律师随笔
购房纠纷代理词
作者：李立银 律师 时间：2013年04月27日
代 理 词
审判长、审判员：
我是广东同益律师事务所律师李立银，受当事人、、的委托及律师事务所的指派，担任、、的代理人（上诉人、、诉被上诉人、、欠款合同纠纷一案中），庭前本人花大力气仔细研读了一审判决书及一审时双方递交的证据，并认真学习了我国《合同法》、《民法通则》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》等法律法规，现结合本案的法庭调查、法庭辩论，综合发表代理意见如下，请合议庭予以参考：
一、原审法院对于上诉人诉求的“案由”定性不够准确：
虽然案由定性不直接影响案件的实体判决，但是它会影响法院在审理案件时的思路。而从一审法院的判决书来看，正是由于其定性为“房屋买卖合同纠纷”，让法官去围绕房屋买卖的细节展开审理（暂且不说其证据采信是否有问题），这完全偏离了主题！上诉人在一审的诉求很简单，就是拿着被上诉人的购房欠款条要求被上诉人还款。很显然，该案的案由应为“欠款合同纠纷”或“房屋买卖欠款合同纠纷”。原审法院应该围绕“欠条”进行细致审理，可是令上诉人遗憾的是，对于上诉人打官司的最基本的关键性的证据（参见上诉人的证据一“欠条”），原审法院确没有引起足够的重视（而重点去审查双方是否有买卖关系；去重点审查被上诉人的证据）。对于上诉人的证据在庭审时没有进行有效的质证和认定。
最高人民法院关于印发《民事案件案由规定（试行）》的通知中明确规定了“第一审法院立案时可根据当事人的起诉确定案由”。然而，在一审时，上诉人明确提出了“案由”应为“欠款合同纠纷”，可是原审法院不予理睬。
二、上诉人与被上诉人之间存在合法有效的房屋买卖关系，原审法院对于上诉人递交的证据没有进行合法的认定是极其错误的：
1、上诉人在一审时递交的“证据一”（欠条表明：“兹本人（、、）购买、、先生房产之故、、、”）明确表明了被上诉人向上诉人购买房屋及欠款的事实。同时，该证据有被上诉人的签名、指纹等，被上诉人难以否认。
2、上诉人一审时递交的“证据二”（公证书、协议书）非常明确的表明了双方的买卖关系，对于该公证内容，其效力是极强的，因为根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第九条：“已为有效公证文书所证明的事实，当事人无需举证证明”。可是，对于这一极其明显的法律规范，原审法院视而不见，仅仅用被上诉人所谓的一份“委托购房协议”就加以否定（后面再详述）。
3、上诉人递交的证据三、证据四等均表明：双方存在真实的房屋买卖关系。
4、上诉人递交的证据七、八表明：发生于2000年12月20日的“中国、、保险股份有限公司的预售保费收据（4791.45元）”；“广州、、房地产代理有限公司的综合服务费（8873元）”；发生于2000年12月19日的“代缴公证费、办案费（700元）”；“律师费（3000）元”；“契税、印花税、权证综合费交易鉴证费（21295元）”；“首期购房款（514610元）”；“定金（20000元）”等均由上诉人缴纳。
5、上诉人递交的证据九（证明）亦表明了双方的买卖关系。
三、被上诉人在一审时递交的“证据一”（代购房协议书）存在明显事实和法律上的漏洞，其证明力绝对不能与上诉人递交的公证文书等证据抗衡！
1、被上诉人递交的证据一（代购房屋协议书）是虚假的，是其在骗取上诉人的签名后制定的，同时，被上诉人也没有自己的签名（一审时被上诉人认可不是自己亲自签字），其自称是事后他人代签。
2、从该协议书来看，亦存在事实与法律上的漏洞及逻辑缺陷：
