律师随笔
租赁纠纷代理词
作者：李立银 律师 时间：2013年04月22日
代 理 词
（案号：2009、民三初字第、、号）
审判长、审判员：
我是广东同益律师事务所律师李立银，受本案原告徐、、的委托，代理其与广州市、、有限公司租赁合同纠纷一案。案前本人认真收集了相关证据、查阅了《民法通则》、《合同法》等法律、法规。现经过法庭的调查、质证、辩论等阶段后，根据我国法律的有关规定及结合本案的有关事实，综合发表代理意见如下：
第一、被告严重违背双方合同的约定，其违约行为已经使原告丧失了继续经营商场的最基本的条件：
原告与被告订立合同的期限为2007年9月1日至2010年8月31日，然而，在合同有效期间，被告一再有违约行为的发生，表现如下：
1、在被告的《、、商业城管理规则》（与租赁合同具有法律效力）的第十条规定：“商场将致力于塑造一个有特色、经营气氛良好的购物商场、、、”，然而，实际的情况却是：
2007年9月1日被告的、、商业城一期正式开业时共有40多家参与商铺经营，开业时整个商业城商铺全是满的，都在正常的经营。但是从2008年3月份开始，由于被告的经营管理不善，而且租金高，大概有20家店铺弃铺走了。到08年6月，被告商场由原来的40多家到仅剩余17家（含临档），期间断断续续的有租户弃铺，而商场也称一直在做招商工作，不但一家都没招到，反而越来越多空铺。到2008年7月，原来40多家商户的商场，只剩下5家在经营，截止到备案立案前一个多月，只剩下三家商铺在经营（均已向贵院起诉）！试问：在如此冷清的商场（严重空置），原告的经营目的如何实现？如何经营？被告承诺的“塑造一个有特色、经营气氛良好的购物商场”表现在何处呢？
被告的管理混乱有如下证据证实：证据四（证据清单的第11页）、证据五（第12页）、证据十（第17页）等等。
被告不但不提供良好的经营环境，而且为了赶走原告等租户，故意扰乱市场经营环境：将剩余的商铺以10元每天的价格租赁给经营同类产品的租客！但是原告花费每月几千元的租金！那些临时租客经营极度混乱，商品低劣，已经使被告的商场经营环境丧失殆尽！
参见证据十九（清单的第32页）。
2、被告一再违反租赁合同第三条中 “公共部分水电按面积分摊”的约定，违规向原告收取水电费：
如前所述，被告由于自己经营不善，致使承租客户严重走失，其自己应当承担责任。然而，被告的做法却是：要求原告等剩下的三个租户承担全部商场的水电费分摊费用！双方曾因此而找到街道办事处调解，但是后来被告仍我行我素，要求三租户承担全部商场的水电分摊。
被告违约的证据如下：证据十一（清单的第18-19页）、证据十二（第20-21页）、证据十三（第22页）、证据十四（第23页）、证据十五（第24页）、证据十六（第25页）、证据二十二（第36页）、二十三（第37页）等。
3、被告拒收原告缴纳的租金，并私自停电，致使原告无法经营。被告的行为已经严重违约！
被告的想法是，制造原告不缴纳租金的接口，然后赶走原告并追究原告的违约责任！
之前，由于被告不收取租金，另一个租户（已向贵院起诉）已经报警，然而，在2008年11月，被告仍不收取租金，为此，原告申请公证处进行了公证。参见证据十七（清单的第26-28页）。
2008年11月15日至20日期间，被告停了原告的电，原告无法经营。参见证据二十一（清单的35页）。
4、被告已经通过在商场张贴告示、做广告等行为，清晰的表明了其违约行为：参见证据十八（第29-31页）、证据二十（第33-34页）、证据二十四（录像）、证据二十五（第38页）等。
第二、由于被告严重违约，为此，原告依法解除合同：
合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。为此，鉴于被告已经通过自己的行为明确表示不履行主要义务、且由于被告的违约致使商场严重空置而造成原告的合同目的根本无法实现等，因而，原告依法提出解除合同的请求。
第三、被告理应承担其因违约而给原告造成的损失：
1、违约金53008元：计算依据：
合同条款：租赁合同的第七条规定：“守约方有权要求按未履行租赁期的全部租金总额的60%收取违约方的违约金”。
数字计算：
2008年11月1日-2009年8月31日 3808×10个月＝38080×60％＝22848
2009年9月1日-2010年8月31日 4189×12个月＝50268×60％＝30160
22848+30160=53008元。
2、押金9890元：参见原告递交的证据三（清单的第9页）。
3、店铺装修费28000元：参见原告递交的证据三（清单的第10页）、证据二十九（42页），需要说明的是，由于原告是中途接手，故装修的费用缴纳给了第一手租客，单据的47000元包括装修费28000元、转手费9100元及押金9890元。被告收取装修费的行为是惯例，有证据二十九也可以证实（该但是人也起诉到贵院）。恳请法庭予以采纳。
4、公证费、律师费：参见证据二十七（第40页）、二十八（第41页）。
审判长、审判员：本代理人依照法律及证据详细的阐述了对本案的看法，希望法庭能站在公正的立场，以事实以为据，以法律为准绳，支持原告的诉讼请求。
谢谢！
此致
广州市、、区人民法院
代理人：广东同益律师事务所律师 李立银
2009年1月、日
委托代理人：李立银，广东同益律师事务所律师，地址：广州市天河区珠江东路32号利通广场17-18楼；邮 编：510623；手机：13642329291；电 话：020-89166666；传真： 020-89166688。
