律师随笔
房地产重庆“报商模式”疑触政策红线、存漏税等三大风险---（转凤凰网）
作者：丁敏 律师 时间：2013年03月16日
开发商通过报媒售卖商品房优惠券并将其冲抵广告款，使报媒广告收益同商品房销售情况直接捆绑，从而改变开发商与报媒之间传统的广告合作流程。 报商模式”或损伤媒体公信力致市场各方“多输”，在传统的地产业广告中，纸媒往往是在楼盘需要推广的时候才会介入，而“报商模式”的出现，打破了这种传统的模式。业内分析人士认为，纸媒身兼数职，“变身”为开发商一个策划与执行部门，公信力必然会受到影响；而对开发商来说，纸媒并非专业的代理商，在宣传推广上必然有不如人意的地方，开发商自身品牌也容易受到影响。 “报商模式”在带给媒体成本上升及公信力可能下滑的多重压力之外，还存在三大硬伤，甚至可能触及政策红线、诱发漏税风险。风险之一：存税务漏洞 避税空间放大 据重庆市税务局人士介绍，在开发商同媒体传统的广告合作模式下，媒体收到开发商所支付的广告款后，应在当地地税局开具广告发票，并交纳相关税费。不过这一过程在“报商模式”下却很可能被省略。在该模式下，开发商并不直接支付媒体广告款，而是以房源优惠券的形式置换，媒体销售优惠券所得收入由此难以界定款项来源。据知情人士透露，目前重庆报媒销售优惠券后向消费者出具的收据为“信息咨询费”，且很少向消费者提供发票。上述税务局人士介绍，目前重庆广告行业适用的基本税率为营业税的5%。以上述资料中所涉及纸媒收入为例，去年6月1日至9月30日，累计为开发商销售4077套房屋，合作总收益1725万元，由此计算应向税务局上缴营业税86.25万元。
除了上述营业税以外，还应在营业税基础上缴纳7%的城建税、3%的教育附加税、营业收入3%的文化事业建设费，综合计算后总应交税146.63万元。能够获得避税空间的还包括开发商。“对开发商而言，其出售的优惠券作为房款本也应该作为销售收入向税务局交税，现在却冲抵了广告款，在一定程度上对当地税收也有损害。”《每日经济新闻》记者了解到，开发普通住宅的房地产企业，基本适用税率为5%销售收入的营业税、0.5%印花税、以及营业税基础上缴纳7%城建税、3%的教育附加税。而上述重庆纸媒开展“报商模式”以来所得的1725万元营业收入，在原有模式下，则本应为开发商销售房屋所得收入，照此计算至少应纳税155.21万元。
对此，马靖昊表示，该模式确实减少了房地产公司的主营业务收入，在缴纳计算营业税、城建税、教育附加税时，确实起到了避税作用，不过由于这部分收入对企业利润并无影响，所以在缴纳企业所得税时并无规避空间。
风险之二：消费者权益难获保障
市场人士对“报商模式”的担心还来源于其潜藏的纠纷高发性。
据了解，在“报商模式”下，开发商对旗下楼盘划定100套房源，根据户型面积、总价等因素，与媒体约定每套房源以信息咨询费的名义，给媒体收入，冲抵广告费用。
“关键就在信息咨询费上。”重庆周立太律师事务所负责人周立太表示，消费者通过媒体购买的优惠券实际上就是购房款，但这部分购房款却并未标明其真实用途，一旦发生违约纠纷，在法律上便很难站住脚。
周立太认为，开发商与报媒之间在进行“报商模式”合作时，必定有一系列法律文件约束，如果开发商与报媒之间的合作出现问题，双方不买账，消费者的权益无疑首当其冲受到损害。
尽管这类退款纠纷暂时还无先例，不过本文开头的刘亚辉(化名)的遭遇却能说明一些问题。
蹊跷的还在后面。“几天后我一个朋友去龙湖仟佰汇办卡，置业顾问却明确告诉他一楼商铺还有销售。”刘亚辉表示，这种做法是明摆着的欺骗，他已经申请退还诚意金，但开发商占用其资金近一个月也让他很不舒服。
