律师随笔
团购房指标买卖合同有效---经典案例
作者：丁敏 律师 时间：2012年11月20日
湖南省长沙市岳麓区人民法院
民事判决书
（2012）岳民初字第01187号
原告蒋某某。
委托代理人吴某。
委托代理人唐某。
被告汤某某。
委托代理人陈某。
原告蒋某某诉被告汤某某合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周赞适用简易程序于2012年6月21日进行了公开开庭审理。书记员孙静担任记录。原告蒋某某及其委托代理人吴某，被告汤某某的委托代理人陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋某某诉称：原告与被告于2007年6月18日签订购房指标转让协议书，被告自愿将位于长沙市岳麓区由长沙信丰房地产开发有限公司承建，由湖南省委党校组织本校职工团购的购房指标以人民币贰万元转让给原告。原告按照购房指标转让协议书的约定和省委党校团购交款通知的要求以被告的名义向长沙信丰房地产开发有限公司缴纳订购保证金60000元和总房款的第一次购房款19200元。之后，原告按购房款指标转让协议书的约定通过银行转账交付给被告转让款贰万元。现被告多次电话通知原告双方所签订的购房指标转让无效。经协商未果，原告认为原告与被告所签订的购房指标转让协议书基于双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。为此原告诉讼至人民法院，请求人民法院判决：一、确认购房指标转让协议书有效；二、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告汤某某陈某辩称：转让标的实为集资权利，具有强烈的人身依附性，属于不得转让的权利。被告获得的团购房指标，其实是一种变相集资建房。被告所在单位省委党校，只是以信丰房地产开发公司的名义获取建设用地，被告及其律师通过各种渠道了解到省委党校与信丰房地产开发公司签订的合同。在该项目建设中，省委党校为了降低建设成本，向长沙市建设部发函，要求减免报建费用；向长沙市规划部门发函，申请调整规划，小区不建社区用房。都在函件开头说明，该小区是省委党校以信丰房地产开发公司的名义拿地建设的小区。明确其集资房的属性。处于回避国家现行政策的原因，省委党校不愿向被告及其律师提供证据，相关文件都证明该指标是集资资格，而非团购指标。因单位集资建房只是针对本单位职工，在开始时，单位就强调购房指标不能买卖，被告的律师在向省委党校集资建房的负责人后勤张某某副处长调查情况时，也得到了证实。作为具有依附性质的权利是禁止转让的。希望法院驳回对方请求，确认该协议无效。从房屋分配上看，开发商并不管，而是党校分配给其职工，分配方法，由党校本单位确定，到目前为止，答辩人并没有分到具体的房屋，被告还存在分配不到房屋的可能。从这个可以看出，房屋是集资房。到目前为止，开发商只与党校签订了合同，也并没有与职工签订商品房买卖合同。从双方关系上看，现在蒋某某与汤某某以前是朋友关系，由于蒋某某为了拉生意，将汤某某介绍到某医院进行治疗导致汤某某多次流产，不能受孕，故被告不愿意将购房指标再转让给原告。
经审理查明：2007年6月18日，原告蒋某某（乙方）与被告汤某某（甲方）签订《购房指标转让协议书》。协议书明确甲方愿将其拥有独立产权的位于长沙市岳麓区由信丰房地产开发公司承建，由湖南省委党校组织本校职工团购的购房指标，以人民币20000元整转让给乙方，乙方愿意以上述价格向甲方转让该购房指标。协议内容包括：“1、甲方意愿以上述价格将其拥有独立产权的购房指标转让给乙方，甲方保证乙方拥有所选定面积建成后房屋的独立产权。……”双方在协议书中对于购买房屋的付款、装修、过户等进行了约定，并约定在协议签订之时，乙方将购房指标转让费一次性交给甲方，并且向开发商缴纳首期购房款60000元。协议签订后，原告向被告支付了指标转让费20000元。2007年6月18日，汤某某向长沙信丰房地产开发公司支付定购保证金60000元，实际出资人为原告。2007年10月19日，湖南省委党校、行政学院团购房办发出《团购房交款通知》，要求参加团购的人员将付款标准付至总房款的30%。2007年10月25日，被告向长沙信丰房地产开发公司支付第一次购房款19200元，实际出资人亦为原告。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”同时，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”本案中，原、被告于2007年6月18日签订的《购房指标转让协议书》中的指标，实际指房屋购买权，双方签订的上述协议书，并无法定无效的情形存在，故本院确定为有效。被告主张原、被告转让的指标系集资权利，具有强烈的人身依附性，以及被告购买的系单位集资房，本院认为，根据原、被告签订的《购房指标转让协议书》以及原告提交的《团购房交款通知》可以证实原、被告转让的指标系团购房的购买权，被告主张其转让的系具有人身依附性的单位集资房的购买权，但没有相关证据证实，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：
原告蒋某某与被告汤某某于2007年6月18日签订的《购房指标转让协议书》有效。
本案案件受理费减半收取50元，由被告汤某某负担，该款原告蒋某某已经垫付，被告汤某某在本判决生效后五日内支付给原告蒋某某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员周赞
