律师随笔
湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）
作者：丁敏 律师 时间：2013年06月05日
为正确审理房屋买卖、租赁纠纷案件，统一裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的规定，结合审判实践，提出如下指导意见。
一、在审理商品房买卖合同纠纷案件中，对出卖人不具有房地产开发资质的，未取得土地使用权证、建设用地规划许可证的，出售房屋权属不明的，一般应认定合同无效。但在一审法庭辩论终结前完善了相关手续的，可认定合同有效。
二、以挂靠方式从事房地产开发的，一旦产生民事责任，挂靠人和被挂靠企业应承担连带责任。
三、转让购房指标的，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，一般认定有效。
经出卖人同意，买受人将预约协议的权利义务转让给第三人的，一般应认定该转让行为有效。
四、出卖人以同一房屋与数人签订的房屋买卖合同都有效时，一般按以下顺序确定房屋所有权人：
（一）已经办理房屋产权过户登记手续的；
（二）在均未办理房屋产权过户登记手续的情况下，已经办理预告登记手续的；
（三）均未办理房屋产权过户登记、预告登记手续的，应综合考虑是否实际使用、添附、交付房款多少、签订合同时间先后等因素，公平合理确定所有权人。
对未能取得房屋所有权的买受人，出卖人应承担民事责任。
五、在审理以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件时，出卖人或买受人请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除商品房买卖合同的，人民法院应当告知贷款银行参加诉讼。
六、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。买受人以前述规定为由请求免除其贷款偿还责任的，不予支持。
七、出卖人与买受人恶意串通，为骗取借款签订虚假的商品房买卖合同，贷款银行请求撤销借款合同，由买受人和出卖人承担连带清偿责任的，应予支持。
八、将经济适用房、安置房、安居工程用房转让，如所转让房屋不具备市场流通条件，当事人请求确认合同有效的，不予支持。
九、出卖人出售集体所有土地上的房屋给非本集体经济组织成员的，一般应认定合同无效。买受人请求赔偿的，应根据缔约过失责任的大小，综合考虑房屋装修、改建、拆迁、房价变动等因素确定各自应承担的民事责任。
如买卖双方都是同一集体经济组织成员，并且起诉前买受人经批准取得了买卖房屋所占用的宅基地使用权的，应当认定合同有效。
十、出卖人变更房屋设计后未通知买受人，买受人以实际交付房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向与合同约定不一致，且超过行业标准，请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任和赔偿损失的，应予支持。当事人对损失的计算有约定的，从其约定；未约定的，应综合考虑资金占用、房价变动等因素计算和认定损失。
出卖人变更设计后通知了买受人的，按照《商品房销售管理办法》第二十四条的规定处理。
十一、出卖人和买受人对供水、供电、供热、燃气、通讯设施建设费的承担有约定的，从其约定。未作约定，如该费用已包含在物价部门备案的房屋价格构成中，出卖人再向买受人收取的，不予支持。
既无约定，也未备案的，如经供水、供电、供热、燃气、通讯公司等授权收取，或者虽未经授权，但出卖人已在合理范围内垫付费用，要求买受人支付的，应予支持。
十二、由于一方原因造成买卖合同无效或无法继续履行的，人民法院在判令过错方赔偿损失时，应综合考虑资金占用、房价变动等因素，尽可能保护诚信方利益。
十三、当事人以出租房屋未办理房屋租赁许可证，或租赁合同未办理登记手续为由请求确认租赁合同无效的，不予支持。但双方当事人约定办理房屋租赁许可证和登记手续为合同生效条件的，从其约定。
十四、房屋所有权没有争议，且房屋经工程质量验收和消防验收合格，又具备交付使用条件，当事人以出租人未取得房屋产权证为由请求确认租赁合同无效的，不予支持。
十五、出租人出售租赁房屋，一般应于出售房屋前三个月书面通知承租人。书面通知确有困难的，可以采取报刊、电视、电话、在租赁房屋张贴公告等方式通知承租人。
出租人出售房屋，承租人主张行使优先购买权，有下列情形之一的，不予支持：
（一）房屋共有人主张优先购买权的；
（二）出租人基于其与第三人的近亲属关系而出售租赁房屋的；
（三）出租人出售的是整体房屋，而承租人仅主张购买其租赁部分房屋的；或者承租人虽主张购买整体房屋，但其承租面积未达到整体房屋面积50％以上的；
（四）善意第三人买受房屋并已过户的。
承租人的优先购买权被侵害，请求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效的，应予支持。但请求按该房屋买卖合同的约定直接买受该房屋的，不予支持。
承租人自知道或应当知道租赁房屋已出售，在三十日内未提出异议的，可认定其自动放弃权利。
十六、房屋买卖、租赁合同纠纷，当事人一方或双方人数众多的，应严格遵守最高人民法院《关于共同诉讼受理问题的通知》规定，原则上由基层人民法院作一审。中级人民法院认为应由其作一审的，在受理之前必须书面请示省高级人民法院立案庭，由省高级人民法院立案庭商民一庭后决定。