“事实上，以刘亚辉的案例分析，他就已经处于法律维权的弱势地位。”周立太分析，2万元办卡费是他与纸媒之间发生的法律行为，交款收据一栏里标明的却是信息咨询费，龙湖在该交易初期扮演的是第三方角色，退款或退房行为却在他与第三方之间发生，其权益得到保障的几率也大大降低。
周立太表示，媒体作为信息发布方，是否具备经营售卖房屋优惠券的资质还是未知数，在这一前提下，消费者所缴纳的带有信息咨询费名头的房款在法律上受到的保障力度极小。
“消费者要获取房款上的优惠，完全可以绕过媒体，直接从开发商那里拿到，中间无端多出媒体这个环节，必有蹊跷。”
同时，这一模式同样也暗藏价格悬疑。“消费者办理交6000元抵3万元等优惠活动时，均在开盘前，开发商也并未公布商品房销售价格，如果办卡人数超过预期，不排除开发商提高售价赚取更大的利润。”国内一品牌房企公关人士透露。
何伟坚也坦言，这类看似诱人的优惠很可能是“水中花、镜中月”，购房者得到实际折扣价的几率比较小，它的实质也只是一种营销手法，开发商始终是最终的赢家[最新消息 价格 户型点评]。
风险之三：疑触多项预售政策红线
“自从做包销后，我们房产部门的人手增加了10多个，逐步建立起了相应的机制，但这个模式存在政策风险，随时都可能被叫停。”上述重庆报媒人士向《每日经济新闻》记者坦言。“这种模式下，媒体在实际操作中同开发商惯用的办理VIP会员卡、内部申购等比较相似，难免有利用政策漏洞的嫌疑。”
2012年7月20日，重庆一家纸媒房产版刊登消息称，“和泓四季将加推景悦高层D3号楼，参加本报限时团购活动，在开盘前交6000元便可享直抵3.8万元~6.8万元的专属优惠”，并在下方附上了办卡热线。
《每日经济新闻》记者查询重庆网上房地产信息显示，和泓四季D3号楼的预售许可证号为渝国土房管(2012)预字第(515)号，办结时间为2012年8月29日。也就是说，在办卡之时，其所售房源还未取得预售许可证。
住房和城乡建设部发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》明确规定，未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或者变相收取定金等费用。
周立太表示，楼盘未定价就先给客户办白金卡、VIP等行为违反国家发展和改革委员会《商品房销售明码标价规定》的规定。
因此，北京盈科（长沙）律师事务所丁敏律师了解到在长沙这种“报商”模式也大有存在。所以，各位购房者需提高谨慎，千万别误入开发商圈套。
除了上述营业税以外，还应在营业税基础上缴纳7%的城建税、3%的教育附加税、营业收入3%的文化事业建设费，综合计算后总应交税146.63万元。能够获得避税空间的还包括开发商。“对开发商而言，其出售的优惠券作为房款本也应该作为销售收入向税务局交税，现在却冲抵了广告款，在一定程度上对当地税收也有损害。”《每日经济新闻》记者了解到，开发普通住宅的房地产企业，基本适用税率为5%销售收入的营业税、0.5%印花税、以及营业税基础上缴纳7%城建税、3%的教育附加税。而上述重庆纸媒开展“报商模式”以来所得的1725万元营业收入，在原有模式下，则本应为开发商销售房屋所得收入，照此计算至少应纳税155.21万元。
对此，马靖昊表示，该模式确实减少了房地产公司的主营业务收入，在缴纳计算营业税、城建税、教育附加税时，确实起到了避税作用，不过由于这部分收入对企业利润并无影响，所以在缴纳企业所得税时并无规避空间。