（1）从时间来看，该协议书订立为2001年3月18日，而在此之前，上诉人已经购买了该房屋，如果确实是被上诉人委托上诉人代购的房屋，难道其不会在2000年12月份上诉人购买房屋之前签订一份代购协议吗？这又如何解释？
（2）从协议的内容来看，如之前发生的事实是矛盾的：
A、购房动机有问题：既然在协议书中谈到“为简便甲方在广州购房等繁琐手续”，为何在所谓的以上诉人名义购买房屋后又从上诉人手中再购买过去（参见上诉人递交的证据）？因为这样一来，不但交了双重手续费用，还更麻烦，何谈简便之有？
B、购房理由存在问题：被上诉人在一审庭审时谈到：因为自己的户口不在广州，故以上诉人的名义买房。这是极其荒唐的，请问被上诉人，在上诉人购房时有广州限制外地户口购房的政策吗？足见被上诉人拿着虚假的证据非法侵占他人财产的可恶目的。
C、协议条款存在问题之一：协议中有“首期费用是由甲方所支付”的字样，这明显与上诉人递交的证据相矛盾：上诉人递交的证据七中在首期款支付的人名当中明确写明为上诉人的名字；尤其关键的是，在代购房屋协议中没有约定的部分：如上诉人递交的证据七中的“中国、、保险股份有限公司的预售保费收据4791.45元）”；“广州、、房地产代理有限公司的综合服务费（8873元）”；发生于2000年12月19日的“代缴公证费、办案费（700元）”；“律师费（3000）元”；“契税、印花税、权证综合费交易鉴证费（21295元）”；“定金（20000元）”等均由上诉人缴纳。对于上诉人缴纳的除首期购房款之外的费用被上诉人如何解释？
D、协议条款存在问题之二：协议中“后期供楼的百分之七十按揭款均由甲方按银行贷款条例分月支付”与事实不符：从一审法院的调查供款记录来看，供款人并不是被上诉人，而是、、，同时，一审法院调取的按揭款存款凭条只是全部银行按揭款一小部分，即存款凭条所显示的只是一小部分由、、代办，显然，、、不是、、，原审法院凭什么认定是由被上诉人支付的呢？
四、退一万步讲，即便是被上诉人提供的代购房协议真实，并不表示其支付了首期购房款等：
因为这只是一份“协议书”，按照法律的解释，协议书在签订后并不表示当事人必然履行，当事人要为协议的履行与否保留好必要证据：即既然被上诉人认为首期购房费用由其支付，那么其应该提交上诉人写给他的支付上述费用的收条，可是被上诉人至今也没有提交，当然其根本不可能提交。从上诉人递交的交付购房款、保险费、律师费、定金扥费用来看，全部是上诉人的名字（上诉人购房），因为房屋本来就是由上诉人自己购买的。
五、更为关键的是，在一审时，被上诉人、承认于2004年7月13日支付给、、80万元的购房款。而、、的收条至今还保留在中国银行广州、、支行。怎么能说双方不存在房屋买卖关系呢？请贵院明察。
六、对于上诉人打官司的关键证据（上诉人递交的“证据一”），被上诉人无合理合法的解释加以反驳：
1、被上诉人对于该证据的签名、指纹等，无充分的理由加以否定。在一审时，其已经承认了签名、指纹的真实性。
2、一审时被上诉人提出：由于上诉人无理要求其签名，不签名就不支付银行的余款给他。其实原审法院很清楚，被上诉人应该对自己的主张承担证明责任，至今为止，被上诉人没有拿出上诉人“无理要求其签名”的证据。况且，即便是上诉人有此行为，被上诉人可以通过合法的方式保护自己的权益：如起诉、报警等。在没有证据证明上诉人胁迫过的情况下，针对有自己签名并指纹的欠条据不认账是没有道理的，恳请合议庭明察。
七、对上诉人递交证据一（欠条）与被上诉人的证据一（代购房协议）的比较与法律分析：
1、二者的证明力不同：
如前所述，“欠条”有相关的证据加以印证，尤其是有公证文书证明；且有欠款方按指纹；欠条和公证文书、按揭款、保险费、定金、购房合同等形成一些列完整的证据链条。而“代购房协议”无当时只有被上诉人签字（别人签字事后追认），且该协议没有相应的证据加以印证，尤其是其与上诉人提交的书证明显相违背。
