换。不论是选择单一补偿方式，还是选择组合补偿方式，只要是不违背公平补偿原则，不会不当增加补偿费用，房屋征收部门就没有理由拒绝。
三、实施搬迁
征收房屋应先补偿后搬迁
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”并进一步明确“作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”。对于之前由建设单位执行补偿，容易出现推诿、拖欠等不负责任的情况，《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确现在由政府替代建设单位，政府也需满足这个要求，以保证在搬迁前补偿到位。由政府发放补偿款增加公信力的同时，使被征收人安心、放心，也便于依法征收的顺利进行。
总结：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》将征收程序化，在尊重被征收人意愿的基础上规范政府征收行为，赋予被征收人充分参与决策权利与获得补偿权利，不仅维护被征收人合法权益，而且还是行政执法的重要保障。然而在司法实践中，政策性拆迁、三违一拆、五违必治、环保关停、拆违促拆迁等等现象比比皆是对被征收人的身心、财产造成多重打击。北京吴少博律师事务所希望通过本文的介绍，使得被征收人在了解法律赋予自己的权利的前提下，能合理运用法律知识解决在征地拆迁中所面临的问题。
一、征收决定的作出
征收决定的作出需要基于公共利益需要
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收主体作出的房屋征收决定，必须以保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益需要为前提。征收城市房屋必须基于公共利益需要。结合我国现状而言，工业化、城镇化是经济社会发展、国家现代化的必然趋势，是公共利益的重要表现方面。2004年我国宪法修正案为保护公民个人合法的私有财产，规定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能进行征收或者征用。这标志着公共利益征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式已成为历史。
政府才是公共利益征收惟一补偿主体
过去，拆迁主体多由开发商向当地建设主管部门申请拆迁许可，获批后由开发商实施拆迁。而开发商为了追求利润，会尽可能压缩补偿标准，最终造成拆迁人与被拆迁人间矛盾激化。《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后明确规定，各地人民政府才是征收与补偿唯一主体。由政府部门负责房屋征收与补偿工作，可以禁止建设单位参与搬迁活动，防止任何单位和个人得采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
在过去，开发商实施拆迁行为，需要行政机关给拆迁人颁发拆迁许可证，拆迁补偿协议一旦达不成，政府可以做出有利于拆迁人的拆迁裁决，而政府却不承担责任，由此导致的拆迁矛盾愈演愈烈。而《国有土地上房屋征收与补偿条例》将拆迁许可证的方式废除，所有的国有土地上房屋征收行为都变为政府行为，政府对此负责。被征收人对政府的征收决定不服的，既可以进行行政复议，也可以进行行政诉讼。因此，加大了政府的责任，一旦出现问题，责任主体就非常明确，政府会谨慎地对待房屋征收与补偿工作。这样，从制度上保证了征收、补偿工作的规范化。
二、对被征收人进行补偿
征收补偿标准
房屋征收中给予多少补偿，是人们最为关注的问题，直接关系人民群众的切身利益。而且搬迁引发的矛盾大多集中在征收补偿的标准和补偿是否公平上。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”
本条规定明确了补偿的时间和标准。时间是房屋征收决定公告之日，标准是不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。这也是被征收人最关心的一点。以市场价格作为补偿标准，使得被征收人的基本利益得到保障。这不仅包括对房屋的补偿，也包括对土地使用权的补偿。这就可以确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。
被征收人协商选评估机构
过去，对房屋价值的评估都是由政府指定的评估机构进行的，或者由开发商和被征收人共同协商决定，有的甚至是由开发商指定的评估机构，致使许多被征收人都对评估机构不信任，被征收人也没有选择权。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。”这就极大地维护了被征收人的权益，有利于房屋评估的公平和公正。打破了以往一家独大的评估局面，并从根本上解决错估、漏估、少估等明知有误又无法改变的不公现象，使评估更贴近实际、更公平、更具科学性。
被征收人有选择补偿方式的权利
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”货币补偿与房屋产权调换是两种法定的补偿方式。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》征求意见稿中，明确规定了补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。但在最终通过的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，只规定了被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，而删除了或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。这就在解释上带来了一个问题：被征收人依《国有土地上房屋征收与补偿条例》能选择货币补偿与房屋产权调换组合式的补偿方式吗？回答应是肯定的，被征收人有权选择补偿方式，房屋征收部门应当尊重被征收人的选择。在可能的补偿方式选择中，被征收人有权选择单一的货币补偿方式，有权选择单一的房屋产权调换补偿方式，也有权组合选择货币补偿与房屋产权调换。不论是选择单一补偿方式，还是选择组合补偿方式，只要是不违背公平补偿原则，不会不当增加补偿费用，房屋征收部门就没有理由拒绝。
三、实施搬迁
征收房屋应先补偿后搬迁
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”并进一步明确“作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”。对于之前由建设单位执行补偿，容易出现推诿、拖欠等不负责任的情况，《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确现在由政府替代建设单位，政府也需满足这个要求，以保证在搬迁前补偿到位。由政府发放补偿款增加公信力的同时，使被征收人安心、放心，也便于依法征收的顺利进行。
总结：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》将征收程序化，在尊重被征收人意愿的基础上规范政府征收行为，赋予被征收人充分参与决策权利与获得补偿权利，不仅维护被征收人合法权益，而且还是行政执法的重要保障。然而在司法实践中，政策性拆迁、三违一拆、五违必治、环保关停、拆违促拆迁等等现象比比皆是对被征收人的身心、财产造成多重打击。北京吴少博律师事务所希望通过本文的介绍，使得被征收人在了解法律赋予自己的权利的前提下，能合理运用法律知识解决在征地拆迁中所面临的问题。
