成功案例
房屋买卖合同中，卖方拒绝履行合同，买方可主张损失有哪些？
作者：周留侠 律师 时间：2019年05月09日
案情简介：
2016年7月10日，刘先生（买受人）与王先生（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，出卖人所售房屋坐落于北京市丰台区太柏西路X号X号楼X号房屋，该房屋成交价格为150万元，该房屋家具、家电、装饰修饰及配套设施设备等作价为76万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；买受人申请公积金贷款，贷款金额120万元，房屋总价款226万元，买方于批贷后过户前5个工作日内将首笔首付款102万元以理房通托管的方式支付，双方并约定了违约责任以相当于该房屋总价款20%支付违约金，双方签署合同当日，买方支付定金3万元，，2016年8月11日，双方办理了网签合同。
2016年8月21日，买方和卖方签订了合同变更申请单约定，买方于2016年8月31日前将第二笔定金40万元支付给卖方，双方并约定于2016年8月31日前将房屋交付给买方。
2016年8月31日，双方在交付房屋时发生矛盾，未顺利交房，之后双方签署了《收款证明》，收款证明内容载明因卖方拒绝继续履行合同，买方向卖方索要已支付的全部定金43万元，并确认已收到卖方退还的定金43万元。
买方于2016年9月12日向丰台区人民法院提起诉讼，要求卖方继续履行合同履行过户并要求支付逾期交房的违约金。一审法院于2017年3月7日作出驳回买方诉讼请求，买方上诉，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
买方于2018年4月份再次向丰台区人民法院起诉要求卖方支付违约赔偿共计80万元，其中包括违约金45.2万和房屋差价损失34.8万。本案经过一审法院审理，判决卖方支付买方违约金及房屋差价损失60万元。卖方收到一审判决后深感委屈，通过与周留侠律师沟通确定基本的诉讼策略后，决定委托周留侠律师维护自己的合法权益。
代理思路：
周留侠律师与卖方王先生进行交流后发现本案判决中有很多事实认定以及法律适用错误之处，决定以这些为突破口，上诉至二审法院，请求判令撤销一审判决、依法改判。并提出如下代理思路：
1、首先代理人到一审法院调取全部的案卷材料，全面了解一审的庭审情况；
2、根据一审法院认定的核心证据《收款证明》作为突破口，还原案件事实，确定双方的违约过错责任；
3、王先生配偶在另案中的表述与本案认定的事实不符；
4、 对方对其主张的差价损失一审提供的证据较薄弱，没有确定差价损失；
5、补充提交新证据证明出卖方无主观违约情形、案外连环买卖的情况。
以上五点代理思路可以证明，买卖人双方在交房当日未完成交房的原因系买方人提出的无合同依据强行要求卖房人将属于案外人即租户的衣柜留下，在发生矛盾后，买方执意坚持要求交付衣柜，导致合同无法履行。一审法院支持的损失数额没有法律依据，综上一审法院在事实认定及法律适用均存在错误。
案件结果：
经过我方上诉，二审法院撤销了一审法院并依法改判。
律师随笔：
房屋买卖合同纠纷中，因一方违约或双方过错导致合同无效、解除的，该涉案房屋市场价格变化较大，买受人主张赔偿房屋升值损失，司法实践主要存在以下三种处理方式：
（一）房屋上涨的房价损失，属于市场价格自然波动，不属于可预见到的情形，法院不予支持。
（二）房屋买卖合同无效或被解除，违约方应承担相应的违约责任。买受人主张因房屋价值上涨给其造成的损失，理由正当，于法有据，予以支持。
1、举证责任：根据谁主张谁举证的原则，买受人于房屋买卖合同被认定无效或解除后，主张房屋升值损失，应承担相应的举证责任；
2、损失是否能被认定：房屋升值损失为评估后实际价格损失，不能仅比照市场行情进行酌情推测；
3、损失数额的确定：应综合考量公平原则、违约责任的轻重、双方过错程度，涉案房屋的涨价损失应在合同的签订日及解除期间予以考量，合理确定赔偿数额。