与上诉人证据一（欠条）相印证的证据，如发生于2000年12月20日“中国、、保险股份有限公司的预售保费收据”；“广州、、房地产代理有限公司的综合服务费”；发生于2000年12月19日的“代缴公证费、办案费（700元）”；“广东、、律师事务所的律师费”；“契税、印花税、权证综合费交易鉴证费”；“定金”等均由上诉人缴纳，该证据属于国家机关、社会团体依职权制作的公文书证。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第七十七条第（一）项规定：“国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证”。为此，被上诉人的证据一的证明力不及上诉人的证据一。
2、退一万步说，即便代购房协议真实，也不影响上诉人向被上诉人索要欠款事宜：
代购房协议并不能够否认被上诉人欠款事宜：因为除了代购房协议中约定的首期房款外，还有定金、保险费、律师费等等。同时，上诉人还有可能支付了其他费用。可见，一审法院的审理案件的思路、逻辑顺序存在重大问题。
八、原审判决书的表述存在大量问题，急需贵院加以纠正：
1、 故意颠倒被上诉人递交证据的序号，判决书认定的证据序号与被上诉人所编证据序号不同，进而偷换了一审质证时上诉人的真实意思，牛头不对马嘴！
参见：把上诉人的证据七写为证据四；证据八写为证据五；证据九写为证据六；证据十写为证据七；而对于被上诉人根本没有列序号补交的证据（、、证言及物业公司的证明），却擅自列为证据八和证据九，荒唐至极!
2、一审法院忽视上诉人（一审原告）递交的证据，判决书没有对上诉人的证据进行合法的认定。本代理人看过判决书后发现：一审判决的逻辑思路是：以被上诉人的证据为立足点，对上诉人的证据进行驳斥与推测，并进而加以否定。排除其实质认定错误不说，判决书的形式也是有问题的。同时，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十九条规定：“人民法院应当在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由”。可遗憾的是，原审判决故意回避上诉人的证据，更谈不上“阐明证据是否采纳的理由”。同时对于证据的“三性”认定不足，是极其错误的。
3、一审法院完全遗漏了原告的证据一（欠条），而且该证据是原告诉讼的核心证据！但遗憾的是，一审用所谓的经验法则就否定了上诉人的书证，其主观偏向被上诉人的意图昭然若揭。同时，一审法院偏离上诉人的证据而进行的推测性判断时及其错误的，也是非常可怕的，如：第原判决书九页倒数第1至第2行：“在、、、情况下，原告应不再可能将该贷款余额返还给被告”的表述是及其滑稽的，面对原告的书证一审法院视而不见，竟然推则为“不可能”。请问：“以事实为依据、以法律为准绳”还有何意义？
4、原判决书第6页最后一自然段第一行至第二行的表述是错误的，上诉人对法院的表述不予认可。原审法院无视上诉人在开庭过程中的表述，肆意强加上诉人承认被上诉人所有的证据，这种行为的性质是极其严重的。上诉人的代理人在一审的代理词中对于被上诉人的证据发表了了细致的质证意见，恳请贵院明察！
、、等等。
尊敬的审判长、审判员：本案就是因双方在房屋买卖合同中的欠款纠纷，上诉人主要的证据是证据一（欠条），原审法院不顾上诉人的该证据而偏离主题、忽视上诉人的书证而进行推测性判断等是极其错误的，严重的损害了上诉人的合法权益。恳请贵院依法审查双方递交的证据，依法支持上诉人的合法请求，谢谢！
此致
、、市中级人民法院
委托代理人：广东同益律师事务所律师 李立银
2008、2、28
