作者：欧阳诚构 北京高勤律师事务所律师 创始合伙人 疑难复杂案件解决专家
阅读提示：购买预售房屋时，常常碰到开发商延期交房、延期办证等违约行为。此时，购房人是否有权解除合同？笔者以最近成功办理的一个房屋预售合同的仲裁案件为例，给出一个肯定的答案和路径。

一、基本案情 2017年10月，武某以137万元的价格，购买河北某房地产开发公司开发的环京地区房屋一套，双方签订了《房屋预售合同》，约定交房时间为2019年12月31日前。《房屋预售合同》约定交付房屋应符合的条件包括：“取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告；提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等”，否则，购房人有权拒绝收房。《房屋预售合同》签订后，武某通过银行转账和贷款的方式，支付了全部购房款。2019年12月，房地产公司通知武某收房。武某前往办理收房手续时，发现房地产开发公司未能出示建设工程竣工验收备案证明、房屋测绘报告等文件，便拒绝收房。其后，武某多次督促房地产开发公司提供竣工备案证明、测绘报告等文件，但房地产开发公司一直未能提供。2021年5月3日，武某发函催告房地产开发公司限期解决建设工程竣工验收备案证明等问题，但房地产开发公司拒不接收信函。


二、仲裁情况 武某为了解决与房地产开发公司之间的纠纷，委托北京高勤律师事务所代理案件。我们分析后认为，房地产开发公司迟延履行主要义务，经催告后在3个月内仍然未能履行，武某应有权解除合同。2021年8月，根据《房屋预售合同》的约定，武某向河北某仲裁委员会申请仲裁，请求裁决解除《房屋预售合同》，退还购房款并赔偿损失。针对武某的仲裁请求，房地产开发公司反驳认为，武某无权解除预售合同，其主要理由有：第一，争议房屋已经通过竣工验收，验收合格，该房屋不存在质量问题，没有进行竣工验收备案不影响房屋的安全使用，实际上大部分业主也收房并居住使用了。第二，《房屋预售合同》中规定了延迟交房时房地产开发公司承担的是支付违约金责任（每日万分之一）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。本案中，双方约定了违约金责任，应属于“另有约定的除外情形”，购房人就只能要求支付违约金，而无权要求解除合同。第三，该房屋所在小区也有其他购房人以房屋未完成竣工验收备案为由，起诉到人民法院要求解除合同。人民法院认为不构成根本性违约，从而驳回了该购房人要求解除合同的请求。针对房地产开发公司的答辩理由，我们进行了有力的反驳：首先，根据我国《建设工程质量管理条例》的有关规定，建设工程竣工后，应先由建设单位组织勘察、设计、施工和监理单位对工程质量进行验收，验收合格的方可交付使用。但是，竣工验收是房地产开发公司自行组织的验收，而竣工验收备案是规划、建设、消防等主管部门对验收进行监督的过程和结果，两者并不相同，不能替代。因此，竣工验收结论合格，并不意味着涉案房屋符合约定的“完成竣工验收备案”这一交付条件。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条中规定的“但当事人另有约定的除外”，属于但书条款，按字面意思应该是指“排除解除权”的相反约定，显然不能包括所有的“另有约定”（例如本案中关于“违约金的”约定）。如果将其解读为只要有其他约定，购房人就丧失解除权，那这既不符合语义逻辑，也不符合当事人签订合同的真实意思表示，还可能造成对购房人的严重不公。此外，本案是仲裁程序，最高人民法院的司法解释，对仲裁庭裁决并无法律拘束力。最后，房地产开发公司提交的人民法院司法判例，所涉及的房屋虽然与本案所设房屋在同一小区，但两个案件主张解除合同的理由并不相同，不构成同类案件。在本案中，武某主张解除合同的主要理由是房地产开发公司迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期间内仍未履行，而该法院判例中，购房人所依据的理由是 “房屋未经竣工备案构成了根本性违约”。显然，这两个案件从法律上根本不是相同案件。最终，仲裁庭认可了我们的理由，支持了武某要求解除合同、退还购房款和赔偿损失的仲裁请求（但贷款部分需要另行处理）。


三、律师点评 在房屋预售合同中，开发商提供的合同文本往往有利于开发商，而不利于购房人。因此，在发生纠纷时，购房人往往处于弱势地位。因此，在购房时，购房人一定要重视法律风险，在签订和履行合同过程中，全程聘请律师提供法律顾问服务。根据笔者的经验，以下是需要注意的一些关键点： 第一，在签订房屋预售合同时，要多留意关于房屋交房条件的描述、违约责任、解除权、争议解决等条款。有一些预售合同约定的解除权行使期限特别短，可以争取更长的行使期限。在争议解决条款中，如果可以选择仲裁委员会，一般建议选择异地仲裁，慎重选择房地产项目所在地人民法院。人民法院在判决时往往更容易受到司法政策的影响，而仲裁庭裁决更倾向于尊重当事人的意思、准确适用法律，较少受国内政策环境的影响。第二，在开发商违约时，要注意收集和保全有关证据。比如本案中，武某向房地产开发商发送的所有函件，都保留原件。在收房时，发现开发商有质量问题和其他违约情形的，也都拍照保留证据，并且保存了照片的原始载体。第三，想要解除合同时，一定要重视解除权的行使期间。解除权的行使，是非常重要的法律手段，一般要慎重使用。如果行使条件不具备、或者行使方式、时间不对，可能导致解除无效甚至还可能给自己招致损失。因此，建议在行使解除权之前，最好向资深的诉讼律师咨询，选择合适的理由、在有效的期间行使解除权，这样才能更好保障自己的合法权利。比如本案，武某在解除《房屋预售合同》之前，先咨询过我们律师。我们建议他先发函催告，再行使解除权，增加成功解除的把握。最后结果也表明，这是本案胜利的一个关键点。如果武某直接以房地产开发商根本违约为由解除合同，则本案可能会失败。二〇二二年四月十日