二0一二年七月十二日
书记员孙静
民事判决书
（2012）岳民初字第01187号
原告蒋某某。
委托代理人吴某。
委托代理人唐某。
被告汤某某。
委托代理人陈某。
原告蒋某某诉被告汤某某合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周赞适用简易程序于2012年6月21日进行了公开开庭审理。书记员孙静担任记录。原告蒋某某及其委托代理人吴某，被告汤某某的委托代理人陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋某某诉称：原告与被告于2007年6月18日签订购房指标转让协议书，被告自愿将位于长沙市岳麓区由长沙信丰房地产开发有限公司承建，由湖南省委党校组织本校职工团购的购房指标以人民币贰万元转让给原告。原告按照购房指标转让协议书的约定和省委党校团购交款通知的要求以被告的名义向长沙信丰房地产开发有限公司缴纳订购保证金60000元和总房款的第一次购房款19200元。之后，原告按购房款指标转让协议书的约定通过银行转账交付给被告转让款贰万元。现被告多次电话通知原告双方所签订的购房指标转让无效。经协商未果，原告认为原告与被告所签订的购房指标转让协议书基于双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。为此原告诉讼至人民法院，请求人民法院判决：一、确认购房指标转让协议书有效；二、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告汤某某陈某辩称：转让标的实为集资权利，具有强烈的人身依附性，属于不得转让的权利。被告获得的团购房指标，其实是一种变相集资建房。被告所在单位省委党校，只是以信丰房地产开发公司的名义获取建设用地，被告及其律师通过各种渠道了解到省委党校与信丰房地产开发公司签订的合同。在该项目建设中，省委党校为了降低建设成本，向长沙市建设部发函，要求减免报建费用；向长沙市规划部门发函，申请调整规划，小区不建社区用房。都在函件开头说明，该小区是省委党校以信丰房地产开发公司的名义拿地建设的小区。明确其集资房的属性。处于回避国家现行政策的原因，省委党校不愿向被告及其律师提供证据，相关文件都证明该指标是集资资格，而非团购指标。因单位集资建房只是针对本单位职工，在开始时，单位就强调购房指标不能买卖，被告的律师在向省委党校集资建房的负责人后勤张某某副处长调查情况时，也得到了证实。作为具有依附性质的权利是禁止转让的。希望法院驳回对方请求，确认该协议无效。从房屋分配上看，开发商并不管，而是党校分配给其职工，分配方法，由党校本单位确定，到目前为止，答辩人并没有分到具体的房屋，被告还存在分配不到房屋的可能。从这个可以看出，房屋是集资房。到目前为止，开发商只与党校签订了合同，也并没有与职工签订商品房买卖合同。从双方关系上看，现在蒋某某与汤某某以前是朋友关系，由于蒋某某为了拉生意，将汤某某介绍到某医院进行治疗导致汤某某多次流产，不能受孕，故被告不愿意将购房指标再转让给原告。
经审理查明：2007年6月18日，原告蒋某某（乙方）与被告汤某某（甲方）签订《购房指标转让协议书》。协议书明确甲方愿将其拥有独立产权的位于长沙市岳麓区由信丰房地产开发公司承建，由湖南省委党校组织本校职工团购的购房指标，以人民币20000元整转让给乙方，乙方愿意以上述价格向甲方转让该购房指标。协议内容包括：“1、甲方意愿以上述价格将其拥有独立产权的购房指标转让给乙方，甲方保证乙方拥有所选定面积建成后房屋的独立产权。……”双方在协议书中对于购买房屋的付款、装修、过户等进行了约定，并约定在协议签订之时，乙方将购房指标转让费一次性交给甲方，并且向开发商缴纳首期购房款60000元。协议签订后，原告向被告支付了指标转让费20000元。2007年6月18日，汤某某向长沙信丰房地产开发公司支付定购保证金60000元，实际出资人为原告。2007年10月19日，湖南省委党校、行政学院团购房办发出《团购房交款通知》，要求参加团购的人员将付款标准付至总房款的30%。2007年10月25日，被告向长沙信丰房地产开发公司支付第一次购房款19200元，实际出资人亦为原告。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”同时，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”本案中，原、被告于2007年6月18日签订的《购房指标转让协议书》中的指标，实际指房屋购买权，双方签订的上述协议书，并无法定无效的情形存在，故本院确定为有效。被告主张原、被告转让的指标系集资权利，具有强烈的人身依附性，以及被告购买的系单位集资房，本院认为，根据原、被告签订的《购房指标转让协议书》以及原告提交的《团购房交款通知》可以证实原、被告转让的指标系团购房的购买权，被告主张其转让的系具有人身依附性的单位集资房的购买权，但没有相关证据证实，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：
原告蒋某某与被告汤某某于2007年6月18日签订的《购房指标转让协议书》有效。
本案案件受理费减半收取50元，由被告汤某某负担，该款原告蒋某某已经垫付，被告汤某某在本判决生效后五日内支付给原告蒋某某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员周赞
二0一二年七月十二日
书记员孙静
