成功案例
买卖合同纠纷案
作者：臧梵清 律师 时间：2013年07月07日
买卖合同纠纷案
原告陈某某。
被告王某。
原告陈某、陈某某诉称：2007年8月29日，原、被告经中介方居间介绍，就位于某某路某某弄某号某某室房屋签订了《房地产买卖合同》。合同签订后，原、被告办理了房地产过户手续。但交易时，被告并未告知原告房屋内尚存在马某等户籍。原告发现房屋户籍情况后，多次与被告协商，但是被告始终拒绝办理户口迁出手续。根据合同补充条款约定，被告承诺自该房地产权利转移之日起50日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续，若在前述期限内，原有户口未能迁出，则每逾期一日，被告应当按照该房地产转让价款的万分之五向原告支付赔偿金。故诉至本院，诉请判令被告支付赔偿金人民币251,300元。
被告王某辩称：原、被告签订房屋买卖合同时，被告并不知道涉讼房屋中存在马某等（原房屋买卖合同卖方）户口，直到2009年10月中旬原告电话通知后才知晓。被告知晓后，立即与马某等联系，马某等在2009年12月15日迁出了户口。在这一过程中，被告并不存在违约行为，合同中约定的原有房屋内户口迁出是指如果被告本人户口在房屋内，应当履行迁出的义务。而被告从未迁进过涉讼房屋，也不存在未将户口迁出导致违约的行为，故原告无权要求赔偿金。而且，原告没有证据证明因为户口在内对其造成了实际损失。另外，被告认为，原告在房产权利转移两年后才发现存在其他户口，自身也存在过错，故不同意原告的诉讼请求。另外，即便法院确认合同补充条款是有效的，约定的违约金也过高，请求法院予以调整。
经审理查明，本市长宁区某某路某某弄某号某某室房屋原为被告王某所有。2007年8月29日，通过某某物业顾问有限公司某某路分公司居间介绍，原告陈某、陈某某（乙方）与被告王某（甲方）就上述涉讼房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。该合同约定，原告以70万元的价格向被告购买涉讼房屋。合同补充条款第三条约定，“甲方承诺自该房地产权利转移（送件取得收件收据）之日起的50日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若在前述期限内，原有户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。”2007年10月9日，涉讼房屋产权过户至原告名下。2009年6、7月份，原告发现房屋中存在马某某、张某某、马某某三人户口，并通知了被告。被告了解该情况即告知原告，上述户籍在册人员系被告前手产权人，并与上述人员取得联系要求迁出户口。
原、被告确认，上述户口于2009年12月15日已迁出。
上述事实，有《房地产买卖合同》、房地产权证、户籍情况摘录及当事人陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。
由于原、被告双方各执已见，本案调解不成。
本院认为，本案首先应当确定涉讼房屋内马某某等户口未迁出是否构成合同补充条款第三条约定的违约情况。合同补充条款第三条约定甲方应当迁出原有户口，并未特指是迁出被告户口，故应当理解成是泛指涉讼房屋内存在的任意户口。而且被告作为权利人在出售涉讼房屋时应当全面注意房屋状况。被告以不知房屋内有户口为由，拒绝承担违约责任的理由不成立。但是，原告作为买受人在取得房屋权利后亦应及时了解房屋状况，原告在房产过户后将近两年时间都未发现房屋内存在他人户口，未尽到及时检验义务，亦有一定过错，致违约期限扩大。并且在庭审过程中，原告也未对自己的实际损失进行举证。被告提出对违约金予以调整的请求，有事实和法律依据。综合以上情况，法庭认为，根据补充条款约定计算得出的违约金金额远远高于原告的实际损失，本院难以全额支持。综上，本院酌定被告应当承担的违约责任为18,000元。
据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，第一百一十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告王某应于本判决生效之日起十日内支付原告陈某、陈某某违约金人民币18,000元。
二、驳回原告陈某、陈某某的其余诉讼请求。
原告陈某某。
被告王某。
原告陈某、陈某某诉称：2007年8月29日，原、被告经中介方居间介绍，就位于某某路某某弄某号某某室房屋签订了《房地产买卖合同》。合同签订后，原、被告办理了房地产过户手续。但交易时，被告并未告知原告房屋内尚存在马某等户籍。原告发现房屋户籍情况后，多次与被告协商，但是被告始终拒绝办理户口迁出手续。根据合同补充条款约定，被告承诺自该房地产权利转移之日起50日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续，若在前述期限内，原有户口未能迁出，则每逾期一日，被告应当按照该房地产转让价款的万分之五向原告支付赔偿金。故诉至本院，诉请判令被告支付赔偿金人民币251,300元。
被告王某辩称：原、被告签订房屋买卖合同时，被告并不知道涉讼房屋中存在马某等（原房屋买卖合同卖方）户口，直到2009年10月中旬原告电话通知后才知晓。被告知晓后，立即与马某等联系，马某等在2009年12月15日迁出了户口。在这一过程中，被告并不存在违约行为，合同中约定的原有房屋内户口迁出是指如果被告本人户口在房屋内，应当履行迁出的义务。而被告从未迁进过涉讼房屋，也不存在未将户口迁出导致违约的行为，故原告无权要求赔偿金。而且，原告没有证据证明因为户口在内对其造成了实际损失。另外，被告认为，原告在房产权利转移两年后才发现存在其他户口，自身也存在过错，故不同意原告的诉讼请求。另外，即便法院确认合同补充条款是有效的，约定的违约金也过高，请求法院予以调整。
经审理查明，本市长宁区某某路某某弄某号某某室房屋原为被告王某所有。2007年8月29日，通过某某物业顾问有限公司某某路分公司居间介绍，原告陈某、陈某某（乙方）与被告王某（甲方）就上述涉讼房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。该合同约定，原告以70万元的价格向被告购买涉讼房屋。合同补充条款第三条约定，“甲方承诺自该房地产权利转移（送件取得收件收据）之日起的50日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若在前述期限内，原有户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。”2007年10月9日，涉讼房屋产权过户至原告名下。2009年6、7月份，原告发现房屋中存在马某某、张某某、马某某三人户口，并通知了被告。被告了解该情况即告知原告，上述户籍在册人员系被告前手产权人，并与上述人员取得联系要求迁出户口。
原、被告确认，上述户口于2009年12月15日已迁出。
上述事实，有《房地产买卖合同》、房地产权证、户籍情况摘录及当事人陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。
由于原、被告双方各执已见，本案调解不成。
本院认为，本案首先应当确定涉讼房屋内马某某等户口未迁出是否构成合同补充条款第三条约定的违约情况。合同补充条款第三条约定甲方应当迁出原有户口，并未特指是迁出被告户口，故应当理解成是泛指涉讼房屋内存在的任意户口。而且被告作为权利人在出售涉讼房屋时应当全面注意房屋状况。被告以不知房屋内有户口为由，拒绝承担违约责任的理由不成立。但是，原告作为买受人在取得房屋权利后亦应及时了解房屋状况，原告在房产过户后将近两年时间都未发现房屋内存在他人户口，未尽到及时检验义务，亦有一定过错，致违约期限扩大。并且在庭审过程中，原告也未对自己的实际损失进行举证。被告提出对违约金予以调整的请求，有事实和法律依据。综合以上情况，法庭认为，根据补充条款约定计算得出的违约金金额远远高于原告的实际损失，本院难以全额支持。综上，本院酌定被告应当承担的违约责任为18,000元。
据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，第一百一十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告王某应于本判决生效之日起十日内支付原告陈某、陈某某违约金人民币18,000元。
二、驳回原告陈某、陈某某的其余诉讼请求。