审判长、审判员：
我是广东同益律师事务所律师李立银，受当事人、、的委托及律师事务所的指派，担任、、的代理人（上诉人、、诉被上诉人、、欠款合同纠纷一案中），庭前本人花大力气仔细研读了一审判决书及一审时双方递交的证据，并认真学习了我国《合同法》、《民法通则》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》等法律法规，现结合本案的法庭调查、法庭辩论，综合发表代理意见如下，请合议庭予以参考：
一、原审法院对于上诉人诉求的“案由”定性不够准确：
虽然案由定性不直接影响案件的实体判决，但是它会影响法院在审理案件时的思路。而从一审法院的判决书来看，正是由于其定性为“房屋买卖合同纠纷”，让法官去围绕房屋买卖的细节展开审理（暂且不说其证据采信是否有问题），这完全偏离了主题！上诉人在一审的诉求很简单，就是拿着被上诉人的购房欠款条要求被上诉人还款。很显然，该案的案由应为“欠款合同纠纷”或“房屋买卖欠款合同纠纷”。原审法院应该围绕“欠条”进行细致审理，可是令上诉人遗憾的是，对于上诉人打官司的最基本的关键性的证据（参见上诉人的证据一“欠条”），原审法院确没有引起足够的重视（而重点去审查双方是否有买卖关系；去重点审查被上诉人的证据）。对于上诉人的证据在庭审时没有进行有效的质证和认定。
最高人民法院关于印发《民事案件案由规定（试行）》的通知中明确规定了“第一审法院立案时可根据当事人的起诉确定案由”。然而，在一审时，上诉人明确提出了“案由”应为“欠款合同纠纷”，可是原审法院不予理睬。
二、上诉人与被上诉人之间存在合法有效的房屋买卖关系，原审法院对于上诉人递交的证据没有进行合法的认定是极其错误的：
1、上诉人在一审时递交的“证据一”（欠条表明：“兹本人（、、）购买、、先生房产之故、、、”）明确表明了被上诉人向上诉人购买房屋及欠款的事实。同时，该证据有被上诉人的签名、指纹等，被上诉人难以否认。
2、上诉人一审时递交的“证据二”（公证书、协议书）非常明确的表明了双方的买卖关系，对于该公证内容，其效力是极强的，因为根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第九条：“已为有效公证文书所证明的事实，当事人无需举证证明”。可是，对于这一极其明显的法律规范，原审法院视而不见，仅仅用被上诉人所谓的一份“委托购房协议”就加以否定（后面再详述）。
3、上诉人递交的证据三、证据四等均表明：双方存在真实的房屋买卖关系。
4、上诉人递交的证据七、八表明：发生于2000年12月20日的“中国、、保险股份有限公司的预售保费收据（4791.45元）”；“广州、、房地产代理有限公司的综合服务费（8873元）”；发生于2000年12月19日的“代缴公证费、办案费（700元）”；“律师费（3000）元”；“契税、印花税、权证综合费交易鉴证费（21295元）”；“首期购房款（514610元）”；“定金（20000元）”等均由上诉人缴纳。
5、上诉人递交的证据九（证明）亦表明了双方的买卖关系。
三、被上诉人在一审时递交的“证据一”（代购房协议书）存在明显事实和法律上的漏洞，其证明力绝对不能与上诉人递交的公证文书等证据抗衡！
1、被上诉人递交的证据一（代购房屋协议书）是虚假的，是其在骗取上诉人的签名后制定的，同时，被上诉人也没有自己的签名（一审时被上诉人认可不是自己亲自签字），其自称是事后他人代签。
2、从该协议书来看，亦存在事实与法律上的漏洞及逻辑缺陷：
（1）从时间来看，该协议书订立为2001年3月18日，而在此之前，上诉人已经购买了该房屋，如果确实是被上诉人委托上诉人代购的房屋，难道其不会在2000年12月份上诉人购买房屋之前签订一份代购协议吗？这又如何解释？