（案号：2009、民三初字第、、号）
审判长、审判员：
我是广东同益律师事务所律师李立银，受本案原告徐、、的委托，代理其与广州市、、有限公司租赁合同纠纷一案。案前本人认真收集了相关证据、查阅了《民法通则》、《合同法》等法律、法规。现经过法庭的调查、质证、辩论等阶段后，根据我国法律的有关规定及结合本案的有关事实，综合发表代理意见如下：
第一、被告严重违背双方合同的约定，其违约行为已经使原告丧失了继续经营商场的最基本的条件：
原告与被告订立合同的期限为2007年9月1日至2010年8月31日，然而，在合同有效期间，被告一再有违约行为的发生，表现如下：
1、在被告的《、、商业城管理规则》（与租赁合同具有法律效力）的第十条规定：“商场将致力于塑造一个有特色、经营气氛良好的购物商场、、、”，然而，实际的情况却是：
2007年9月1日被告的、、商业城一期正式开业时共有40多家参与商铺经营，开业时整个商业城商铺全是满的，都在正常的经营。但是从2008年3月份开始，由于被告的经营管理不善，而且租金高，大概有20家店铺弃铺走了。到08年6月，被告商场由原来的40多家到仅剩余17家（含临档），期间断断续续的有租户弃铺，而商场也称一直在做招商工作，不但一家都没招到，反而越来越多空铺。到2008年7月，原来40多家商户的商场，只剩下5家在经营，截止到备案立案前一个多月，只剩下三家商铺在经营（均已向贵院起诉）！试问：在如此冷清的商场（严重空置），原告的经营目的如何实现？如何经营？被告承诺的“塑造一个有特色、经营气氛良好的购物商场”表现在何处呢？
被告的管理混乱有如下证据证实：证据四（证据清单的第11页）、证据五（第12页）、证据十（第17页）等等。
被告不但不提供良好的经营环境，而且为了赶走原告等租户，故意扰乱市场经营环境：将剩余的商铺以10元每天的价格租赁给经营同类产品的租客！但是原告花费每月几千元的租金！那些临时租客经营极度混乱，商品低劣，已经使被告的商场经营环境丧失殆尽！
参见证据十九（清单的第32页）。
2、被告一再违反租赁合同第三条中 “公共部分水电按面积分摊”的约定，违规向原告收取水电费：
如前所述，被告由于自己经营不善，致使承租客户严重走失，其自己应当承担责任。然而，被告的做法却是：要求原告等剩下的三个租户承担全部商场的水电费分摊费用！双方曾因此而找到街道办事处调解，但是后来被告仍我行我素，要求三租户承担全部商场的水电分摊。
被告违约的证据如下：证据十一（清单的第18-19页）、证据十二（第20-21页）、证据十三（第22页）、证据十四（第23页）、证据十五（第24页）、证据十六（第25页）、证据二十二（第36页）、二十三（第37页）等。
3、被告拒收原告缴纳的租金，并私自停电，致使原告无法经营。被告的行为已经严重违约！
被告的想法是，制造原告不缴纳租金的接口，然后赶走原告并追究原告的违约责任！
之前，由于被告不收取租金，另一个租户（已向贵院起诉）已经报警，然而，在2008年11月，被告仍不收取租金，为此，原告申请公证处进行了公证。参见证据十七（清单的第26-28页）。
2008年11月15日至20日期间，被告停了原告的电，原告无法经营。参见证据二十一（清单的35页）。
4、被告已经通过在商场张贴告示、做广告等行为，清晰的表明了其违约行为：参见证据十八（第29-31页）、证据二十（第33-34页）、证据二十四（录像）、证据二十五（第38页）等。
第二、由于被告严重违约，为此，原告依法解除合同：
合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。为此，鉴于被告已经通过自己的行为明确表示不履行主要义务、且由于被告的违约致使商场严重空置而造成原告的合同目的根本无法实现等，因而，原告依法提出解除合同的请求。
第三、被告理应承担其因违约而给原告造成的损失：
1、违约金53008元：计算依据：
合同条款：租赁合同的第七条规定：“守约方有权要求按未履行租赁期的全部租金总额的60%收取违约方的违约金”。
数字计算：
2008年11月1日-2009年8月31日 3808×10个月＝38080×60％＝22848
2009年9月1日-2010年8月31日 4189×12个月＝50268×60％＝30160
22848+30160=53008元。
2、押金9890元：参见原告递交的证据三（清单的第9页）。
3、店铺装修费28000元：参见原告递交的证据三（清单的第10页）、证据二十九（42页），需要说明的是，由于原告是中途接手，故装修的费用缴纳给了第一手租客，单据的47000元包括装修费28000元、转手费9100元及押金9890元。被告收取装修费的行为是惯例，有证据二十九也可以证实（该但是人也起诉到贵院）。恳请法庭予以采纳。
4、公证费、律师费：参见证据二十七（第40页）、二十八（第41页）。
审判长、审判员：本代理人依照法律及证据详细的阐述了对本案的看法，希望法庭能站在公正的立场，以事实以为据，以法律为准绳，支持原告的诉讼请求。
谢谢！
此致
广州市、、区人民法院
代理人：广东同益律师事务所律师 李立银
2009年1月、日
委托代理人：李立银，广东同益律师事务所律师，地址：广州市天河区珠江东路32号利通广场17-18楼；邮 编：510623；手机：13642329291；电 话：020-89166666；传真： 020-89166688。
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