风险之二：消费者权益难获保障
市场人士对“报商模式”的担心还来源于其潜藏的纠纷高发性。
据了解，在“报商模式”下，开发商对旗下楼盘划定100套房源，根据户型面积、总价等因素，与媒体约定每套房源以信息咨询费的名义，给媒体收入，冲抵广告费用。
“关键就在信息咨询费上。”重庆周立太律师事务所负责人周立太表示，消费者通过媒体购买的优惠券实际上就是购房款，但这部分购房款却并未标明其真实用途，一旦发生违约纠纷，在法律上便很难站住脚。
周立太认为，开发商与报媒之间在进行“报商模式”合作时，必定有一系列法律文件约束，如果开发商与报媒之间的合作出现问题，双方不买账，消费者的权益无疑首当其冲受到损害。
尽管这类退款纠纷暂时还无先例，不过本文开头的刘亚辉(化名)的遭遇却能说明一些问题。
蹊跷的还在后面。“几天后我一个朋友去龙湖仟佰汇办卡，置业顾问却明确告诉他一楼商铺还有销售。”刘亚辉表示，这种做法是明摆着的欺骗，他已经申请退还诚意金，但开发商占用其资金近一个月也让他很不舒服。
“事实上，以刘亚辉的案例分析，他就已经处于法律维权的弱势地位。”周立太分析，2万元办卡费是他与纸媒之间发生的法律行为，交款收据一栏里标明的却是信息咨询费，龙湖在该交易初期扮演的是第三方角色，退款或退房行为却在他与第三方之间发生，其权益得到保障的几率也大大降低。
周立太表示，媒体作为信息发布方，是否具备经营售卖房屋优惠券的资质还是未知数，在这一前提下，消费者所缴纳的带有信息咨询费名头的房款在法律上受到的保障力度极小。
“消费者要获取房款上的优惠，完全可以绕过媒体，直接从开发商那里拿到，中间无端多出媒体这个环节，必有蹊跷。”
同时，这一模式同样也暗藏价格悬疑。“消费者办理交6000元抵3万元等优惠活动时，均在开盘前，开发商也并未公布商品房销售价格，如果办卡人数超过预期，不排除开发商提高售价赚取更大的利润。”国内一品牌房企公关人士透露。
何伟坚也坦言，这类看似诱人的优惠很可能是“水中花、镜中月”，购房者得到实际折扣价的几率比较小，它的实质也只是一种营销手法，开发商始终是最终的赢家[最新消息 价格 户型点评]。
风险之三：疑触多项预售政策红线
“自从做包销后，我们房产部门的人手增加了10多个，逐步建立起了相应的机制，但这个模式存在政策风险，随时都可能被叫停。”上述重庆报媒人士向《每日经济新闻》记者坦言。“这种模式下，媒体在实际操作中同开发商惯用的办理VIP会员卡、内部申购等比较相似，难免有利用政策漏洞的嫌疑。”
2012年7月20日，重庆一家纸媒房产版刊登消息称，“和泓四季将加推景悦高层D3号楼，参加本报限时团购活动，在开盘前交6000元便可享直抵3.8万元~6.8万元的专属优惠”，并在下方附上了办卡热线。
《每日经济新闻》记者查询重庆网上房地产信息显示，和泓四季D3号楼的预售许可证号为渝国土房管(2012)预字第(515)号，办结时间为2012年8月29日。也就是说，在办卡之时，其所售房源还未取得预售许可证。
住房和城乡建设部发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》明确规定，未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或者变相收取定金等费用。
周立太表示，楼盘未定价就先给客户办白金卡、VIP等行为违反国家发展和改革委员会《商品房销售明码标价规定》的规定。
因此，北京盈科（长沙）律师事务所丁敏律师了解到在长沙这种“报商”模式也大有存在。所以，各位购房者需提高谨慎，千万别误入开发商圈套。
