法学论文
房屋等建筑物、构筑物所有权的登记
作者：燕郊王琦 律师 时间：2019年03月08日
国土资源部政策法规司，不动产登记中心/不动产登记暂行条例释义房屋等建筑物、构筑物所有权，是指权利人对属于其所有的房屋等建筑物、构筑物所享有的占有、使用、收益、处分的权利。根据《房地产登记技术规程》的规定，房屋是指有固定基础、固定界限且有独立使用价值，人工建造的建筑物、构筑物以及特定空间。本项所规定的房屋所有权的客体既包括国有土地上的房屋，也包括集体土地上的房屋。在我国，虽然土地和房屋是相互独立的不动产物权，但是在具体的流转中一直坚持“房地一体”的原则进行登记发证。在《条例》的起草中，对以下一些问题较为关注：（一）“小产权房”的登记起草过程中，有观点认为《条例》应当对社会关注的“小产权房”问题予以回应。考虑到《条例》只是程序法，应当与具体不动产的行政管理内容区分开来，不宜混合。同时，只要是合法建造或者取得的房屋所有权都可以申请登记发证，但是目前不合法的房屋如所谓的“小产权房”不能登记发证，这点十分明确。因为按照目前国家的法律政策，“小产权房”不合法，不受法律保护，更不能登记发证。如2013年11月22日《国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》明确规定，对违规为“小产权房”项目办理建设规划许可、发放施工许可证、发放销售许可证、办理土地登记和房屋所有权登记手续的要严肃处理，该追究责任的一定要追究责任。（二）集体土地上房屋的登记关于集体土地上的房屋，其房屋发证应当以宅基地发证为前提或者一并发证。目前，国有土地上的合法房屋基本上登记发证完毕，但是集体土地上的房屋特别是宅基地上的房屋目前登记发证任务还很艰巨。2014年8月1日《国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》明确要求：“各地要以登记发证为主线，因地制宜，采用符合实际的调查方法，将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入工作范围，建立健全不动产统一登记制度，实现统一调查、统一确权登记、统一发证，力争尽快完成房地一体的全国农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作。”（三）房屋之外的建筑物、构筑物所有权的登记房屋之外的建筑物、构筑物所有权如何登记发证，目前没有统一的规定。虽然《房屋登记办法》第九十六条规定“具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行”，但是实践中登记发证的不多。所以《条例》起草过程中，有观点认为应当将公路、港口，甚至“古文化遗址、古墓葬、石窟寺、近现代重要史迹、代表性建筑的所有权和使用权”等都纳入登记范畴，这都需要以后在具体的实施细则中加以规定或者由国土资源部与相关部门联合出台具体的办法。（四）建筑物区分所有权的登记在我国《物权法》上，“业主的建筑物区分所有权”为第二编“所有权”项下的一节，其包含了业主对建筑物专有部分的专有权、对专有部分以外的共有部分的共有权和
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