（三）房屋买卖合同无效或被解除，违约方应承担相应的违约责任。买受人主张房屋上涨的损失，已经包括了在违约责任认定中，不予重复计算。
2016年7月10日，刘先生（买受人）与王先生（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，出卖人所售房屋坐落于北京市丰台区太柏西路X号X号楼X号房屋，该房屋成交价格为150万元，该房屋家具、家电、装饰修饰及配套设施设备等作价为76万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；买受人申请公积金贷款，贷款金额120万元，房屋总价款226万元，买方于批贷后过户前5个工作日内将首笔首付款102万元以理房通托管的方式支付，双方并约定了违约责任以相当于该房屋总价款20%支付违约金，双方签署合同当日，买方支付定金3万元，，2016年8月11日，双方办理了网签合同。
2016年8月21日，买方和卖方签订了合同变更申请单约定，买方于2016年8月31日前将第二笔定金40万元支付给卖方，双方并约定于2016年8月31日前将房屋交付给买方。
2016年8月31日，双方在交付房屋时发生矛盾，未顺利交房，之后双方签署了《收款证明》，收款证明内容载明因卖方拒绝继续履行合同，买方向卖方索要已支付的全部定金43万元，并确认已收到卖方退还的定金43万元。
买方于2016年9月12日向丰台区人民法院提起诉讼，要求卖方继续履行合同履行过户并要求支付逾期交房的违约金。一审法院于2017年3月7日作出驳回买方诉讼请求，买方上诉，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
买方于2018年4月份再次向丰台区人民法院起诉要求卖方支付违约赔偿共计80万元，其中包括违约金45.2万和房屋差价损失34.8万。本案经过一审法院审理，判决卖方支付买方违约金及房屋差价损失60万元。卖方收到一审判决后深感委屈，通过与周留侠律师沟通确定基本的诉讼策略后，决定委托周留侠律师维护自己的合法权益。
代理思路：
周留侠律师与卖方王先生进行交流后发现本案判决中有很多事实认定以及法律适用错误之处，决定以这些为突破口，上诉至二审法院，请求判令撤销一审判决、依法改判。并提出如下代理思路：
1、首先代理人到一审法院调取全部的案卷材料，全面了解一审的庭审情况；
2、根据一审法院认定的核心证据《收款证明》作为突破口，还原案件事实，确定双方的违约过错责任；
3、王先生配偶在另案中的表述与本案认定的事实不符；
4、 对方对其主张的差价损失一审提供的证据较薄弱，没有确定差价损失；
5、补充提交新证据证明出卖方无主观违约情形、案外连环买卖的情况。
以上五点代理思路可以证明，买卖人双方在交房当日未完成交房的原因系买方人提出的无合同依据强行要求卖房人将属于案外人即租户的衣柜留下，在发生矛盾后，买方执意坚持要求交付衣柜，导致合同无法履行。一审法院支持的损失数额没有法律依据，综上一审法院在事实认定及法律适用均存在错误。
案件结果：
经过我方上诉，二审法院撤销了一审法院并依法改判。
律师随笔：
房屋买卖合同纠纷中，因一方违约或双方过错导致合同无效、解除的，该涉案房屋市场价格变化较大，买受人主张赔偿房屋升值损失，司法实践主要存在以下三种处理方式：
（一）房屋上涨的房价损失，属于市场价格自然波动，不属于可预见到的情形，法院不予支持。
（二）房屋买卖合同无效或被解除，违约方应承担相应的违约责任。买受人主张因房屋价值上涨给其造成的损失，理由正当，于法有据，予以支持。
1、举证责任：根据谁主张谁举证的原则，买受人于房屋买卖合同被认定无效或解除后，主张房屋升值损失，应承担相应的举证责任；
2、损失是否能被认定：房屋升值损失为评估后实际价格损失，不能仅比照市场行情进行酌情推测；
3、损失数额的确定：应综合考量公平原则、违约责任的轻重、双方过错程度，涉案房屋的涨价损失应在合同的签订日及解除期间予以考量，合理确定赔偿数额。
（三）房屋买卖合同无效或被解除，违约方应承担相应的违约责任。买受人主张房屋上涨的损失，已经包括了在违约责任认定中，不予重复计算。
