成功案例
因贷款政策调控，首付款比例提高贷款批不出致违约，是否属于不可抗力？能否免于承担违约责任？
作者：沈家东 律师 时间：2018年12月26日
轰轰烈烈的上海房产市场在2016年前后达到顶峰，随之国家出台一系列调控政策，大幅提高二套房的首付比例，政策出台后，整个市场出现了一大批倒在银行贷款政策枪口下但欲哭无力的购房者，房子买不成了，还将面临高额的违约金，这到底算不算不可抗力从而免于承担违约责任？
根据法律规定，不能预见、不能避免并不能克服的客观情况为不可抗力。在司法实践中，法院往往认为，国家对于房地产调控历时已久，持续颁布了不少具体的政策、规定。购房者对于有可能出台新的相关政策，对其付款造成一定影响理应具有充分的预见与认知。而且相当一部分的房屋买卖合同中都有“若乙方（购房者）选择以银行按揭方式支付部分房款且乙方实际取得之该房屋银行按揭少于房款余额或未获得银行按揭批准，则实际取得之按揭贷款与房款余额之差额必须于合同约定的付款期限内缴付”，该合同条款则更加说明了购房者充分预估了自身的付款能力及履约风险后作出的承诺约定。故银行对于贷款比例的调整，并非法律规定上的不可抗力。
因此，购房者不得不面对房子买不成还得再付违约金的尴尬局面，以800万元的房产为例，如果约定10%的违约金，则从理论上消费者需要支付近80万元的违约金，但在审理实践中，法院往往会参酌本地房地产市场现状、合同履行情况、当事人的过错程度等因素，酌情确认购房者应赔偿解除合同违约金数额（往往会将违约金砍掉一半，即将案例中80万的违约金调整为40万）。
结语：
银行政策调整导致贷款不到位致使购房者对开发商或卖家的违约，通常情况下此情形都不属于不可抗力，因此购房者在购房时最好提前做好资金储备，尽量保障自己在贷款批不出的时候及时从别处挪出资金进行周转。另外即使约定了解除合同的违约金，购房者可以违约金过高为由要求法院进行调整。
根据法律规定，不能预见、不能避免并不能克服的客观情况为不可抗力。在司法实践中，法院往往认为，国家对于房地产调控历时已久，持续颁布了不少具体的政策、规定。购房者对于有可能出台新的相关政策，对其付款造成一定影响理应具有充分的预见与认知。而且相当一部分的房屋买卖合同中都有“若乙方（购房者）选择以银行按揭方式支付部分房款且乙方实际取得之该房屋银行按揭少于房款余额或未获得银行按揭批准，则实际取得之按揭贷款与房款余额之差额必须于合同约定的付款期限内缴付”，该合同条款则更加说明了购房者充分预估了自身的付款能力及履约风险后作出的承诺约定。故银行对于贷款比例的调整，并非法律规定上的不可抗力。
因此，购房者不得不面对房子买不成还得再付违约金的尴尬局面，以800万元的房产为例，如果约定10%的违约金，则从理论上消费者需要支付近80万元的违约金，但在审理实践中，法院往往会参酌本地房地产市场现状、合同履行情况、当事人的过错程度等因素，酌情确认购房者应赔偿解除合同违约金数额（往往会将违约金砍掉一半，即将案例中80万的违约金调整为40万）。
结语：
银行政策调整导致贷款不到位致使购房者对开发商或卖家的违约，通常情况下此情形都不属于不可抗力，因此购房者在购房时最好提前做好资金储备，尽量保障自己在贷款批不出的时候及时从别处挪出资金进行周转。另外即使约定了解除合同的违约金，购房者可以违约金过高为由要求法院进行调整。