（2）从协议的内容来看，如之前发生的事实是矛盾的：
A、购房动机有问题：既然在协议书中谈到“为简便甲方在广州购房等繁琐手续”，为何在所谓的以上诉人名义购买房屋后又从上诉人手中再购买过去（参见上诉人递交的证据）？因为这样一来，不但交了双重手续费用，还更麻烦，何谈简便之有？
B、购房理由存在问题：被上诉人在一审庭审时谈到：因为自己的户口不在广州，故以上诉人的名义买房。这是极其荒唐的，请问被上诉人，在上诉人购房时有广州限制外地户口购房的政策吗？足见被上诉人拿着虚假的证据非法侵占他人财产的可恶目的。
C、协议条款存在问题之一：协议中有“首期费用是由甲方所支付”的字样，这明显与上诉人递交的证据相矛盾：上诉人递交的证据七中在首期款支付的人名当中明确写明为上诉人的名字；尤其关键的是，在代购房屋协议中没有约定的部分：如上诉人递交的证据七中的“中国、、保险股份有限公司的预售保费收据4791.45元）”；“广州、、房地产代理有限公司的综合服务费（8873元）”；发生于2000年12月19日的“代缴公证费、办案费（700元）”；“律师费（3000）元”；“契税、印花税、权证综合费交易鉴证费（21295元）”；“定金（20000元）”等均由上诉人缴纳。对于上诉人缴纳的除首期购房款之外的费用被上诉人如何解释？
D、协议条款存在问题之二：协议中“后期供楼的百分之七十按揭款均由甲方按银行贷款条例分月支付”与事实不符：从一审法院的调查供款记录来看，供款人并不是被上诉人，而是、、，同时，一审法院调取的按揭款存款凭条只是全部银行按揭款一小部分，即存款凭条所显示的只是一小部分由、、代办，显然，、、不是、、，原审法院凭什么认定是由被上诉人支付的呢？
四、退一万步讲，即便是被上诉人提供的代购房协议真实，并不表示其支付了首期购房款等：
因为这只是一份“协议书”，按照法律的解释，协议书在签订后并不表示当事人必然履行，当事人要为协议的履行与否保留好必要证据：即既然被上诉人认为首期购房费用由其支付，那么其应该提交上诉人写给他的支付上述费用的收条，可是被上诉人至今也没有提交，当然其根本不可能提交。从上诉人递交的交付购房款、保险费、律师费、定金扥费用来看，全部是上诉人的名字（上诉人购房），因为房屋本来就是由上诉人自己购买的。
五、更为关键的是，在一审时，被上诉人、承认于2004年7月13日支付给、、80万元的购房款。而、、的收条至今还保留在中国银行广州、、支行。怎么能说双方不存在房屋买卖关系呢？请贵院明察。
六、对于上诉人打官司的关键证据（上诉人递交的“证据一”），被上诉人无合理合法的解释加以反驳：
1、被上诉人对于该证据的签名、指纹等，无充分的理由加以否定。在一审时，其已经承认了签名、指纹的真实性。
2、一审时被上诉人提出：由于上诉人无理要求其签名，不签名就不支付银行的余款给他。其实原审法院很清楚，被上诉人应该对自己的主张承担证明责任，至今为止，被上诉人没有拿出上诉人“无理要求其签名”的证据。况且，即便是上诉人有此行为，被上诉人可以通过合法的方式保护自己的权益：如起诉、报警等。在没有证据证明上诉人胁迫过的情况下，针对有自己签名并指纹的欠条据不认账是没有道理的，恳请合议庭明察。
七、对上诉人递交证据一（欠条）与被上诉人的证据一（代购房协议）的比较与法律分析：
1、二者的证明力不同：
如前所述，“欠条”有相关的证据加以印证，尤其是有公证文书证明；且有欠款方按指纹；欠条和公证文书、按揭款、保险费、定金、购房合同等形成一些列完整的证据链条。而“代购房协议”无当时只有被上诉人签字（别人签字事后追认），且该协议没有相应的证据加以印证，尤其是其与上诉人提交的书证明显相违背。
与上诉人证据一（欠条）相印证的证据，如发生于2000年12月20日“中国、、保险股份有限公司的预售保费收据”；“广州、、房地产代理有限公司的综合服务费”；发生于2000年12月19日的“代缴公证费、办案费（700元）”；“广东、、律师事务所的律师费”；“契税、印花税、权证综合费交易鉴证费”；“定金”等均由上诉人缴纳，该证据属于国家机关、社会团体依职权制作的公文书证。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第七十七条第（一）项规定：“国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证”。为此，被上诉人的证据一的证明力不及上诉人的证据一。
2、退一万步说，即便代购房协议真实，也不影响上诉人向被上诉人索要欠款事宜：
代购房协议并不能够否认被上诉人欠款事宜：因为除了代购房协议中约定的首期房款外，还有定金、保险费、律师费等等。同时，上诉人还有可能支付了其他费用。可见，一审法院的审理案件的思路、逻辑顺序存在重大问题。
八、原审判决书的表述存在大量问题，急需贵院加以纠正：
1、 故意颠倒被上诉人递交证据的序号，判决书认定的证据序号与被上诉人所编证据序号不同，进而偷换了一审质证时上诉人的真实意思，牛头不对马嘴！
参见：把上诉人的证据七写为证据四；证据八写为证据五；证据九写为证据六；证据十写为证据七；而对于被上诉人根本没有列序号补交的证据（、、证言及物业公司的证明），却擅自列为证据八和证据九，荒唐至极!
2、一审法院忽视上诉人（一审原告）递交的证据，判决书没有对上诉人的证据进行合法的认定。本代理人看过判决书后发现：一审判决的逻辑思路是：以被上诉人的证据为立足点，对上诉人的证据进行驳斥与推测，并进而加以否定。排除其实质认定错误不说，判决书的形式也是有问题的。同时，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十九条规定：“人民法院应当在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由”。可遗憾的是，原审判决故意回避上诉人的证据，更谈不上“阐明证据是否采纳的理由”。同时对于证据的“三性”认定不足，是极其错误的。
3、一审法院完全遗漏了原告的证据一（欠条），而且该证据是原告诉讼的核心证据！但遗憾的是，一审用所谓的经验法则就否定了上诉人的书证，其主观偏向被上诉人的意图昭然若揭。同时，一审法院偏离上诉人的证据而进行的推测性判断时及其错误的，也是非常可怕的，如：第原判决书九页倒数第1至第2行：“在、、、情况下，原告应不再可能将该贷款余额返还给被告”的表述是及其滑稽的，面对原告的书证一审法院视而不见，竟然推则为“不可能”。请问：“以事实为依据、以法律为准绳”还有何意义？
4、原判决书第6页最后一自然段第一行至第二行的表述是错误的，上诉人对法院的表述不予认可。原审法院无视上诉人在开庭过程中的表述，肆意强加上诉人承认被上诉人所有的证据，这种行为的性质是极其严重的。上诉人的代理人在一审的代理词中对于被上诉人的证据发表了了细致的质证意见，恳请贵院明察！
、、等等。
尊敬的审判长、审判员：本案就是因双方在房屋买卖合同中的欠款纠纷，上诉人主要的证据是证据一（欠条），原审法院不顾上诉人的该证据而偏离主题、忽视上诉人的书证而进行推测性判断等是极其错误的，严重的损害了上诉人的合法权益。恳请贵院依法审查双方递交的证据，依法支持上诉人的合法请求，谢谢！
此致
、、市中级人民法院
委托代理人：广东同益律师事务所律师 李立银
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